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Comment créer une SCI à associé unique ?

Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique Relu par Sofia El Allaki, Diplômée en droit

Une SCI doit être constituée par au moins 2 associés. Il n'est donc pas possible de créer une société civile immobilière avec un associé unique. En revanche, si pour une raison ou une autre, toutes les parts sociales d'une SCI sont réunies entre les mains d'un associé unique, cela n'entraîne pas automatiquement la dissolution de la SCI. L'associé dispose en effet d'un délai d'un an pour régulariser la situation

 

 

Peut-on créer une SCI à associé unique ?

 

Il n'est pas possible de créer une SCI « unipersonnelle ». En effet, une SCI doit nécessairement être constituée par 2 associés ou plus. En revanche, une SCI unipersonnelle peut naître d’une situation de fait, c’est-à-dire qu’un événement est à l’origine de cette situation.

Cela peut être le cas si : 

  • Un associé décède et l'autre associé hérite de toutes les parts de la société civile immobilière
  • Les associés cèdent leurs parts à un seul et même associé.
  • Le retrait des associés (article 1869 du Code civil)

 

✏️ À noter :
Si la loi impose 2 associés minimum pour une SCI, ils n'ont pas besoin d'être à 50-50. Il est donc possible de créer une SCI avec un associé qui ne possède qu'une seule part sociale et de détenir toutes les autres. 

 

Que se passe-t-il en cas de réunion des parts d'une SCI en une seule main ?

 

Théoriquement, si les parts de la SCI sont réunies en une seule main, la société doit être dissoute. Mais cette dissolution n’est pas automatique.

En effet, l'associé unique dispose d'un délai d'un an pour régulariser la situation. Ce n'est qu'après ce délai que la société civile pourra être dissoute automatiquement. 

Cependant, l’associé unique peut décider de dissoudre la société avant la fin de ce délai d'un an par déclaration au greffe du tribunal de commerce (ce qui entraînera la mention de la dissolution de la SCI au registre du commerce et des sociétés).

Toute personne intéressée, c’est-à-dire pourvue d’un intérêt personnel à agir (c’est le cas des créanciers la société) peut saisir le tribunal de commerce pour obtenir la dissolution judiciaire de la SCI, une fois le délai d'un an écoulé.

La dissolution entraîne obligatoirement la liquidation de la société. Dans ce cas, l’associé unique pourra nommer un liquidateur et prendre lui-même les décisions nécessaires pour rembourser les dettes de la société. Puisqu’il est détenteur de toutes les parts, aucun partage n’est nécessaire, il pourra alors s’attribuer tous les actifs restants ainsi que le boni de liquidation (somme restante après remboursement de tous les créanciers sociaux).

 

⚠️ Point de vigilance :
Si les statuts de la SCI prévoient la dissolution de la société en cas de réunions des parts en une seule main, aucune régularisation n’est possible, la société est automatiquement dissoute.

 

SCI à associé unique : comment régulariser la situation ?

 

Pour éviter la dissolution de la SCI à associé unique, il faut régulariser la situation. L’associé unique dispose alors d’un délai d’un an (délai de survie de la SCI) pour trouver un nouvel associé et respecter le minimum légal de 2 associés.

Afin de faire entrer un nouvel associé dans la SCI, l’associé unique peut procéder à une cession de parts sociales, à une augmentation de capital, ou passer par une donation d’une partie de ses parts.

Il suffit à l'associé unique d'accueillir un associé qui ne dispose que d'une seule part sociale pour régulariser la situation.

 

Quelles sont les solutions possibles pour créer une société immobilière seul ? 

 

Il existe deux types de société qui peuvent être composées d'un seul associé : la SASU et l'EURL. 

 

⚠️ Point de vigilance :
À la différence de la SCI, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) et l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ne sont pas des sociétés civiles, mais des sociétés commerciales. 

 

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU)

 

La SASU est la version unipersonnelle de la société par actions simplifiée (SAS). Il s'agit d'une société commerciale qui ne peut être composée que d'un seul associé. 

Il n'existe pas de capital social minimum pour constituer une SASU, mais, contrairement à la SCI, la responsabilité de l'associé unique est limitée au montant de ses apports.

La SASU est dirigée par un président. Il peut s'agir de l'associé unique ou d'un tiers. 

La SASU immobilière peut notamment exercer les activités suivantes : 

  • achat revente de biens immobiliers ; 
  • location de biens meublés ou non meublés ; 
  • location saisonnière ou touristique. 

 

Caractéristiques SASU

 

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

 

L'EURL est la version unipersonnelle de la SARL (société à responsabilité limitée). Tout comme la SASU, il s'agit d'une société commerciale constituée par un seul associé.

Mais, à la différence de la SASU, l'EURL est imposé à l'impôt sur le revenu et non à l'impôt sur les sociétés. Le régime fiscal de l'EURL peut donc être rapproché de celui de la SCI

 

EURL ou SCI

En résumé :
  • Une SCI ne peut pas être constituée par un associé unique, il faut au moins 2 associés.
  • Si toutes les parts d'une SCI sont réunies entre une seule main, l'associé unique dispose d'un délai d'un an pour régulariser la situation. 
  • Passé ce délai, la SCI peut être dissoute automatiquement. 

FAQ


  • Les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel.

  • L'EURL est la version unipersonnelle de la SARL, elle ne peut être constituée que par un associé unique. À la différence de la SCI, l'EURL est une société commerciale. 
Modifications :
Détails
Mise à jour du 19 mars 2024 : mise à jour des informations juridiques et comptables.

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Juriste de formation, Pierre-Florian est diplômé d’un Master II en droit économique de l'Université d'Aix-Marseille. À la fin de ses études, il crée une start-up spécialisée dans la mise en conformité des entreprises au règlement général sur la protection des données (RGPD). Aujourd'hui, il est responsable contenu.
Relu par Sofia El Allaki

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