Comment déclarer les revenus d'une SCI ? Le guide 2024

Comme toutes les sociétés, la SCI (société civile immobilière) doit respecter certaines obligations comptables et fiscales. La déclaration des revenus d'une SCI dépend du régime fiscal choisi par la société : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Captain Contrat vous explique étape par étape comment déclarer les revenus d'une SCI.

Quelles sont les spécificités de la SCI ?

La création d'une SCI permet d'optimiser la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en faciliter la transmission.

Régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, la SCI a un objet civil. En principe, elle ne peut pas avoir une activité commerciale.

Cependant, si une SCI permet de louer des biens non meublés (comme il s'agit d'une activité civile), elle permet, sous certaines conditions, d'exercer l'activité commerciale de location de biens meublés.

Les SCI sont donc soumises par principe à l'impôt sur le revenu. Toutefois, elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Cette différence d'imposition entraîne des obligations de déclarations distinctes.

Les déclarations de revenus dans les SCI soumises à l'impôt sur le revenu

Il s'agit de la situation la plus fréquente. En effet, la SCI est soumise par principe à l'impôt sur le revenu (IR). Toutefois, elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou mener une activité entraînant le rattachement à cette imposition. À défaut, elle reste soumise à l'IR.

Dans cette situation, 2 déclarations sont nécessaires :

• La déclaration du gérant de la SCI concernant le montant des revenus et la part revenant à chaque associé ;
• La déclaration de chaque associé pour sa quote-part des revenus.

La déclaration du gérant

Cette déclaration doit être faite chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1ᵉʳ mai de l'année N, pour l'ensemble des revenus perçus au cours de l'année N-1, sous peine de voir la responsabilité du gérant engagée.

Choisir la déclaration adéquate

Elle est transmise au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Selon la situation de la SCI, la déclaration à compléter est différente :

Réaliser l'inventaire des revenus

Pour compléter valablement cette déclaration, vous devrez au préalable avoir établi un inventaire des revenus de chaque immeuble avec notamment :

• Les loyers ;
• Les éventuelles subventions perçues ;
• Les recettes dues à la location d'un emplacement sur le toit pour les antennes relais.

Cet inventaire devra également énumérer les dépenses pour chaque bien comme :

• Les travaux de réparation ;
• Les charges de personnel ;
• Les taxes.

Une fois les dépenses déduites des revenus, vous obtenez le résultat qui sera réparti entre les associés de la SCI à proportion de leur quote-part.

Il appartient ensuite à chaque associé de déclarer le montant des revenus fonciers sur la base de la déclaration du gérant.

La déclaration des associés

Chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus reçus de la SCI en revenus fonciers.

Régime réel d'imposition

Si vous relevez du régime réel d'imposition, le montant des revenus doit être inscrit sur la déclaration n° 2044, qui sera jointe à la déclaration d'ensemble des revenus imposables. Il appartient à chaque associé de calculer le revenu net foncier en déduisant des revenus bruts fonciers, les frais et charges. Le régime réel s'applique obligatoirement si le montant de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.

Si vos revenus fonciers sont inférieurs, il peut cependant être intéressant de faire le choix de ce dispositif car il permet de déduire les dépenses de gestion des biens immobiliers, et peut ainsi apparaître plus avantageux si celles-ci sont importantes.

Régime micro-foncier

Afin d'alléger les obligations déclaratives, un régime « micro-foncier » a été mis en place. Ainsi, si vous ne percevez pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de vos parts de SCI, vous pouvez reporter le résultat foncier net imposable directement sur la déclaration de revenus n° 2042.

De même, les associés de SCI ayant un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 € issu de biens donnés en location et ne bénéficiant pas de régimes spéciaux, relèvent du régime micro-foncier. Ils sont dispensés du dépôt de la déclaration annexe n°2044 et reportent le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

Dans ce régime simplifié, le revenu net foncier imposable est calculé automatiquement par l’application d’un abattement de 30 % qui représente les charges.

Les spécificités pour déclarer les déficits fonciers

 Les associés ne peuvent pas déclarer de déficits s’ils ont fait le choix du régime micro foncier dans la mesure où ils bénéficient de l’abattement de 30 %.

 Au contraire, dans le cadre du régime réel d’imposition, le résultat de la SCI peut s’avérer déficitaire, et les associés ont donc une quote-part de ce déficit. Ce déficit foncier doit résulter de dépenses liées à la gestion des biens immobiliers. Ainsi, les associés peuvent déduire ce déficit de leurs revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an.

 Cette limite annuelle est portée à 21 400 € pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Pour être pris en compte, ces travaux doivent faire passer un bien d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Deux autres conditions doivent être respectées :

• Obtenir un devis à compter du 5 novembre 2022 ;
• Réaliser des dépenses entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

 Les travaux (construction, reconstruction, agrandissement) ne sont pas déductibles du revenu foncier. Les charges d’intérêts d’emprunt sont déductibles du seul revenu foncier (non du revenu global).

 Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber ce déficit foncier, il sera imputable, dans la limite de 10 700 €, sur les revenus globaux des 6 années suivantes ou sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les déclarations de revenus pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés

Si votre SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, les déclarations de revenus sont différentes, car c'est la société qui est directement imposée.

La déclaration de la SCI pour l'impôt sur les sociétés

Dans cette hypothèse, une comptabilité conforme aux exigences du code du commerce doit être établie. Pour cela, il peut s'avérer nécessaire de se faire assister par un expert-comptable.

Il faudra compléter le formulaire n°2065 sur l'impôt sur les sociétés.

La SCI doit déposer une déclaration des revenus au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, chaque année :

• Au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1ᵉʳ mai, pour les loyers perçus l'année précédente, si l'exercice comptable de votre SCI concorde avec l'année civile, ou
• Dans les 90 jours de la clôture de l'exercice comptable, dans les autres cas.
  
  

Ce sont les bénéfices de la SCI, c'est-à-dire les revenus (loyers) desquels sont déduites les dépenses (réparations, entretien, frais de gestion) qui sont taxés à des taux différents :

En cas de déficits, la SCI pourra les reporter sur les prochains exercices.

La déclaration des associés en cas de partage des bénéfices

Si la SCI décide, au cours d'une assemblée générale, de distribuer des sommes à ses associés, chacun d'eux doit indiquer les revenus qui proviennent de l'activité de la SCI dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » de la déclaration n° 2042.

Selon votre situation et celle de la SCI, les obligations déclaratives sont donc différentes. S'il est difficile de s'y retrouver entre toutes les situations et formalités afférentes, notre équipe de professionnels peut vous accompagner. 

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