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Peut-on créer une SCI seul ?

Philippe Wagner
Philippe Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé d'HEC Paris. Relu par Sofia El Allaki, Diplômée en droit

Une SCI doit nécessairement être constituée par au moins deux associés. Il n'est donc pas possible de créer une SCI seul. En revanche, si un associé se retrouve seul (suite au décès d'un associé par exemple), la SCI n'est pas automatiquement fermée. Il dispose d'un délai d'un an pour régulariser la situation

 

 

SCI : présentation et caractéristiques


Définie par les articles 1845 et suivants du Code civil, la Société civile immobilière (SCI) est un outil de détention et de gestion d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine peut comporter un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI donne lieu à la création de parts réparties entre les associés au prorata de leur investissement. La création d’une SCI offre un cadre juridique et fiscal plus souple et plus intéressant que l’indivision. De fait, elle est couramment utilisée pour :

  • protéger le conjoint dernier survivant ;
  • faciliter la transmission du patrimoine ;
  • investir dans l’immobilier à moindre coût.

 

✍️ Bon à savoir : La transmission de patrimoine via une SCI 

Par le biais de la donation de parts, les associés de la SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant afin d’éviter les droits de succession à leurs héritiers. La loi permet la donation par les parents aux enfants de 100 000 € tous les 15 ans sans droits de donation. Ce dispositif rend la SCI familiale particulièrement attractive.

 

Créer une SCI : on vous explique

 

 

SCI : peut-on la créer seul ?


Par définition, la SCI ne peut pas, à sa création, revêtir une forme unipersonnelle. Elle doit être constituée par au moins deux associés.

Ainsi, un dossier d'immatriculation d'une SCI composée d'un seul associé sera automatiquement rejeté

En revanche, il existe deux sociétés commerciales qui peuvent être composées d'un associé unique : la SASU (la version unipersonnelle de la société par actions simplifiée) et l'EURL (version unipersonnelle de la société à responsabilité limitée).


Dans quels cas la SCI peut-elle compter un seul associé ?


Différentes situations peuvent intervenir en cours d’existence de la Société civile immobilière donnant lieu à la réunion des parts en une seule main. L’article 1844-5 du Code civil dispose que cette situation ne peut être que provisoire. Concrètement, 3 situations distinctes peuvent conférer à la SCI une forme unipersonnelle :

  • le retrait de tous les autres associés ;
  • la cession de toutes les parts sociales au profit d’un seul associé ;
  • le décès de tous les autres associés.


À moins que ses statuts ne le prévoient expressément, la SCI confrontée à l’une de ces trois situations n’est pas immédiatement dissoute. Elle peut continuer à vivre aux mains de l’associé restant et unique détenteur de toutes ses parts. Néanmoins, la loi impose théoriquement une régularisation de la situation dans l’année qui suit cet événement.


Quelles sont les solutions pour créer une SCI à forme unipersonnelle ?


Si la loi ne permet pas la création d’une SCI par une seule personne, il existe néanmoins trois solutions légales pour donner à la SCI une forme unipersonnelle :


Optimiser la répartition des parts sociales


La loi ne fixe pas de montant ou de seuil minimal de détention des parts entre associés. Il est tout à fait possible de créer une SCI à deux, dans laquelle le premier associé dispose de la très grande majorité des parts. L’associé majoritaire se trouve quasiment détenteur de la totalité du patrimoine tout un bénéficiant d’un contrôle important du fonctionnement de la SCI. Nous vous conseillons néanmoins de respecter un ratio de répartition des parts raisonnable. À défaut, l’administration pourrait juger artificiels l’association et l’associé exagérément minoritaire requalifié de « prête-nom ».


Créer une SCI avec un mineur à charge


Un parent est en droit de créer une SCI avec l’un de ses enfants mineurs. Le mineur n’ayant pas de capacité juridique, c’est son tuteur légal qui exerce cette dernière. À la création de la SCI, le parent répartit les parts sociales à sa guise, puis signe la totalité des actes de gestion de la SCI en tant que tuteur de l’associé minoritaire et mineur.


Créer une Holding preneuse de part dans la SCI


La loi autorise une holding à posséder des parts dans une SCI. Vous pouvez donc créer une holding, que vous contrôlez par votre position majoritaire, qui viendra s’associer avec vous dans les formalités de création de la SCI. Pour mémoire, la holding est une société créée pour acquérir des parts ou actions de sociétés dans le but d’obtenir une direction unique de ces dernières. La société de holding s’avère parfaitement adaptée pour placer in fine le contrôle d’une SCI dans les mains d’un seul associé ! Cette solution permet en outre de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. La holding permet en effet de profiter du régime mère-fille et de celui de l’intégration fiscale.


Quels sont les risques du maintien d’un associé unique dans une SCI ?


Comme indiqué précédemment, la loi octroie une année pour l’associé unique d’une SCI pour régulariser la situation. Ne pas procéder à cette régularisation, vous expose à une requête en dissolution de la SCI devant le tribunal de commerce compétent par toute personne ayant intérêt à celle-ci. Dans les faits, la régularisation pourra consister en la création d’une Société par actions simplifiée unipersonnelle immobilière. La SASU immobilière permet la détention, la gestion et le développement d’un patrimoine immobilier.

 
✍️ En résumé
  • Une Société civile immobilière ne peut pas être créée par un seul associé ;
  • En revanche, la SCI peut provisoirement devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ;
  • la SASU immobilière est une alternative possible à la SCI avec un seul associé.

FAQ


  • La loi n'impose pas de capital social minimum pour créer une SCI seul. Il est donc possible de constituer une SCI avec seulement 1 euro de capital social. 

  • La loi n'impose pas que tous les associés de la SCI soient des majeurs. Il est donc possible de créer une SCI avec ses enfants mineurs. 

 

Modifications :
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Mise à jour du 26 mars 2024 : vérification des informations juridiques
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Philippe Wagner
Ecrit par Philippe Wagner
Philippe Wagner est diplômé d'HEC Paris. Il a travaillé comme consultant et banquier d'affaires avant d'être bras droit de Gilles Babinet - entrepreneur aguerri - qui lui a fait découvrir le monde des start-up. Fin 2012, il se lance avec son frère, Maxime, avec la volonté d’accompagner les TPE/PME dans leur développement.
Relu par Sofia El Allaki

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