Comment rédiger un contrat d'apporteur d'affaires immobilier ?

Le secteur de l'immobilier est en pleine croissance. Nombre de professionnels du secteur se lance en tant qu'indépendant, en qualité d’apporteur d'affaire immobilier. Si la profession d’apporteur d’affaires n’est pas réglementée, ce professionnel est amené à jouer un rôle d’intermédiaire crucial.

Libre de définir les contours de son entreprise et le régime qui lui sied le plus, l’apporteur d’affaires immobilier doit avoir conscience des enjeux et des risques pour se prémunir de tout litige.

1. Qu’est-ce qu’un apporteur d’affaires ?

La fonction d’apporteur d’affaires

Comme son nom l’indique, l’apporteur d’affaires immobilier a pour mission principale d’agir en tant que commercial et un apport d'affaires pour le compte de son client. L'activité d'apport a pour rôle de mettre en relation un prospect avec un vendeur ou une agence immobilière. Il servira d’intermédiaire sur les plans commerciaux et juridiques en menant des négociations, en établissant des contrats…

Dès que les parties entrent en contact, sa mission s’arrête. La suite donnée au contrat n’est plus de sa responsabilité.

Libre et indépendant, il n’est pas subordonné pour l’une ou l’autre des parties, ni salarié de l’une d’entre elles.

Il se distingue des professionnels de l'immobilier et de l’agent immobilier par son indépendance et sa rémunération.

Contrairement à un salarié, l'apporteur d'affaires immobilier n’est soumis à aucun lien de subordination. Chaque mise en relation fait l’objet d’une rémunération, le plus souvent sous la forme de commission ou alors sous la forme d’un pourcentage du chiffre d’affaires.

Les diplômes requis pour devenir apporteur d'affaires

Cet exercice non réglementé ne nécessite pas de justifier d’un diplôme ou encore d’une expérience professionnelle. Néanmoins, la majorité des apporteurs d’affaires en immobilier sont issus d’une formation en immobilier (BTS, licence professionnelle, master…) ou disposent d’une expérience avérée en agence immobilière ou dans ce secteur d’activité.

2. Les formes juridiques pour exercer le métier d'apporteur d'affaires immobilier

L’apporteur d’affaires n’a pas à proprement parler de statut, y compris pour l’apporteur d’affaires immobilières. Néanmoins, ce dernier est soumis au Code de commerce et aux règles imputables aux commerçants. Ainsi, il a la possibilité de choisir le statut juridique le plus adapté à l’exercice de sa profession.

La microentreprise

Pour débuter en tant qu’apporteur d’affaires immobilier, il est possible de créer sa micro entreprise.

La première étape consiste à déclarer son activité auprès de l’administration. La déclaration peut être faite en ligne ou en version papier au Centre des Formalités des Entreprises (CFE). L’URSSAF se chargera de communiquer ses informations au service des impôts compétents par la suite.

L’apporteur d'affaires auto-entrepreneur doit tenir un cahier des recettes, et disposer d’un compte bancaire distinct de son compte bancaire personnel. Toutefois, la loi Pacte va sans doute supprimer cette obligation d'ouvrir un compte bancaire distinct pour les auto-entrepreneurs dont le chiffres d'affaires annuel n'excèderait pas 5 000 €.

Il pourra également être amené à réaliser un stage de préparation à l’installation (SPI) à la demande de la Chambre du Commerce et de l’Industrie (CCI). Là encore, la loi Pacte prévoit que le SPI sera facultatif pour les artisans et son coût sera abaissé à 194€.

Ses charges sociales et fiscales seront fixées au prorata de son chiffre d’affaires annuel.

La micro entreprise étant soumise à des plafonds de chiffres d’affaires maximum, si l’apporteur d’affaires en immobilier dépasse les seuils alloués à la micro entreprise (72 500€ maximum), il pourra se tourner vers d’autres statuts juridiques.

L’entreprise individuelle

Ainsi, l’apporteur d’affaires en immobilier pourra se tourner vers l’entreprise individuelle, notamment si la récupération de la TVA s’avère fiscalement intéressant pour lui en raison des achats et dépenses professionnelles qu’il réalise. Tel est le cas en présence de frais de déplacement, d’hébergement, de restauration, d’informatique…

La forme sociétale

Enfin, l’apporteur d’affaires immobilier pourra créer une société de type SAS (Société par Actions Simplifiées) ou SASU (Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle) afin de créer un patrimoine professionnel séparé de son patrimoine personnel.

L’apporteur d’affaires en immobilier pourra exercer au nom de sa société, soit seul ou avec plusieurs collaborateurs.

En créant une société, et par une personne morale, l’entrepreneur devra rédiger des statuts, déterminer l’objet social de l’entreprise, les clauses quant aux règles d’organisation de la société, etc.

L’appui d’un professionnel peut s’avérer nécessaire lors de la rédaction des statuts.

3. L'apporteur d'affaires en immobilier : les  précautions à prendre 

Signer un contrat d’apporteur d’affaires

Pour exercer en tant que travailleur indépendant (sans lien de subordination), il est important que l’apporteur d’affaires immobilier définisse le champ d’intervention lors de sa mission. Cette mission est encadrée dans un contrat d’apporteur en affaires immobilières qu’il signera avec les deux parties.

Ce contrat d'apporteur d'affaires devra faire mention de :

• L’identité des parties,
• L’objet du contrat,
• L’étendue du champ d’intervention de l’apporteur en affaires immobilières,
• Les obligations de l’apporteur d’affaires,
• Le type de clients à prospecter,
• La durée du contrat,
• Sa rémunération
• etc.

Pour assurer les intérêts de l’apporteur d’affaires, il est recommandé d'insérer des clauses spécifiques  comme une clause d’exclusivité, clause de non-concurrence… Si cette mesure n’est pas obligatoire, elle permet néanmoins de sécuriser les relations.

Souscrire une assurance en tant qu'apporteur d'affaires

En exerçant en tant qu’apporteur d’affaires en immobilier, il n’est pas obligatoire de souscrire à une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).

Néanmoins, il est recommandé de souscrire à une telle protection dans l’hypothèse où un dommage causé dans le cadre de l’activité professionnelle d’apporteur d’affaires immobilières arriverait.

C'est notamment le cas lorsque l’une des parties serait amenée à signer un contrat avec un client « mauvais payeur », en liquidation judiciaire par exemple. Si des poursuites judiciaires sont engagées contre l’apporteur d’affaires en immobilier, sa responsabilité civile professionnelle pourra être engagée.

Obtenir une carte professionnelle

Les modalités d’intervention lors d’une opération de vente immobilière et d’entremise entre vendeurs et acquéreurs sont strictement régies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ainsi, seuls les titulaires de la carte peuvent prendre part aux opérations.

Si tel n’est pas le cas, l’apporteur en affaires immobilier ayant pris part à une opération sous la qualité d’agent immobilier, sans être titulaire de la carte professionnelle, risque une peine de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. Sa présence est donc rejetée lors de la signature des contrats de vente.

L’obtention d’une carte professionnelle est un atout pour un apporteur d’affaires immobilières notamment en cas de litige.

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