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Comment déclarer les revenus d'une SCI ? Le guide sur le régime d'imposition

Sofia El Allaki
Écrit par Sofia El Allaki. Diplômée d'un Master II en Droit des affaires

Si la société civile immobilière (SCI) est appréciée comme structure permettant la gestion d'un patrimoine immobilier ; comme toutes les sociétés, elle nécessite le respect de certaines démarches et formalités notamment quant à la déclaration de ses revenus.

Captain Contrat revient sur les spécificités de la SCI et sur les méthodes de déclaration des revenus de cette forme de société.

 

 

Les spécificités de la SCI

 

La création d'une SCI permet notamment de gérer des biens immobiliers. Cette structure est souvent choisie pour optimiser la gestion d'un patrimoine immobilier et en faciliter la transmission.

Régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, la SCI a un objet civil. En principe, elle ne peut pas avoir une activité commerciale.

Cependant, si une SCI permet de louer des biens non meublés (comme il s'agit d'une activité civile), elle permet, sous certaines conditions, d'exercer l'activité commerciale de location de biens meublés.

Les SCI sont donc soumises par principe à l'impôt sur le revenu. Toutefois, elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Ce choix peut être revoqué dans un délai de 5 ans.

Cette différence d'imposition entraîne des obligations de déclarations distinctes.

 

À noter :

L'exercice de certaines activités comme celle de loueur de biens meublés soumet automatiquement la SCI à l'impôt sur les sociétés lorsque :

  • La SCI exerce la location à titre habituel ;
  • Le montant des recettes commerciales excède 10 % du montant des recettes totales.

 

Les déclarations de revenus dans les SCI soumises à l'impôt sur le revenu

 

Il s'agit de la situation la plus fréquente. En effet, la SCI est soumise par principe à l'impôt sur le revenu (IR). Toutefois, elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou mener une activité entraînant le rattachement à cette imposition. À défaut, elle reste soumise à l'IR.

Dans cette situation 2 déclarations sont nécessaires :

  • La déclaration du gérant de la SCI concernant le montant des revenus et la part revenant à chaque associé ;
  • La déclaration de chaque associé pour sa quote-part des revenus.

 

La déclaration du gérant

 

Cette déclaration doit être faite chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1er mai de l'année N, pour l'ensemble des revenus perçus au cours de l'année N-1, sous peine de voir la responsabilité du gérant engagée.

En cas de retard ou de défaut de déclaration, l’administration fiscale applique des sanctions (majoration de l’impôt dû ou intérêts de retard).

La déclaration est obligatoirement télédéclarée à partir du compte fiscal des professionnels de la société. 

 

Choisir la déclaration adéquate

 

Elle est transmise au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Selon la situation de la SCI, la déclaration à compléter est différente :

Cas concernés par la déclaration n°2072-S Cas concernés par la déclaration n°2072-C
  • Les associés sont des personnes physiques ;
  • La SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial relevant des restaurations immobilières Malraux, ou des monuments historiques ;
  • La SCI ne possède aucun bien en nue-propriété ;
  • La SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement du dispositif « Pinel ».

La SCI est propriétaire :

  • D’un immeuble spécial ;
  • D’un bien en nue-propriété ;
  • d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement.

 

Réaliser l'inventaire des revenus

 

Pour compléter valablement cette déclaration vous devrez, au préalable, avoir établi un inventaire des revenus de chaque immeuble avec notamment :

  • Les loyers ;
  • Les éventuelles subventions perçues ;
  • Les recettes dues à la location d'un emplacement sur le toit pour les antennes relais.

 

Cet inventaire devra également énumérer les dépenses pour chaque bien comme :

  • Les travaux de réparation ;
  • Les charges de personnel ;
  • Les taxes.

 

Une fois les dépenses déduites des revenus, vous obtenez le résultat qui sera réparti entre les associés de la SCI à proportion de leur quote-part.

Il appartient ensuite à chaque associé de déclarer le montant des revenus fonciers sur la base de la déclaration du gérant, dont une copie lui ai transmise.

 

La déclaration des associés

 

Chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus reçus de la SCI en revenus fonciers.

 

Régime réel d'imposition

 

Si vous relevez du régime réel d'imposition, le montant des revenus doit être inscrit sur la déclaration n° 2044, qui sera jointe à la déclaration d'ensemble des revenus imposables. Il appartient à chaque associé de calculer le revenu net foncier en déduisant des revenus bruts fonciers, les frais et charges. Le régime réel s'applique obligatoirement si le montant de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.

Si vos revenus fonciers sont inférieurs, il peut cependant être intéressant de faire le choix de ce dispositif car il permet de déduire les dépenses de gestion des biens immobiliers, et peut ainsi apparaître plus avantageux si celles-ci sont importantes.

 

Régime micro-foncier

 

Afin d'alléger les obligations déclaratives, un régime « micro-foncier » a été mis en place. Ainsi, si vous ne percevez pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de vos parts de SCI, vous pouvez reporter le résultat foncier net imposable directement sur la déclaration de revenus n° 2042.

