Ravis de vous revoir ! Votre démarche a été enregistrée 🚀 Reprendre ma démarche
  1. Ressources
  2. Créer son entreprise
  3. EURL
  4. EURL immobilière ou SCI : différences et points communs

EURL immobilière ou SCI : différences et points communs

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pour mener ce projet à bien, vous devez d’abord choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation. L’EURL immobilière et la SCI font partie des solutions qui s’offrent à vous. Dans cet article, nous vous présentons les principales caractéristiques, les différences et les points communs de ces deux formes juridiques. 
 

 

Les caractéristiques de l’EURL et de la SCI

 

La création d'une EURL ou d'une SCI en ligne vous permettra d'investir dans un projet immobilier et d’administrer votre patrimoine.

 

Les avantages de l’EURL

 

L’EURL, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, est une société commerciale détenue par un associé unique. À quelques exceptions près, elle fonctionne de la même manière qu’une SARL. Au sein d’une EURL, les décisions sont prises par l’associé unique. Dans une SARL, elles résultent du vote de l’assemblée générale des associés.

En principe, l’associé unique d’une EURL en est également le gérant. On parle alors d’associé gérant. S’il le souhaite, l’associé unique a néanmoins la possibilité de déléguer la gérance de l’entreprise à un tiers.

La popularité de l’EURL s’explique par les avantages qu’elle a à offrir :

 

La société civile immobilière (SCI) : qu’est-ce que c’est ?

 

La SCI est une société civile disposant d’une personnalité morale. Elle est tout spécialement adaptée aux entrepreneurs souhaitant investir dans l’immobilier. La SCI permet à plusieurs associés de mettre leur argent en commun pour administrer un patrimoine.

On distingue plusieurs types de SCI en fonction de l’objet social :

  • La SCI familiale : dirigée par des associés ayant des liens de parenté, elle facilite la transmission du patrimoine au sein d’une même famille.
  • La SCI de gestion et de location d’immeubles : les associés achètent ensemble un bien immobilier, puis ils tirent des revenus de sa location.
  • La SCI d’attribution : elle offre aux associés la jouissance du bien à hauteur de leurs parts dans le capital social de l’entreprise.

 

Contrairement à l’EURL, la SCI est une société civile et non une société commerciale. La SCI relève donc des dispositions du Code civil

 

EURL et SCI : quelles sont les différences ?

 

L’EURL et la SCI permettent toutes les deux d’administrer un bien ou un parc immobilier. Ces deux statuts juridiques présentent néanmoins des différences notables. Voici les principales d’entre elles.

 

  EURL SCI
Nature de l’activité Commerciale Civile
Nombre d’associés Un seul Au moins 2
Responsabilité des associées Responsabilité limitée à l’apport au capital La responsabilité des associés est indéfinie et non solidaire
Régime fiscal Possibilité de choisir entre l’IS et l’IR L’option à l’IS est soumise à une procédure
Statuts Strictement encadrés Plus grande souplesse

 

 

Quels sont les avantages et inconvénients de l’EURL et de la SCI pour réaliser un investissement immobilier ?

 

Vous hésitez encore entre la SCI et l’EURL pour votre projet immobilier ? Ces informations devraient vous permettre d’y voir plus clair.

 

EURL : avantages et inconvénients

 


Avantages de l’EURL Inconvénients de l’EURL
Les décisions sont prises par un associé unique. La gestion est donc facilitée par rapport à une SCI ou à une SARL. Les statuts de l’EURL sont strictement encadrés.
Le patrimoine de l’associé est limité à ses apports au capital social. La gestion administrative est complexe, bien que simplifiée par rapport à une SARL.

L’EURL est soumise de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu, mais l'associé unique bénéficie d'une option pour l'IS.

L’EURL immobilière soumise à l’IS suppose une double imposition :
  • Taux réduit de l’IS pour les bénéfices jusqu’à 42 500 €, puis taux plein.
  • Flat tax de 30 % sur les dividendes versés aux associés physiques.

 

SCI : avantages et inconvénients

 

Avantages de la SCI Inconvénients de la SCI
Les différentes formes de SCI permettent d’atteindre des objectifs spécifiques : location, gestion, construction, revente. La création d’une SCI nécessite l'accomplissement de nombreuses formalités.
La SCI est un outil efficace de transmission de patrimoine familial. La SCI est une société civile, elle ne peut pas exercer une activité commerciale.
Par défaut, la SCI est transparente fiscalement. Elle ne paye pas d’impôt sur les sociétés. Les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur quote-part. La gestion d’une SCI suppose :
  • La convocation annuelle des associés en assemblée générale ;
  • L’approbation des comptes annuels ;
  • La rédaction du procès-verbal ;
  • La tenue d’une compatibilité plus ou moins approfondie ;
  • L’envoi de la déclaration de résultats à l’administration fiscale.
Les déficits fonciers peuvent être imputés sur les autres sources de revenus de l’associé. Au sein d’une SCI, la responsabilité de l’associé est « indéfinie », « proportionnelle » et « subsidiaire ». Son patrimoine personnel peut être engagé.

