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Bilan de dissolution liquidation d'une SCI : comment le faire ?

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Engager la liquidation amiable d'une SCI ou arrêter volontairement l'activité de votre société civile immobilière (SCI) implique de suivre une procédure imposée, par la loi et par vos statuts, pour fermer la société. Au cours de ce processus, il est indispensable de mettre à plat les finances de la SCI. Pour cela, des documents comptables sont nécessaires et parmi eux : le bilan de liquidation.

À quel moment faire ce bilan ? Quel est son rôle et qui doit le rédiger ? On vous dit tout.

 

 

Quelles sont les démarches précédant le bilan comptable ?

 

Comme toutes les autres formes de sociétés, la fermeture de votre société civile immobilière (SCI) peut être décidée par vous et vos associés. Certaines formalités doivent cependant être réalisées afin de prendre en compte cette décision

 

Étape 1 : Réunir les associés en assemblée

 

Pour dissoudre votre SCI, vous devez convoquer l'ensemble des associés pour une assemblée générale extraordinaire (AGE). Lors de cette réunion, vous allez :

  • Décider à l'unanimité, ou à la majorité si les statuts le prévoient, de dissoudre votre SCI ;
  • Nommer un liquidateur parmi le gérant, les associés ou toute autre personne n'ayant pas fait l'objet d'une interdiction de gérer ou diriger une entreprise ;
  • Encadrer la mission du liquidateur et fixer son éventuelle rémunération.

Étape 2 : Effectuer les formalités après l'AGE

 

À la fin de l'assemblée, si vous êtes nommé liquidateur de votre SCI, il vous appartient de :

  • Rédiger un procès-verbal de dissolution reprenant l'ensemble des décisions prises par les associés ;
  • Publier un avis de dissolution dans un journal d'annonces légales (JAL) ;
  • Informer votre service des impôts des entreprises (SIE) de la décision de dissoudre votre SCI ;
  • Transmettre un dossier comprenant notamment le PV de dissolution et l'avis de publication, auprès du greffe du tribunal de commerce.

Étape 3 : Réaliser les opérations de liquidation

 

Après la réalisation de toutes ces démarches, la phase de liquidation commence. Lors de celle-ci, le liquidateur fait un premier bilan comptable de la société. Pour cela, il réalise un inventaire des créances et des dettes de la SCI. Il va ensuite apurer le passif de la SCI en payant ses dettes, et réaliser l'actif en vendant les meubles et immeubles appartenant à la société.

 

💡 Bon à savoir :
C'est à la fin de toutes ces opérations de liquidation, que vous pouvez être amené, si vous avez été nommé liquidateur, à établir un bilan de liquidation de votre SCI.

 

Qu'est-ce que le bilan de liquidation ?

 

Bilan de liquidation : un outil d'analyse de l'état financier de la SCI

 

Le bilan de liquidation est le dernier document comptable de la SCI. Il fait apparaître le résultat définitif des opérations réalisées par le liquidateur avant un éventuel partage entre les associés. Il ne peut donc être établi qu'à la toute fin de la liquidation.

C'est le liquidateur, éventuellement assisté par un professionnel, qui va faire ce bilan. Comme pour tout bilan comptable, les cessions d'actifs et le recouvrement des créances y sont répertoriés.

 

Le bilan lors de la clôture de la liquidation de la SCI

 

À l'issue de ces calculs, le bilan de liquidation va faire apparaître un résultat bénéficiaire ou déficitaire. Après récupération des apports par les associés, s’il reste une somme à répartir entre les associés de la SCI, il s'agit d'un boni de liquidation. Dans le cas contraire, il y a un mali de liquidation.

 

Quelle est l'utilité du bilan de liquidation ?

 

Le bilan de liquidation est essentiel pour mener à bien la radiation de votre SCI. La réalisation de ce bilan nécessite une grande vigilance car elle suit une procédure bien définie :

  • Réaliser le bilan de liquidation ;
  • Publier un avis de liquidation ;
  • Procéder à la radiation de la SCI.

