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Peut-on créer une SCI seul ?

Créer une SCI
Créer une SCI
Philippe Wagner
Écrit par Philippe Wagner
Cofondateur de Captain Contrat, Philippe a fait ses armes au sein du cabinet de Gilles Babinet, figure de proue de l'entrepreneuriat français. Il est diplômé d'HEC Paris.
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Vous envisagez l’achat d’un bien immobilier et vous souhaiteriez créer une Société civile immobilière (SCI). Pouvez-vous le faire seul ? Dans la négative, les parts de la SCI peuvent-elles être ultérieurement détenues par un seul associé ? Ce dernier peut-il durablement contrôler directement ou indirectement la SCI ? Captain Contrat vous dit tout de la SCI et des cas où cette dernière peut prendre une forme unipersonnelle.

 
✍️ En résumé
  • Une Société civile immobilière ne peut pas être créée par un seul associé ;
  • En revanche, la SCI peut provisoirement devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ;
  • la SASU immobilière offre une alternative possible.

 


SCI : présentation et caractéristiques


Définie par les articles 1845 et suivants du Code civil, la Société civile immobilière (SCI) est un outil de détention et de gestion d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine peut comporter un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI donne lieu à la création de parts réparties entre les associés au prorata de leur investissement. La création d’une SCI offre un cadre juridique et fiscal plus souple et plus intéressant que l’indivision. De fait, elle est couramment utilisée pour :

  • protéger le conjoint dernier survivant ;
  • faciliter la transmission du patrimoine ;
  • investir dans l’immobilier à moindre coût.

 

✍️ Bon à savoir : Le cas de la transmission de patrimoine

 

Par le biais de la donation de parts, les associés de la SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant afin d’éviter les droits de succession à leurs héritiers. La loi permet la donation par les parents aux enfants de 100 000 € tous les 15 ans sans droits de donation. Ce dispositif rend la SCI familiale particulièrement attractive.


SCI : pouvez-vous la créer seul ?


Par définition, la SCI ne peut pas, à sa création, revêtir une forme unipersonnelle. Seules l’EURL et la SASU ont en France cette caractéristique. De fait, toute tentative de création d’une Société civile immobilière par une seule personne serait rejetée par le greffe du tribunal de commerce.


Quels sont les cas où la SCI peut compter un seul associé ?


Différentes situations peuvent intervenir en cours d’existence de la Société civile immobilière donnant lieu à la réunion des parts en une seule main. L’article 1844-5 du Code civil stipule que cette situation ne peut être que provisoire. Concrètement, 3 situations distinctes peuvent conférer à la SCI une forme unipersonnelle :

  • le retrait de tous les autres associés ;
  • la cession de toutes les parts sociales au profit d’un seul associé ;
  • le décès de tous les autres associés.


À moins que ses statuts ne le prévoient expressément, la SCI confrontée à l’une de ces trois situations n’est pas immédiatement dissoute. Elle peut continuer à vivre aux mains de l’associé restant et unique détenteur de toutes ses parts. Néanmoins, la loi impose théoriquement une régularisation de la situation dans l’année qui suit l’évènement.


Quelles sont les solutions pour créer une SCI à forme unipersonnelle ?


Si la loi ne permet pas la création d’une SCI par une seule personne, il existe néanmoins trois solutions légales pour donner à la SCI une forme unipersonnelle :


Optimiser la répartition des parts sociales


La loi ne fixe pas de montant ou de seuil minimal de détention des parts entre associés. Il est tout à fait possible de créer une SCI à deux, dans laquelle le premier associé dispose de la très grande majorité des parts. L’associé majoritaire se trouve quasiment détenteur de la totalité du patrimoine tout un bénéficiant d’un contrôle important du fonctionnement de la SCI. Nous vous conseillons néanmoins de respecter un ratio de répartition des parts raisonnable. À défaut, l’administration pourrait juger artificiels l’association et l’associé exagérément minoritaire requalifié de « prête-nom ».


Créer une SCI avec un mineur à charge


Un parent est en droit de créer une SCI avec l’un de ses enfants mineurs. Le mineur n’ayant pas de capacité juridique, c’est son tuteur légal qui exerce cette dernière. À la création de la SCI, le parent répartit les parts sociales à sa guise, puis signe la totalité des actes de gestion de la SCI en tant que tuteur de l’associé minoritaire et mineur.


Créer une Holding preneuse de part dans la SCI


La loi autorise une holding à posséder des parts dans une SCI. Vous pouvez donc créer une holding, que vous contrôlez par votre position majoritaire, qui viendra s’associer avec vous dans les formalités de création de la SCI. Pour mémoire, la holding est une société créée pour acquérir des parts ou actions de sociétés dans le but d’obtenir une direction unique de ces dernières. La société de holding s’avère parfaitement adaptée pour placer in fine le contrôle d’une SCI dans les mains d’un seul associé ! Cette solution permet en outre de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. La holding permet en effet de profiter du régime mère-fille et de celui de l’intégration fiscale.


Quels sont les risques du maintien d’un associé unique dans une SCI ?


Comme indiqué précédemment, la loi octroie une année pour l’associé unique d’une SCI pour régulariser la situation. Ne pas procéder à cette régularisation, vous expose à une requête en dissolution de la SCI devant le tribunal de commerce compétent par toute personne ayant intérêt à celle-ci. Dans les faits, la régularisation pourra consister en la création d’une Société par actions simplifiée unipersonnelle immobilière. La SASU immobilière permet la détention, la gestion et le développement d’un patrimoine immobilier.

Vous le constatez, les solutions pour conférer un caractère unipersonnel à une société civile immobilière existent. Certaines peuvent paraître complexes ou exiger un vrai savoir-faire. Captain Contrat vous accompagne pour trouver un avocat spécialisé. Celui-ci vous conseillera et vous guidera pour mettre en place le montage le plus adapté à votre situation.

 

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