SCI : est-il possible de bénéficier des avantages de la loi PINEL en 2025 ?

La loi Pinel est effective depuis 2014. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs. Vous pouvez profiter du dispositif Pinel tout en gérant votre patrimoine immobilier via une société civile immobilière (une SCI). Captain Contrat revient sur les conditions pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux de la loi Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif loi Pinel ?

Le dispositif d'investissement locatif Pinel a été instauré par l'article 5 de la loi de finances pour 2015. Il vise à encourager la construction de logements neufs dans les zones où la demande est forte.

La loi Pinel offre aux investisseurs une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de l'engagement de mettre en location leur bien pendant une durée déterminée. Sous conditions, ils ont également la possibilité de le louer à des ascendants ou descendants.

• Le Pinel classique : réduction d'impôt dégressive.
• Le Pinel + : maintien des taux de réduction d'impôt applicables avant 2023 au sein des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou pour les logements présentant un niveau de qualité élevé.

Comment profiter de la loi Pinel en SCI ?

Découvrez les conditions pour bénéficier de la défiscalisation Pinel en SCI. Elles sont valables pour des investissements immobiliers réalisés jusqu'au 31 décembre 2024, dans la limite de 2 logements par an.

Types de logements concernés

Pour profiter du dispositif Pinel en SCI, le logement doit être neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Il peut également s'agir d'un logement ancien rénové, à condition qu'il fasse l'objet de travaux de rénovation. Ces derniers doivent représenter au minimum 25 % du coût global de l'opération.

Délais d'achèvement du logement

Ils varient selon le type de bien :

• Logement en l'état de futur achèvement : achèvement dans un délai de 30 mois après la signature de l'acte authentique.
• Logement à construire : dans les 30 mois après la date d'obtention du permis de construire.
• Logement faisant l'objet de travaux : le 31 décembre de la 2e année après l'achat du logement ou du local.

Zones éligibles

Le logement doit être localisé en zone A, A bis ou B1. Contrairement à d'autres régions, la réduction d'impôt Pinel n'est pas accessible sur l'ensemble du territoire breton. Seuls les logements situés dans des zones spécifiques définies par arrêté du préfet de la région sont éligibles.

Niveau de performance énergétique et environnementale

Pour le dispositif Pinel +, 2 catégories de critères sont à prendre en compte :

• Critères d'usage : surface habitable minimale (par exemple, 28 m² pour un appartement d'une pièce ou 96 m² pour un T5), espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, surface minimale de 3 m² pour un studio ou 9 m² pour un T5). 
• Critères de performance énergétique :
  • Permis de construire déposé après le 1er janvier 2022 : norme RE 2020, classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 : label « E+C- », étiquette A du DPE.
  • Pour les logements acquis ne résultant pas d'une construction neuve : étiquette A ou B du DPE.

Pour le dispositif Pinel classique, un logement neuf ou à construire doit respecter la RT2012. Si le bien est ancien et nécessite des travaux, le niveau de performance énergétique exigé est le Label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Plafond d'investissement

Le montant total de l'investissement est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 € par m² de surface habitable.

Location non meublée à un locataire

Le logement doit être loué non meublé à un locataire ne faisant pas partie du foyer fiscal des associés de la SCI, comme habitation principale. La mise en location commence au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou son achat.

Plafonds de ressources des locataires

Les ressources annuelles des locataires ne doivent pas excéder les plafonds légaux applicables en métropole et en outre-mer. Ils sont consultables sur le site service-public.fr.

Durée de location

Le logement doit être loué pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans au choix des associés de la SCI.

Plafond de loyer

Le loyer appliqué, charges non comprises, est plafonné. En métropole, les plafonds de loyer mensuel 2024 sont fixés à :

• Zone A bis : 18,89 €.
• Zone A : 14,03 €.
• Zone B1 : 11,31 €.
• Zones B2 et C (sur agrément) : 9,83 €.
  

En outre-mer, ils sont de :

• Départements de Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,73 €.
• Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna : 12,87 €.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel applicables aux SCI ?

En plus des conditions générales d'éligibilité à la loi Pinel, les associés d'une SCI doivent respecter des conditions spécifiques pour en profiter :

• La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Le régime fiscal par défaut des SCI est l'IR. Il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), mais cela exclut la défiscalisation Pinel.
• Les associés doivent s'engager sur la durée de location. L'engagement est solidaire et porte sur 6, 9 ou 12 ans. La cession de parts de SCI avant la fin de l'engagement peut entraîner la perte de la réduction d'impôt.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière Pinel pour les SCI ?

Tout dépend du type de logement acquis. 

Réduction d'impôt pour un logement situé dans un quartier prioritaire ou offrant un haut niveau de qualité

Engagement initial de 6 ans

Engagement initial de 9 ans

Réduction d'impôt pour un autre logement

En métropole, le taux de la réduction d'impôt est de :

• 9 % (en % du montant investi) pour une durée d'engagement de 6 ans ;
• 12 % (en % du montant investi) pour une durée d'engagement de 9 ans ;
• 14 % (en % du montant investi) pour une durée d'engagement de 12 ans.

En outre-mer, le taux est de 20 % (6 ans), 23 % (9 ans) ou 25 % (12 ans) selon la durée d'engagement.

SCI et loi Pinel : quels sont les avantages et inconvénients du dispositif ?

Les avantages de la loi Pinel pour une SCI

• La loi Pinel offre une réduction d'impôt sur le revenu de 9 à 14 % du prix d'achat du bien immobilier, selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).
• Investir dans l'immobilier permet de se constituer un patrimoine durable et tangible. La SCI, notamment si elle est familiale, facilite sa transmission aux héritiers.
• Les loyers perçus peuvent constituer un complément de revenus à la retraite.
• À l'issue de l'engagement de location, les associés de la SCI disposent librement du bien.

Les inconvénients de la loi Pinel pour une SCI

• Les associés de la SCI s'engagent à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• La fixation du montant du loyer n'est pas libre.
• L'investissement locatif représente un coût important.
• La création et la gestion d'une SCI peuvent être complexes.
• Les avantages fiscaux sont plafonnés à 10 000 € en métropole, et 18 000 € en outre-mer.

En résumé :

• La loi Pinel permet aux investisseurs en SCI de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de l'engagement de louer un bien immobilier neuf pendant une durée déterminée.
• Les conditions d'éligibilité et les avantages fiscaux sont les mêmes que pour un investissement direct en Pinel, avec quelques particularités liées à la SCI.
• Investir en loi Pinel via une SCI présente des atouts et des limites à prendre en compte avant de s'engager.