Comment déclarer les revenus d'une SCI ? Le guide sur le régime d'imposition

Si la société civile immobilière (SCI) est appréciée comme structure permettant la gestion d'un patrimoine immobilier ; comme toutes les sociétés, elle nécessite le respect de certaines démarches et formalités notamment quant à la déclaration de ses revenus.

Les spécificités de la SCI

La création d'une SCI permet notamment de gérer des biens immobiliers. Cette structure est souvent choisie pour optimiser la gestion d'un patrimoine immobilier et en faciliter la transmission. Régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, la SCI a un objet civil et ne peut, en principe, pas avoir une activité commerciale. Cependant, si une SCI permet de louer des biens non meublés (comme il s'agit d'une activité civile), elle permet, sous certaines conditions, d'exercer l'activité commerciale de location de biens meublés. En principe, les SCI sont donc soumises à l'impôt sur le revenu. Toutefois, il est possible de relever de l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le choix est irrévocable.

Par ailleurs, l'exercice de certaines activités comme celle de loueur de biens meublés soumet automatiquement la SCI à l'impôt sur les sociétés lorsque celle-ci exerce la location à titre habituel ou si le montant des recettes commerciales excède 10% du montant des recettes totales. A défaut, la location meublée sera soumise à l'impôt sur le revenu.

Cette différence d'imposition entraîne des obligations de déclarations distinctes.

Les déclarations de revenus dans les SCI soumises à l'impôt sur le revenu

Il s'agit de la situation la plus fréquente. En effet, sauf choix différent pour une taxation à l'impôt sur les sociétés, ou hypothèse d'une activité entraînant le rattachement à cette imposition, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu.

Dans cette situation 2 déclarations sont nécessaires :

• la déclaration du gérant de la SCI concernant le montant des revenus et la part revenant à chaque associé ;
• la déclaration de chaque associé pour sa quote-part des revenus.

La déclaration du gérant

Cette déclaration doit être faite chaque année N, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1er mai, pour l'ensemble des revenus perçus au cours de l'année N-1, sous peine de voir la responsabilité du gérant engagée.

Elle est transmise au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Selon la situation de la SCI, la déclaration à compléter est différente :

• une déclaration n°2072-S si :
  • les associés sont des personnes physiques,
  • la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial relevant des restaurations immobilières Malraux, ou des monuments historiques,
  • la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété,
  • la SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement des dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf ».
    
    

• une déclaration n°2072-C, si la SCI est propriétaire :
  • d’un immeuble spécial,
  • d’un bien en nue-propriété,
  • d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement.
    
    

Pour compléter valablement cette déclaration vous devrez, au préalable, avoir établi un inventaire des revenus de chaque immeuble avec notamment, les loyers, les éventuelles subventions perçues ou encore les recettes dues à la location d'un emplacement sur le toit pour les antennes relais. Cet inventaire devra également énumérer les dépenses pour chaque bien comme les travaux de réparation, les charges de personnel ou encore les taxes.

Une fois les dépenses déduites des revenus, vous obtenez le résultat qui sera réparti entre les associés de la SCI à proportion de leur quote-part.

Il appartient ensuite à chaque associé de déclarer le montant des revenus fonciers sur la base de la déclaration du gérant, dont une copie lui ai transmise.

La déclaration des associés

Chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus reçus de la SCI en revenus fonciers.

Si vous relevez du régime réel d'imposition, le montant des revenus doit être inscrit sur la déclaration n° 2044, qui sera jointe à la déclaration d'ensemble des revenus imposables. Il appartient à chaque associé de calculer le revenu net foncier en déduisant des revenus bruts fonciers, les frais et charges. Le régime réel s'applique obligatoirement si le montant de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.

Si vos revenus fonciers sont inférieurs, il peut cependant être intéressant de faire le choix de ce dispositif car il permet de déduire les dépenses de gestion des biens immobiliers, et peut ainsi apparaître plus avantageux si celles-ci sont importantes.

Afin d'alléger les obligations déclaratives, un régime « micro-foncier » a été mis en place. Ainsi, si vous ne percevez pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de vos parts de SCI, vous pouvez reporter le résultat foncier net imposable directement sur la déclaration de revenus n° 2042. De même, les associés de SCI ayant un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 € issu de biens donnés en location et ne bénéficiant pas de régimes spéciaux, relèvent du régime micro-foncier. Ils sont dispensés du dépôt de la déclaration annexe n°2044 et reportent le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042. Dans ce régime simplifié, le revenu net foncier imposable est calculé automatiquement par l’application d’un abattement de 30 % qui représente les charges.

Les spécificités pour déclarer les déficits fonciers

De part sa construction et l'abattement de 30 %, en faisant le choix du régime micro-foncier, les associés ne peuvent pas déclarer de déficits.

Au contraire, dans le cadre du régime réel d'imposition, le résultat de la SCI peut s'avérer déficitaire, et les associés ont donc une quote-part de ce déficit. Ce déficit foncier doit résulter de dépenses liées à la gestion des biens immobiliers, autres que les intérêts d'emprunt. Ainsi, les associés peuvent déduire ce déficit de leurs revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an (limite portée à 15 300€ dans le cadre du dispositif « Périssol »).

Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber ce déficit foncier, il sera imputable, dans la limite de 10 700 €, sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Concernant la fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 €, ou qui résulte des intérêts d'emprunt, elle est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.

Pour aller plus loin : Le guide complet sur la SCI

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Les déclarations de revenus pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés

Si votre SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, les déclarations de revenus sont différentes car c'est la société qui est directement imposée.

La déclaration de la SCI pour l'impôt sur les sociétés

Dans cette hypothèse, une comptabilité conforme aux exigences du code du commerce doit être établie. Pour cela, il peut s'avérer nécessaire de se faire assister par un expert-comptable.

Il faudra compléter le formulaire n°2065 sur l'impôt sur les sociétés.

La SCI doit déposer une déclaration des revenus au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, chaque année :

• au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, pour les loyers perçus l'année précédente, si l'exercice comptable de votre SCI concorde avec l'année civile, ou
• dans les 90 jours de la clôture de l'exercice comptable, dans les autres cas.
  
  

Ce sont les bénéfices de la SCI, c'est-à-dire les revenus (loyers,...) auxquels sont déduits les dépenses (réparations, entretien, frais de gestion,...) qui sont taxés à des taux différents :

• 15% pour les bénéfices de moins de 38 120 €,
• 28% de 38 120 € à 500 000 €,
• 31 % au-delà de 500 000 € pour les exercices ouverts à compter de janvier 2019.
  
  

En cas de déficits, la SCI pourra les reporter sur les prochains exercices.

La déclaration des associés en cas de partage des bénéfices

Si la SCI décide, au cours d'une assemblée générale, de distribuer des sommes à ses associés, chacun d'eux doit indiquer les revenus qui proviennent de l'activité de la SCI dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » de la déclaration n°2042.

Selon votre situation et celle de la SCI, les obligations déclaratives sont donc différentes. S'il est difficile de s'y retrouver entre toutes les situations et formalités afférentes, notre équipe de professionnels peut vous accompagner. 

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