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Associés d'une SCI : quels sont leur rôle et leurs pouvoirs ?

Sofia El Allaki
Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Tout le monde peut être associé d'une société civile immobilière (SCI). Cette forme sociale compte au minimum deux associés. Ils ont des droits spécifiques, comme le droit de voter ou de percevoir des bénéfices. En contrepartie, les associés de SCI ont une responsabilité indéfinie sur leurs biens personnels, dans la limite de leurs parts sociales.

 

 

Combien y a-t-il d'associés dans une SCI ?

 

Une société civile immobilière (SCI) est une entité juridique formée d'au moins deux individus, tous deux qualifiés d'associés. La loi n'établit pas de nombre maximum d'associés. Leur but est de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI détient le patrimoine immobilier, et chaque associé se voit attribuer des parts sociales en proportion de son investissement initial au capital.

 

✏️ À noter :
 Une SCI ne peut pas avoir un seul associé. Si vous souhaitez vous lancer seul, orientez-vous vers une société à associé unique.

 

Qui peut devenir associé d'une SCI ?

 

L'associé d'une SCI peut être une personne morale ou une personne physique. Il n'existe pas de restriction de nationalité, contrairement à d'autres statuts juridiques. Pour s'associer, il est seulement nécessaire de réaliser un apport au capital social de la SCI.

Il est possible pour un mineur émancipé d'être associé au sein d'une SCI. S'il n'est pas émancipé, il peut également le devenir. Toutefois, le mineur sous administration légale ou sous tutelle n'a pas le droit d'agir personnellement. Cela signifie que c'est son représentant légal qui souscrit les parts sociales de la SCI en son nom.

Dans le cas d'une SCI familiale, seuls les membres d'une même famille et alliés jusqu'à 4e degré peuvent s'associer. Cela inclut :

  • Les enfants ;
  • Les parents ;
  • Les petits-enfants ;
  • Les frères, sœurs ;
  • Les arrière-grands-parents ;
  • Les oncles, tantes ;
  • Les neveux, nièces ;
  • Les cousins germains.

 

Quels sont les droits des associés d'une SCI ?

 

Le droit d'information des associés

 

Les associés de SCI ont le droit de solliciter, au moins une fois par an, l'accès aux livres et aux documents de la société (article 1855 du Code civil). Parmi eux, nous retrouvons :

  • Les contrats ;
  • Les factures ;
  • Les correspondances ;
  • Les livres de comptes ;
  • Les procès-verbaux.

Si le gérant refuse de fournir les informations aux associés ou s'il fait défaut à cette obligation, des mesures disciplinaires peuvent être prises. Dans le cas où un associé peut justifier d'un intérêt légitime, il a le droit de l'assigner en justice. L'objectif ? Obtenir en référé la condamnation sous astreinte du gérant de la SCI.

✅ Exemple :
Si un associé de SCI demande au gérant de lui envoyer par courrier des documents sociaux. Ce dernier ne peut pas lui opposer de venir les consulter au siège social si celui-ci est en train d'être transféré dans les locaux d'un immeuble vendu par l'entreprise.

 

Les associés de SCI peuvent également, comme le prévoit ce même texte, poser des questions écrites au gérant concernant la gestion sociale. Une réponse doit leur être apportée dans un délai d'un mois.

Par ailleurs, les SCI tenues d'établir des comptes annuels doivent mettre à disposition des associés, au siège social, les documents nécessaires à leur approbation. Les statuts sont libres de fixer d'autres conditions d'information.

 

Le droit de participer aux décisions collectives et de voter 

 

Ce droit est prévu par l'article 1844 du Code civil. Les statuts ne peuvent pas le restreindre ou y déroger. Les décisions peuvent être prises de diverses façons. Certaines sont attribuées aux gérants, conformément aux pouvoirs énoncés dans les statuts. D'autres sont prises lors d'une assemblée des associés ou, si les statuts le stipulent, par le biais d'une consultation écrite (article 39 du Décret n°78-704 du 3 juillet 1978). De plus, les associés peuvent prendre des décisions en exprimant leur accord dans un acte.

 

Le droit de se maintenir et de se retirer

 

Un associé de SCI a le droit de demeurer dans la société jusqu'à son décès ou son départ, suite à la cession ou au rachat de ses parts sociales. Cependant, il peut être exclu de l'entreprise selon des modalités et pour des motifs définis dans les statuts.

Tout associé de SCI peut se retirer partiellement ou totalement de la société, conformément aux statuts. En l'absence de dispositions spécifiques, son retrait requiert l'autorisation unanime des autres associés.

 

Le droit aux bénéfices

 

La répartition des bénéfices est établie selon ce qui est stipulé dans les statuts de la SCI. En l'absence de dispositions statutaires à ce sujet, la quote-part revenant à chaque associé est calculée en fonction de leur investissement au capital social. Un associé possédant 20 % des parts sociales de la société a droit à 20 % des bénéfices. Conformément à l'article 1844-1 du Code civil, il est interdit d'attribuer tout le profit à un associé, ou en exclure un du droit aux bénéfices.

 

Quelle est la responsabilité des associés en SCI ?

 

Les associés d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) assument indéfiniment la responsabilité des dettes de la société à l'égard des tiers. C'est l'un des principes de fonctionnement de la société civile immobilière. Après avoir tenté en vain de récupérer sa créance auprès de la SCI, un créancier peut saisir leurs biens personnels (responsabilité subsidiaire). Leur responsabilité ne se limite donc pas au montant de leur apport, comme c'est le cas dans une société commerciale de type SARL, par exemple.

Le créancier poursuit individuellement chaque associé, pour la part de la dette correspondant à son investissement au capital (responsabilité non-solidaire). Prenons un exemple concret. Une SCI a 2 associés. L’associé A dispose de 60 % du capital social, l’associé B de 40 %. La société contracte un emprunt d'un montant de 1 000 000 d’€ pour acquérir un bien immobilier. Elle rembourse 900 000 € avant de rencontrer des difficultés financières. Elle ne peut plus rembourser le capital restant dû, soit 10 000 €. Dans ce cas, la banque peut demander :

  • 60 % du montant à l’associé A, soit 60 000 € ;
  • 40 % du montant à l’associé B, soit 40 000 €.

Comme le dispose l'article 1857 du Code civil, l'associé n'ayant apporté que son industrie est tenue responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

 
✍️ En résumé :
  • Une société civile immobilière est formée d'au minimum deux associés. La loi ne prévoit pas de nombre maximum.
  • Le statut d'associé de SCI est accessible à toutes les personnes physiques et morales, mineures ou majeures, françaises ou étrangères. 
  • Les associés d'une SCI ont des droits, comme le droit de prendre des décisions collectives ou de poser des questions au gérant.
  • La responsabilité des associés d'une SCI est indéfinie. Elle n'est pas limitée à leur apport au capital social. 

FAQ


  • Oui, un enfant peut être considéré comme associé au sein d'une SCI. Le Code civil ne restreint pas cette possibilité. Cependant, le mineur n'a pas la capacité juridique nécessaire pour exercer des fonctions de gérance. En outre, ses intérêts sont représentés par ses parents ou son tuteur. Si le mineur apporte un bien immobilier, l'accord du juge des tutelles est requis.


  • Chaque associé d'une SCI est tenu de participer aux pertes et au passif social, s'il y en a. Cette contribution personnelle est illimitée. Cela veut dire que, contrairement aux associés de SARL ou SAS, un associé de SCI engage son patrimoine personnel.

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Sofia El Allaki
Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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