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Démembrement des parts sociales d'une SCI : tout savoir

Sofia El Allaki
Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Le démembrement des parts sociales d'une SCI peut survenir pour diverses raisons : la planification successorale, la donation, ou encore suite à une décision des associés. Le démembrement des parts de SCI doit respecter les règles établies dans les statuts de la SCI et être conforme au droit des sociétés et au droit civil. Captain Contrat revient sur les spécificités de ce mécanisme juridique.

 

 

Qu'est-ce que le démembrement des parts sociales d’une SCI ?

 

Le démembrement : la définition 

 

Sur le plan juridique, la propriété est définie comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. 

Le propriétaire d’un bien a la pleine propriété de celui-ci, c’est-à-dire qu’il possède tous les droits sur le bien. Il peut en jouir (l'utiliser), en disposer (le louer dans le cas d'un bien immobilier) et en abuser (le vendre). Ces trois aspects sont dans l'ordre : l'usus, le fructus, et l'abusus.

Le démembrement de propriété consiste à ce que plusieurs personnes possèdent des droits de natures différentes sur un même bien.

Dans le cas du démembrement de parts sociales d'une SCI, les règles sont plus spécifiques. Il s'agit d'un cas particulier du démembrement. Les associés vont avoir des droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. Une précision, seuls les associés peuvent avoir la nue-propriété des parts sociales.

 

Le démembrement des parts sociales en SCI 

 

L'usufruit dune SCI 

 

➡️ L’usufruit revient à la jouissance du bien c’est-à-dire le droit d’user du bien et de profiter des fruits qui en résultent. Par exemple, en tant usufruitier, vous allez percevoir les loyers ou pouvoir habiter dans le bien. Vous devez également veiller à la bonne conservation du bien et faire toutes les réparations d’entretien.

➡️ Dans le cas d’un démembrement de SCI, vous allez percevoir les dividendes attachés aux parts sociales et participer aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Vous avez aussi un droit de vote pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices.

 

La nue-propriété d'une SCI

 

➡️ À l’inverse, la nue-propriété est la disposition du bien. En tant que nu-propriétaire, vous pouvez vendre ou mettre en location le bien.

➡️ Lors du démembrement des parts sociales de SCI, vous pouvez veiller à ce que la substance des parts ne soit pas remise en cause. Vous disposez du droit de vote aux assemblées ordinaire et extraordinaire, sauf en ce qui concerne l’affectation des résultats.

📩 Point de vigilance :
Vous pouvez tout à fait prévoir des règles différentes dans les statuts de la SCI en diminuant les droits de vote du nu-propriétaire pour en donner plus à l’usufruitier.

 

Le démembrement d'une SCI familiale 

 

Si le démembrement concerne une SCI familiale, alors l’usufruit prend généralement fin avec le décès d'un des associés de la SCI et les formalités associées.

✏️ À noter :

À quoi sert la création d'une SCI familiale ? La création d’une SCI entre membres d’une même famille (SCI familiale) permet d’éviter les soucis de l’indivision sur un bien immobilier lors de la succession. Il est bien plus facile de céder vos parts dans la SCI que de vendre un bien immobilier en cas de désaccord avec l’indivision.

 

Concernant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, un barème légal est fixé en fonction de l’âge de l’usufruitier.

✅ Exemple :
Si vous êtes usufruitier et que vous avez 52 ans, la valeur de la nue-propriété est de 50 % de la pleine propriété. Le démembrement est temporel. D’ailleurs, l’usufruit temporaire peut être confié à une société d’exploitation pendant au maximum 30 ans si l’usufruitier est une personne morale (une société).

 

Le démembrement d’une SCI peut aussi avoir lieu avec une société d’exploitation qui obtiendra l’usufruit des parts de la SCI pour une durée de 15 ans minimum. Les associés de la SCI conservent la nue-propriété. Le gérant de la SCI va confier à la société d’exploitation le patrimoine immobilier tout en signant un bail avec la société pour le bien immobilier.

La société d’exploitation doit remplir la trésorerie et le capital de la SCI afin de rembourser les prêts pour l’achat du bien immobilier et de compenser la perte de revenus des associés. Pour l’usufruit temporaire avec une société d’exploitation, sa valeur fiscale est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans.

 

Pourquoi démembrer une SCI ?

 

Quel est l'avantage du démembrement croisé ?

 

Le démembrement croisé est principalement utilisé lors de l’achat d’une résidence principale en SCI avec votre concubin. Il faut mettre sa maison principale en SCI, puis chacun cède l’usufruit sur ses parts à son conjoint. Ainsi, au décès d’un des concubins, le conjoint survivant reste dans la maison jusqu’à sa mort sans avoir besoin de l’accord des héritiers et sans payer de droits.

 

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement en SCI ?

 

Le démembrement en SCI va permettre de transmettre un patrimoine dans une famille.

✅ Exemple :
En tant que parent, vous pouvez réaliser des donations (dans notre cas, la nue-propriété) tous les 15 ans pour bénéficier des abattements, tout en conservant l’usufruit sur le bien jusqu’à votre décès. Si vous donnez à un de vos enfants, il a le droit à 100 000 € d’abattement. La valeur de la donation est calculée seulement sur la nue-propriété.