De même, les associés de SCI ayant un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 € issu de biens donnés en location et ne bénéficiant pas de régimes spéciaux, relèvent du régime micro-foncier. Ils sont dispensés du dépôt de la déclaration annexe n°2044 et reportent le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

Dans ce régime simplifié, le revenu net foncier imposable est calculé automatiquement par l’application d’un abattement de 30 % qui représente les charges.

 

Les spécificités pour déclarer les déficits fonciers

 

 Les associés ne peuvent pas déclarer de déficits s’ils ont fait le choix du régime microfoncier dans la mesure où ils bénéficient de l’abattement de 30 %.

 Au contraire, dans le cadre du régime réel d’imposition, le résultat de la SCI peut s’avérer déficitaire, et les associés ont donc une quote-part de ce déficit. Ce déficit foncier doit résulter de dépenses liées à la gestion des biens immobiliers. Ainsi, les associés peuvent déduire ce déficit de leurs revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an.

 Cette limite annuelle est portée à 21 400 € pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Pour être pris en compte, ces travaux doivent :

  • Faire passer un bien d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
  • Faire l'objet d'un devis (à compter du 5 novembre 2022) ;
  • Faire l'objet de dépenses entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

 

Point de vigilance :
Les travaux (construction, reconstruction, agrandissement) ne sont pas déductibles du revenu foncier. Cependant, les charges d’intérêts d’emprunt sont déductibles du seul revenu foncier (non du revenu global).

 

Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber ce déficit foncier, il sera imputable, dans la limite de 10 700 €, sur les revenus globaux des 6 années suivantes ou sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour aller plus loin : Le guide complet sur la SCI

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Les déclarations de revenus pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés

 

Si votre SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, les déclarations de revenus sont différentes car c'est la société qui est directement imposée.

 

La déclaration de la SCI pour l'impôt sur les sociétés

 

Dans cette hypothèse, une comptabilité conforme aux exigences du code du commerce doit être établie. Pour cela, il peut s'avérer nécessaire de se faire assister par un expert-comptable.

La SCI doit télédéclarer ses résultats (formulaire n°2065) au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, chaque année :

  • Soit, au plus tard, le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, pour les loyers perçus l'année précédente, si l'exercice comptable de votre SCI concorde avec l'année civile.
  • Soit dans les 90 jours suivant la clôture de l'exercice comptable, dans les autres cas.

 

La déclaration concerne les bénéfices de la SCI, c’est-à-dire les revenus (principalement les loyers) dont sont déduites les dépenses (réparations, entretien, frais de gestion…). Le taux normal d’imposition est de 25 %. Il existe un taux réduit de 15 % pour les bénéfices ne dépassant pas un montant de 42 500 € et à condition que :

  • Le chiffre d’affaires hors taxe de la société soit inférieur à 10 millions d'euros ;
  • Le capital social de la SCI soit détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

En cas de déficits, la SCI pourra les reporter sur les prochains exercices.

 

La déclaration des associés en cas de partage des bénéfices

 

Si la SCI décide, au cours d'une assemblée générale, de distribuer des sommes à ses associés, chacun d'eux doit indiquer les revenus qui proviennent de l'activité de la SCI dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » de la déclaration n°2042.

Selon votre situation et celle de la SCI, les obligations déclaratives sont donc différentes. S'il est difficile de s'y retrouver entre toutes les situations et formalités afférentes, notre équipe de professionnels peut vous accompagner. 

Vous êtes prêt à vous lancer et créer une SCI ? Captain Contrat vous accompagne et vous met en relation avec des professionnels du droit pour répondre à vos questions. Pour en savoir plus sur notre prestation, cliquez ci-dessous. 

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  • L’imposition d'une SCI est déterminée par le régime fiscal qu'elle a choisi.

  • Les revenus d’une SCI à l’IR doivent faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale, ce sont les associés qui seront imposés.
  • Les SCI à l’IS sont directement imposées sur le montant de leur bénéfice. Les actionnaires seront imposés sur leurs revenus en cas de versement de dividendes.

FAQ


  • La télédéclaration est désormais obligatoire en matière fiscale. Le représentant de la SCI utilise pour ce faire le service « Déclarer résultat » de l’espace professionnel de la société. S’il n’existe pas d’espace professionnel, le gérant doit en créer un ou bien recourir à un prestataire ayant la qualité de « partenaire EDI » qui se chargera de la saisie des informations.


    • La plus-value réalisée par une SCI à l’IS est une plus-value professionnelle et est imposée au même titre que ses autres bénéfices.
    • Dans une SCI à l’IR, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Les plus-values d’un montant supérieur à 50 000 € font l’objet d’une surtaxe entre 2 et 6 %.
Modifications :
Mise à jour le 8 avril 2024 : vérification des informations juridiques et comptables.
Sofia El Allaki
Écrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

Relu par Pierre-Florian Dumez. Diplômé en droit

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Les commentaires (1)

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28 avril 2024 à 08h10
I
I
Isabelle Durand

Bonjour, j aimerais être accompagnée concernant notre déclaration d'impôts pour notre SCI

15 mai 2024 à 13h26
Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Pierre-Florian Dumez - Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique

Bonjour, merci pour votre commentaire ! Vous pouvez prendre un rendez-vous avec nos équipes en cliquant sur ce lien. Excellente journée !

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