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SCI et régime micro foncier : Tout savoir en 4 minutes !

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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier

Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.


Vous êtes sur le point de créer votre société civile immobilière et immédiatement une question se pose : comment seront taxés les revenus que vous allez tirer de la location des immeubles ?

En principe et sauf option de votre part pour l’IS, la SCI sera imposée à l’IR et en tant qu’associé, vous aurez à choisir entre deux régimes : le micro foncier et le régime réel.

Quelles sont les caractéristiques de chacun d’eux ? Quels sont les avantages du micro foncier ? Ce régime est-il compatible avec le régime de la SCI familiale ? Existent-ils des cas d’exclusion ?

Tout ce que vous devez savoir sur le micro foncier en SCI.

 

 

Le principe : l’imposition à l’IR de la SCI

 

Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI, qui a un objet civil, est soumise à l’IR, sauf option à l’IS (une décision irrévocable, attention de bien peser les conséquences avant de faire votre choix). En conséquence, ce n’est pas elle qui est taxée pour les revenus produits par la mise en location des immeubles, mais vous et les autres associés, en fonction de vos apports respectifs dans le capital social. En clair, vous devrez reporter sur votre feuille d’impôt sur le revenu ceux provenant de la SCI. On parle de société fiscalement « transparente ».

Ensuite, il existe deux régimes d’imposition des associés sur les loyers perçus par la SCI: le micro-foncier et le régime réel.

 

Imposition des revenus de la SCI : micro foncier ou régime réel ?

 

Les loyers que perçoit la société sont imposés entre vos mains au titre des revenus fonciers. Le choix du régime, micro foncier ou réel, dépend notamment du montant des revenus tirés.

 

Le micro-foncier en SCI

 

Le micro foncier est un régime d’imposition simplifié à double titre :

  • Au moment de la déclaration des loyers que vous avez perçu de la SCI : vous devrez seulement renseigner la déclaration 2042 avec le montant des loyers bruts qui vous revient, c’est-à-dire la fraction correspondant à votre participation dans le capital social
  • Pour le calcul de l’assiette de votre impôt : dans le cadre du micro foncier en SCI, le montant des charges est déterminé forfaitairement, elles ne sont pas déduites en fonction de leur valeur réelle. Vous vous verrez appliquer de plein droit un abattement de 30% sur les loyers que vous déclarez. Ensuite, les 70% restants seront imposés dans la tranche marginale d’impôt sur le revenu dont vous relevez.

Pour pouvoir être éligible au micro foncier en SCI, les revenus que vous tirez ne doivent pas excéder 15 000 € par an.

 

Le régime réel en SCI

 

Si vous percevez plus de 15 000 € de revenus fonciers chaque année, ou sur option, vous serez soumis au régime réel. Celui-ci et le micro foncier se distinguent au niveau de la méthode de calcul qui permet de définir l’assiette de votre impôt et plus particulièrement sur la prise en compte des charges.

Si le micro foncier fait l’objet d’une déduction forfaitaire de 30%, en revanche le régime réel autorise la déduction :

  • Des intérêts et frais d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien
  • Des taxes
  • Des frais de gestion
  • Des frais liés à certains travaux, tant qu’ils ne modifient pas en profondeur la structure de l’immeuble.

Autre possibilité qui n’est pas ouverte dans le cadre du micro foncier : l’imputation du déficit foncier. Les pertes de la SCI peuvent donc venir en déduction de l’impôt sur le revenu à payer des associés, dans une limite de 10 700 €.

Revers de la médaille du régime réel : la déclaration de revenus est plus complexe, puisqu’il faut également remplir le formulaire 2044.

Pour finir sur les caractéristiques de ces deux régimes, gardez en tête que si vous choisissez le régime réel, cette option aura vocation à s’appliquer pendant 3 ans : vous ne pourrez pas revenir en arrière durant toute cette période. Prenez le temps de faire un tableau des charges à venir pour être sûr de ne pas vous tromper de régime d’imposition.

 

Les avantages du régime micro foncier en SCI

 

En tant qu’associé de la SCI, vous verrez deux principaux avantages à choisir le régime du micro foncier en SCI :

  • La simplicité de déclaration des loyers provenant de la mise en location du ou des biens. Il vous appartient seulement de reporter le montant brut des revenus sur la déclaration 2042 et le fisc s’occupe du reste !
  • L’abattement de 30% pour charges, qui s’applique même si le montant réel de charges supportés par la SCI est inférieur à ce taux. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction de votre imposition sur les revenus fonciers, puisque vous ne payez que sur une base de 70%.

 

Les cas d’exclusion du régime micro foncier en SCI

 

Vous ne serez pas éligible au régime du micro foncier SCI si :

  • Vous optez pour une SCI à l’IS et non à l’IR. En effet, dans ce cas, c’est elle qui supporte l’imposition et elle n’est donc plus, de fait, fiscalement transparente. Vous perdez donc par la même occasion le bénéfice du micro foncier.
  • Les biens que vous mettez en location sont meublés. Dans ce cas, les revenus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux au régime réel.
  • Vous devez être propriétaire en direct, c’est-à-dire en dehors de la SCI, d’au moins un bien immobilier loué en non-meublé.
  • Vous ne devez pas dégager plus de 15 000 € de revenus fonciers.
  • Le bien vide mis en location ne doit pas être un monument historique, un immeuble en nue-propriété ou encore ne doit pas déjà faire l’objet d’une défiscalisation au titre de certains dispositifs de la loi Pinel.

Vous hésitez encore entre ces deux régimes d’imposition ? Captain Contrat peut vous mettre en relation avec un spécialiste des questions fiscales qui vous aidera à faire le bon choix en fonction des revenus que vous espérez tirer de votre SCI et des caractéristiques de celle-ci.

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