Comment déterminer le montant du capital social d'une SCI ?

À l'heure actuelle, aucune réglementation issue du Code civil ne vient fixer le montant minimum du capital social d'une société civile immobilière (SCI). Son choix dépend essentiellement des besoins de l'entreprise, lord de la création. Le montant du capital social peut fluctuer au cours de la vie de la société. La modification du capital social implique un formalisme assez lourd. Cela peut rendre préférable l'insertion d'une clause de variabilité dans les statuts de la SCI.

Qu'est-ce que le capital social de la SCI ?

Au sens comptable, le capital social correspond aux apports initiaux réalisés. Ces apports sont réalisés par les associés qui, en contrepartie, reçoivent des parts sociales de la SCI.

Les apports au capital social possibles sont les suivants :

• Les apports en numéraire (de l'argent) ;
• Les apports en nature : les immeubles, machines, etc. ;
• Les apports en industrie : expérience professionnelle, savoir-faire, etc.
  

Le capital social formé lors de la constitution d'une SCI revêt 2 fonctions essentielles :

• Attribution des pouvoirs au sein de la société : les associés se voient accorder des droits de vote en fonction de leur contribution au capital social de l'entreprise. Le montant des dividendes est proportionnel à leur participation.
• Mode de financement : le capital social constitue une source de financement essentielle pour la SCI. Il lui offre une garantie de stabilité financière, en lui permettant de compenser d'éventuelles pertes. Cela évite à la société d'être en état de cessation des paiements.

Quel est le capital minimum pour une SCI ?

Un montant minimum d'1 euro symbolique

La loi n'impose pas de montant minimum ou maximum pour le capital social d'une SCI. Par conséquent, il est possible de créer une société civile immobilière avec 1 euro symbolique. Les associés le définissent au sein des statuts, tout comme :

• Les apports effectués par chacun des associés ;
• La valeur des parts sociales ;
• Les conditions de versement des apports en numéraire ;
• L’évaluation des apports en nature et le nombre de parts sociales remises à l’associé apporteur en contrepartie.

Option d'un capital social fixe

Le capital social d'une SCI peut être fixe. C'est souvent le cas pour les SCI familiales. Un capital social fixe impose l'accord des associés et la modification des statuts pour augmenter ou réduire son montant. L'objectif est de contrôler l'entrée de nouveaux associés, tout en conservant une stabilité financière. 

Clause de variabilité du capital social

Les associés d'une SCI ont le droit de prévoir une clause de variabilité du capital social.

Dans ce cas, les statuts de la société indiquent un plancher et un montant maximum au capital social. À l'intérieur de ces seuils, le capital peut subir de modification sans formalités. 

Quels sont les intérêts liés au capital social de la SCI ?

Garantie pour les créanciers

Le capital social joue un rôle crucial dans la stabilité financière d'une SCI. 

Tout d'abord, il sert de garantie aux créanciers. Le capital social reflète le niveau de confiance que les fondateurs accordent à leur projet. Un capital social suffisamment élevé peut renforcer la crédibilité de la SCI vis-à-vis de ses partenaires, à l'image des fournisseurs et des investisseurs potentiels.

Accès aux financements externes

Le montant du capital social influence l'accès à un financement externe. Les établissements de prêt peuvent exiger que les associés apportent une partie des fonds nécessaires à la création de l'entreprise. Cela peut représenter jusqu'à 30 % du montant global emprunté.

Avoir un capital social adéquat peut donc faciliter l'obtention de prêts bancaires, tout en réduisant le besoin de garanties personnelles supplémentaires.

Risques liés à la sous-capitalisation

Une sous-capitalisation peut entraîner des conséquences graves. Si les capitaux propres de la SCI deviennent inférieurs à la moitié de son capital social, cela peut entraîner des obligations légales.

Parmi elles :

• la dissolution de l'entreprise ;
• la nécessité de reconstituer les capitaux propres dans un délai de deux ans pour assurer sa pérennité.

Comment constituer le capital de la SCI ?

Une SCI n'est pas obligée de déposer son capital social auprès d'une banque.

Cette procédure est, en règle générale, prévue pour les sociétés au sein desquelles la responsabilité des associés se limite au montant de leur apport. Ce n'est pas le cas pour la SCI.

En effet, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, en proportion de leur participation dans le capital.

Modalités de dépôt du capital social

En pratique, les associés de SCI peuvent décider d'imposer le dépôt du capital social. Il s'agit alors de l'une des premières étapes à suivre pour constituer la société civile immobilière.

Le dépôt doit être effectué avant la signature des statuts et l'immatriculation, dans un délai de 8 jours après la réception des apports des associés.

En principe, c'est au dirigeant de l'entreprise de déposer le capital social. Toutefois, la SCI peut donner procuration à une personne pour le faire en son nom.

Éléments requis pour le dépôt du capital social

Le représentant légal de l'entreprise ou la personne mandataire est tenu de fournir les éléments suivants lors du dépôt du capital social :

• Une demande de dépôt dûment remplie ;
• Une pièce d'identité valide du déposant ;
• Une copie de la pièce d'identité de chaque associé ;
• Une version actualisée et complète du projet de statuts, datée de moins d'un an ;
• Une preuve récente de domiciliation du siège social de la SCI, datant de moins de 3 mois ;
• Les coordonnées précises du représentant légal de la société.
  
  

Attestation de dépôt

Suite au dépôt du capital social de la SCI, le dépositaire des fonds doit remettre une attestation de dépôt comprenant les informations suivantes :

• La dénomination sociale de la future société civile immobilière ;
• L'adresse du siège social prévu ;
• Le montant total du capital social versé ;
• Le détail des montants versés par chaque associé, accompagné de leur nom respectif ;
• La date et le lieu du dépôt du capital social de la SCI ;
• Le cachet officiel et la signature du dépositaire des fonds.
  

Peut-on modifier le capital social d'une SCI ?

Après la constitution du capital social, son montant n'est pas immuable. Il est susceptible d'être modifié, à la hausse ou à la baisse, en fonction des besoins de la SCI. Dans les deux cas, des formalités doivent être accomplies :

1. Établissement éventuel d'un rapport par le commissaire aux comptes (CAC).
2. Décision collective des associés.
3. Publication dans un support d'annonces légales.
4. Déclaration de la modification sur le guichet unique.
   

Augmenter le capital social d'une SCI

L'augmentation de capital implique de revoir à la hausse le montant du capital social de la SCI. Le but peut être de :

• Accueillir de nouveaux associés ;
• Financer des investissements futurs ;
• Renforcer la crédibilité de la société vis-à-vis des partenaires.

Cette opération se réalise soit en créant de nouvelles parts sociales, soit ou en augmentant la valeur nominale des parts existantes. 

Réduire le capital social d'une SCI

La réduction de capital implique une diminution du montant du capital social de la SCI.

Elle peut être motivée soit par des pertes accumulées nécessitant une reconstitution des capitaux propres, soit par des ajustements liés à l'évolution de la société.

La réduction du capital social peut être effectuée en réduisant le nombre ou la valeur nominale des parts sociales, ou en rachetant et annulant des parts sociales, sous réserve que la réduction ne soit pas liée à des pertes.