 

Vous hésitez entre EURL et SCI pour lancer votre projet ?

Réalisation : 2 minutes
simulateur_forme_juridique

 

 

 

Quels sont les éléments à prendre en compte pour choisir entre l’EURL et la SCI ?

 

Le choix du statut juridique dépendra avant tout des caractéristiques de votre projet. Trois principaux critères devront être pris en compte : le nombre d’associés, la nature de l’activité et la finalité de l’investissement.

 

Le nombre d’associés

 

Si vous souhaitez investir seul dans votre projet immobilier, l’EURL est la seule solution possible. La création d’une SCI suppose en effet l’association d’au moins deux associés. 

 

La nature de l’activité envisagée

 

En SCI, seules les activités civiles sont autorisées. Une SCI ne peut pas, par exemple, exercer une activité d’achat revente de biens immeubles pour réaliser une plus-value. L’EURL, elle, est une société commerciale et peut exercer tous types d’activités. 

 

La finalité de l’investissement : la revente du bien ou sa transmission ?

 

L’acquisition et la transmission d’un patrimoine immobilier sont généralement plus faciles en SCI qu’en EURL :

  • L’association de plusieurs associés favorise l’accès à l’emprunt ;
  • Le gérant est habilité à prendre les décisions relatives au bon fonctionnement de l’organisation. Les situations de blocage sont donc moins fréquentes en SCI qu’en indivision ;
  • Les associés ont la possibilité de céder de leur vivant à leurs héritiers une partie de leurs parts sociales, tout en bénéficiant des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe.

 

En revanche, si la temporalité de votre investissement est plus courte, l’EURL est une solution à envisager. Elle pourrait notamment être intéressante dans le cadre d’un projet d’achat-revente. 

 

EURL ou SCI

 

 
 
 
 
 
✍️ En résumé :
  • L’EURL et la SCI sont deux formes juridiques permettant aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier. Le choix du statut dépendra avant tout de la nature du projet.
  • L’EURL est particulièrement adaptée aux projets d’achat-revente. Son principal avantage réside dans la protection du patrimoine personnel de l’associé unique. 
  • La SCI facilite l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle est notamment recommandée pour les investissements de long terme.

 

Questions fréquentes


  • Il existe des différences majeures entre l'EURL et la SCI. D'abord, la SCI est une société pluripersonnelle, ce qui signifie qu'elle doit être constituée par au moins deux associés. L'EURL, pour sa part, est composée d'un associé unique. Ensuite, l'EURL est une société commerciale alors que la SCI est de nature civile. Cette différence de nature a de nombreuses conséquences.

  • Le choix entre l'EURL et la SCI dépendra de votre situation et de votre projet. Souhaitez-vous entreprendre seul ou désirez-vous vous associer ? Envisagez-vous de faire de la location ou de l'achat-revente de biens immobiliers ? Les réponses à ces questions peuvent vous aider à vous faire le bon choix.

Une question ? Laissez votre commentaire

Vos coordonnées sont obligatoires afin que l’on puisse vous répondre

Se renseigner sur les démarches ?
Créer une EURL
Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

Ces articles pourraient également vous intéresser

Comment transformer une EURL en SCI ?
5 min
Comment transformer une EURL en SCI ?
Créer une SCI : découvrez notre guide 2024
4 min
Créer une SCI : découvrez notre guide 2024
Société civile immobilière (SCI) : le guide complet (2024)
10 min
Société civile immobilière (SCI) : le guide complet (2024)
SCI : tout savoir sur les avantages et les inconvénients
5 min
SCI : tout savoir sur les avantages et les inconvénients
Formalités de création de SCI : toutes les étapes
3 min
Formalités de création de SCI : toutes les étapes
Gestion d’une SCI : 3 choses essentielles à savoir avant de se lancer
3 min
Gestion d’une SCI : 3 choses essentielles à savoir avant de se lancer
Créer une SCI pour un investissement locatif : les étapes
3 min
Créer une SCI pour un investissement locatif : les étapes
Le délai de création d’une SCI
3 min
Le délai de création d’une SCI
Est-il possible de créer une SCI seul ?
5 min
Est-il possible de créer une SCI seul ?
Une SCI peut-elle louer un bien ?
5 min
Une SCI peut-elle louer un bien ?