 

Comment réaliser le bilan de liquidation ?

 

Lorsque le liquidateur considère que les opérations de liquidation sont terminées, il doit convoquer l'ensemble des associés de la société. Au cours de cette assemblée générale, il va présenter les résultats de sa mission et les documents comptables attestant de ceux-ci.

Le bilan de liquidation permet ainsi aux associés d'avoir une vue d'ensemble des opérations de liquidation effectuées et de connaître le résultat financier de celles-ci.

Comme les associés doivent approuver le bilan présenté par le liquidateur pour que la clôture de la liquidation soit envisagée, le liquidateur doit être particulièrement vigilant dans sa rédaction. C'est pourquoi, il ne faut pas hésiter à se faire assister par des professionnels pour cette étape.

Si les associés acceptent le bilan de liquidation et les autres documents comptables présentés par le liquidateur, ils se prononcent ensuite sur la fin de la liquidation et sur celle du mandat du liquidateur.

Un procès-verbal de clôture de liquidation reprenant ces décisions est rédigé à l'issue de cette dernière AG.

 

Publication d'un avis de liquidation et radiation de la SCI

 

Il faudra par la suite publier l'avis de liquidation dans un JAL et transmettre un dossier complet avec notamment le formulaire Cerfa M4 (Déclaration de radiation).

Si tous les éléments nécessaires ont été envoyés et correctement complétés, un extrait K-bis vous sera adressé dans lequel il sera précisé que votre SCI est dissoute et radiée des registres.

 

Quelles sont les conséquences fiscales liées au bilan de liquidation ?

 

Le boni et mali de liquidation lors de la fermeture d'une SCI

 

Le résultat du bilan de liquidation d'une SCI peut faire apparaître un boni ou un mali de liquidation que les associés se partagent au prorata de leurs parts dans le capital social de la SCI.

Si vous récupérez une part du boni de liquidation, le montant de ce dernier sera imposé, comme peuvent l'être les dividendes. Cette imposition se fait au niveau de chaque associé.

 

Comment sont imposés les associés en SCI ?

 

Pour les associés personnes physiques, l'imposition peut dépendre du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou « Flat Tax ». 

 

Mais vous pouvez choisir d'être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu pour lequel, en cas de parts détenues avant le 1er janvier 2018, un abattement de 50 % à 65 % est appliqué selon la durée de détention des parts.

 

Le cas de la liquidation amiable

 

Dans le cadre de la liquidation amiable de votre SCI, le bilan de liquidation est donc un document central. Comme pour la majorité des formalités et des documents qui sont obligatoires dans ce type de processus, il peut être difficile de savoir comment bien les réaliser.

Pour éviter les erreurs, les équipes de Captain Contrat sont là pour vous assister dans la dissolution-liquidation de votre SCI.

 

✍️ En résumé :
  • Le bilan de liquidation d'une SCI est un document synthétisant, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, les opérations de réalisation des actifs et de règlement des passifs d'une SCI, en vue de sa clôture.
  • Le bilan de liquidation est un document essentiel à la clôture d'une SCI, sa réalisation suit une procédure bien définie.
  • Suite au bilan de liquidation, un boni de liquidation (ou un mali de liquidation) peut apparaître. Ce boni sera alors imposé entre les mains des associés.

FAQ


  • Conformément à l'article 1844-8 du Code civil, la tâche d'établir le bilan de liquidation, qui fait état des actifs et passifs de la société à la clôture de la liquidation, revient au liquidateur.

  • Pour dresser un bilan de liquidation, il est nécessaire, en premier lieu, de procéder à la vente de tous les biens immobiliers de la SCI. Une fois la vente réalisée, les dettes envers les créanciers doivent être réglées. Enfin, il faudra répartir le solde restant entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Ce bilan doit être établi par le liquidateur et être approuvé par les associés lors de l'assemblée générale de clôture de liquidation.
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Mise à jour le 8 avril 2024 : vérification des informations juridiques et comptables.

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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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