Démembrement de SCI : avantages et fonctionnement

Le démembrement d’une Société Civile Immobilière (SCI) est utilisé pour optimiser la gestion d’un bien immobilier. Il permet de protéger les associés en séparant l’usufruit de la nue-propriété des parts sociales. Cela peut être fait pour atteindre plusieurs objectifs : la SCI familiale et succession, la transmission au sein d’un couple ou même pour un projet d’investissement locatif.

Dans le cas de la SCI familiale, le démembrement facilite la succession. Mais vous pouvez vous poser la question de faire du démembrement en SCI ou en nom propre.

Le démembrement des parts sociales d’une SCI

Dans cet article, nous traitons le cas où vous voulez créer une SCI pour simplifier les formalités d’investissement et de gestion de votre patrimoine immobilier, ou créer une SCI familiale pour faire du démembrement. 

A noter : Tous les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres, des dettes de la SCI. Ils engagent leur patrimoine personnel à proportion de leur part dans le capital social. C'est le cas pour toutes les SCI, familiale ou non, y compris les SCI d'attribution.

Le démembrement : qu'est ce que c'est ? 

On dit que le propriétaire d’un bien a la pleine propriété de celui-ci, c’est-à-dire qu’il possède tous les droits sur le bien.

Or, le démembrement consiste à diviser les droits en deux :

• l’usufruit
• la nue-propriété.

L'usufruit d'une SCI 

Dans le cas d’un démembrement de SCI, vous allez percevoir les dividendes attachés aux parts sociales et participer aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Vous avez également un droit de vote pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices.

La nue-propriété d'une SCI

A l’inverse, la nue-propriété est la disposition du bien. En tant que nu-propriétaire, vous pouvez vendre ou mettre en location le bien. Lors du démembrement des parts sociales de SCI, vous pouvez veiller à ce que la substance des parts ne soit pas remise en cause. Vous disposez du droit de vote aux assemblées ordinaire et extraordinaire, sauf en ce qui concerne l’affectation des résultats.

Attention : Vous pouvez tout à fait prévoir des règles différentes dans les statuts de la SCI en diminuant les droits de vote du nu-propriétaire pour en donner plus à l’usufruitier.

Le démembrement d'une SCI familiale 

Si le démembrement concerne une SCI familiale, alors l’usufruit prend généralement fin avec le décès d'un des associés de la SCI et les formalités associées.

Concernant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété tout dépend de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si vous êtes usufruitier et que vous avez 52 ans, la valeur de la nue-propriété est de 50 % de la pleine propriété. Le démembrement est temporel. D’ailleurs, l’usufruit temporaire peut être confié à une société d’exploitation pendant au maximum 30 ans si l’usufruitier est une personne morale (une société).

Le démembrement d’une SCI peut aussi avoir lieu avec une société d’exploitation qui obtiendra l’usufruit des parts de la SCI pour une durée de 15 ans minimum. Les associés de la SCI conservent la nue-propriété. Le gérant de la SCI va confier à la société d’exploitation le patrimoine immobilier tout en signant un bail avec la société pour le bien immobilier.

La société d’exploitation doit remplir la trésorerie et le capital de la SCI afin de rembourser les prêts pour l’achat du bien immobilier et compenser la perte de revenus des associés. Pour l’usufruit temporaire avec une société d’exploitation, sa valeur fiscale est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans.

Pourquoi démembrer une SCI ?

L’avantage du démembrement croisé

Le démembrement croisé est principalement utilisé lors de l’achat d’une résidence principale en SCI avec votre concubin. Il faut mettre sa maison principale en SCI, puis chacun cède l’usufruit sur ses parts à son conjoint. Ainsi, au décès d’un des concubins, le conjoint survivant reste dans la maison jusqu’à sa mort sans avoir besoin de l’accord des héritiers et sans payer de droits.

Les avantages fiscaux du démembrement en SCI

Le démembrement en SCI va permettre de transmettre un patrimoine dans une famille. Par exemple, en tant que parent, vous pouvez réaliser des donations (dans notre cas, la nue-propriété) tous les 15 ans pour bénéficier des abattements, tout en conservant l’usufruit sur le bien jusqu’à votre décès. Si vous donnez à un de vos enfants, il a le droit à 100 000 € d’abattement. La valeur de la donation est calculée seulement sur la nue-propriété.

A votre décès, vos enfants nu-propriétaires, récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts sans avoir à payer d’impôt supplémentaire.

Avec une clause de réversion d’usufruit, si vous êtes le seul propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez transmettre la nue-propriété de vos parts avec une SCI en gardant l’usufruit jusqu’à votre mort puis en le transmettant à votre conjoint jusqu’à son décès. Ainsi, votre conjoint pourra continuer à vivre dans le bien jusqu’à son décès.

Quand une SCI est créée pour acheter un bien immobilier par des associés qui empruntent, l’usufruit peut être transmis à une société commerciale pour la gestion de la SCI et du bien. L’usufruitier étant soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus de la SCI sont calculés selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi la SCI peut déduire les frais d’acquisition, les frais de fonctionnement et les amortissements.

Cette situation permet de profiter à la fois des avantages de :

• l’IS pour le calcul du résultat imposable,
• l’impôt sur le revenu (IR) pour le calcul de la plus-value lors de la vente.

La société d’exploitation se met également à l’abri de conditions de location défavorables, car elle peut se préserver des fortes augmentations de loyer ou de se voir congédier avant la fin du bail. Elle s’occupe aussi de fournir la comptabilité et les chiffres pour le résultat de la SCI et en échange, elle peut utiliser la trésorerie de la SCI.

En tant qu’associé de la SCI, vous pourrez compter sur le produit de cession de l’usufruit des parts. Si aucun dividende n’est versé, vous êtes dispensé de toute imposition.

Le plus important est qu’à la fin du contrat de démembrement, vous redevenez plein propriétaire des parts de la SCI en franchise d’impôt. Ainsi, après le démembrement, vous pouvez toujours louer le bien ou le vendre et profiter du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les précautions à prendre avec le démembrement en SCI

Vous devez veiller à la rédaction des statuts en mettant l’accent sur l’objet social de la SCI, les clauses de réversion d’usufruit et les clauses d’agrément.

De plus, vous devez éviter l’abus de droit souvent caractérisé lorsque le démembrement en SCI est réalisé dans l’unique but de se soustraire à l’impôt, c’est pourquoi, il faut faire très attention à la rédaction des statuts. Il faut démontrer l’intérêt économique de cette opération pour l’usufruitier et le nu-propriétaire afin de ne pas risquer l’abus de droit.

Vous devez aussi faire attention à l’acte anormal de gestion car le gérant de la SCI devra éviter toute surévaluation des actifs.

A noter : Il est important de garder un oeil sur la réglementation. Par exemple, lors de l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière, la répartition entre l’usufruit et le nu-propriétaire pour le paiement de l’impôt a été modifiée.

En conclusion, au regard de l’importance de la rédaction des statuts d’une SCI, il est recommandé d’avoir recours à un professionnel pour vous accompagner même s'il n'est pas nécessaire de faire la création de la SCI chez un notaire.

Captain Contrat vous propose justement de les rédiger pour vous. Un professionnel spécialisé rédigera les statuts afin de créer un cadre juridique sur mesure qui vous mette en conformité vis à vis de la réglementation en vigueur. De plus, il sera présent pour remplir toutes les formalités de création d’une SCI et pour vous aider à faire vos choix concernant le démembrement des parts de la SCI.

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