 

À votre décès, vos enfants, nus-propriétaires, récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts sans avoir à payer d’impôt supplémentaire.

Avec une clause de réversion d’usufruit, si vous êtes le seul propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez transmettre la nue-propriété de vos parts avec une SCI en gardant l’usufruit jusqu’à votre mort puis en le transmettant à votre conjoint jusqu’à son décès. Ainsi, votre conjoint pourra continuer à vivre dans le bien jusqu’à son décès.

Quand une SCI est créée pour acheter un bien immobilier par des associés qui empruntent, l’usufruit peut être transmis à une société commerciale pour la gestion de la SCI et du bien. L’usufruitier étant soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus de la SCI sont calculés selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi la SCI peut déduire les frais d’acquisition, les frais de fonctionnement et les amortissements.

Cette situation permet de profiter à la fois des avantages de :

  • l’IS pour le calcul du résultat imposable ;
  • l’impôt sur le revenu (IR) pour le calcul de la plus-value lors de la vente.

 

La société d’exploitation se met également à l’abri de conditions de location défavorables, car elle peut se préserver des fortes augmentations de loyer ou de se voir congédier avant la fin du bail. Elle s’occupe aussi de fournir la comptabilité et les chiffres pour le résultat de la SCI et en échange, elle peut utiliser la trésorerie de la SCI.

En tant qu’associé de la SCI, vous pourrez compter sur le produit de cession de l’usufruit des parts. Si aucun dividende n’est versé, vous êtes dispensé de toute imposition.

Le plus important est qu’à la fin du contrat de démembrement, vous redevenez plein propriétaire des parts de la SCI en franchise d’impôt. Ainsi, après le démembrement, vous pouvez toujours louer le bien ou le vendre et profiter du régime des plus-values immobilières des particuliers.

 

Quelles sont les précautions à prendre avec le démembrement en SCI ?

 

Vous devez veiller à la rédaction des statuts en mettant l’accent sur l’objet social de la SCI, les clauses de réversion d’usufruit et les clauses d’agrément.

De plus, vous devez éviter l’abus de droit souvent caractérisé lorsque le démembrement en SCI est réalisé dans l’unique but de se soustraire à l’impôt, c’est pourquoi, il faut faire très attention à la rédaction des statuts. Il faut démontrer l’intérêt économique de cette opération pour l’usufruitier et le nu-propriétaire afin de ne pas risquer l’abus de droit.

Vous devez aussi faire attention à l’acte anormal de gestion, car le gérant de la SCI devra éviter toute surévaluation des actifs.

📩 Point de vigilance :
Il est important de garder un œil sur la réglementation. Par exemple, lors de l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière, la répartition entre l’usufruit et le nu-propriétaire pour le paiement de l’impôt a été modifiée.

 

En conclusion, au regard de l’importance de la rédaction des statuts d’une SCI, il est recommandé d’avoir recours à un professionnel pour vous accompagner même s'il n'est pas nécessaire de faire la création de la SCI chez un notaire.

Captain Contrat vous propose justement de les rédiger pour vous. Un professionnel spécialisé rédigera les statuts afin de créer un cadre juridique sur mesure, tout en étant en conformité avec la réglementation en vigueur. De plus, il sera présent pour réaliser toutes les formalités de création d’une SCI et pour vous aider à faire vos choix concernant le démembrement des parts de la SCI.

 
✍️ En résumé :
  • Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété.
  • Le démembrement croisé est souvent utilisé lors de l’achat d’une résidence principale en SCI avec votre concubin et permet au conjoint survivant, après la mort de son concubin, de rester dans la maison jusqu’à sa mort sans nécessité d’accord ou de payer des droits.
  • Le démembrement d’une SCI présente également des avantages fiscaux : cela va notamment permettre de transmettre un patrimoine dans une famille.
  • Cependant, cette opération nécessite de prendre quelques précautions en intégrant dans les statuts de la SCI des clauses de réversion d’usufruit.

FAQ


  • Il est possible de transmettre les parts sociales d'une SCI par la donation ou la vente.

  • Les caractéristiques principales d'une SCI sont les suivantes :
    • Objet social : l'objet d'une SCI est strictement civil, ce qui signifie qu'elle ne peut avoir une activité commerciale. Son activité est généralement la gestion d'un patrimoine immobilier.
    • Associés : la SCI doit être constituée d'au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Il n'y a pas de maximum légal quant au nombre d'associés.
    • Capital social : le montant du capital social est librement fixé par les associés dans les statuts. Il peut être constitué d'apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers, par exemple), mais pas en industrie.
    • Responsabilité des associés : les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à hauteur de leur apport dans le capital social, conformément à l'article 1857 du Code civil.
    • Gérance : la SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être choisis parmi les associés ou à l'extérieur de la société. Leur nomination et leurs pouvoirs sont définis dans les statuts.
    • Immatriculation : la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) après sa création pour acquérir la personnalité morale.
    • Régime fiscal : par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers pour les bénéfices générés par la location des biens immobiliers. Toutefois, elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Modifications :
Détails
Mise à jour le 20 mars 2024 : vérification des informations juridiques
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Sofia El Allaki
Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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