--- title: "Comptabilité en SCI : quelles sont les charges déductibles ?" description: "Une SCI peut déduire des revenus fonciers qu'elle déclare des dépenses qu'elle a engagé dans le cadre de son activité : ce sont les charges déductibles." image: https://www.captaincontrat.com/hubfs/tierra-mallorca-rgJ1J8SDEAY-unsplash-1.jpg --- Ravis de vous revoir ! Votre démarche a été enregistrée  🚀 [Reprendre ma démarche](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#) [Reprendre ma démarche](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#) 🌟 Création d’entreprise + Comptabilité : démarrez votre activité sans frais [Découvrir notre offre à 0€](https://www.captaincontrat.com/creer-entreprise) 1. [Ressources](https://www.captaincontrat.com/ressources) 2. [Gestion](https://www.captaincontrat.com/gestion) 3. [SCI](https://www.captaincontrat.com/gestion/tag/sci) 4. Comptabilité en SCI : quelles sont les charges déductibles ? # Comptabilité en SCI : quelles sont les charges déductibles ? - **Mise à jour :** 12 septembre 2025 - 4 min - [![logo avis vérifiés](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/avis-verifies-logo.png?width=93&height=29&name=avis-verifies-logo.png) **4.7** (1709 avis) ](https://www.avis-verifies.com/avis-clients/captaincontrat.com) ![logo google](https://www.captaincontrat.com/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/google-logo.svg) **4.4** (1394 avis) Sommaire - [Charges déductibles en SCI : de quoi parle-t-on ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre1) - [Quelles sont les charges déductibles d'une SCI ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre2) - [Quelles sont les charges non déductibles d'une SCI ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre3) - [SCI à l'IR vs SCI à l'IS : quelles différences en matière de charges déductibles ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre4) Télécharger l'article ![Sofia El Allaki](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/Team%20Captain%20(120%20-%20120)/Sofia-1.png?width=48&height=48&name=Sofia-1.png) Écrit par [Sofia El Allaki](https://www.captaincontrat.com/auteur/sofia-el-allaki) . Diplômée d'un Master II en Droit des affaires - **Mise à jour :** 12 septembre 2025 - 4 min Lorsqu'une [Société Civile Immobilière (SCI)](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/fonctionnement-sci) déclare [ses revenus fonciers](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilite/comment-declarer-revenus-sci), elle peut déduire certaines dépenses qu'elle a engagées dans le cadre de son activité. Qu'il s'agisse de frais liés à des travaux, à des remboursements d'emprunt ou bien de dépenses dans le cadre d'une gestion locative, [une société civile immobilière](https://www.captaincontrat.com/creer-entreprise/creation-sci-en-ligne) dispose de nombreux avantages fiscaux permettant de réduire son assiette imposable : ce sont les charges déductibles. Captain Contrat vous dresse la liste des charges déductibles et non déductibles et les distinctions à faire en fonction du régime fiscal de votre SCI.   Sommaire - [Charges déductibles en SCI : de quoi parle-t-on ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre1) - [Quelles sont les charges déductibles d'une SCI ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre2) - [Quelles sont les charges non déductibles d'une SCI ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre3) - [SCI à l'IR vs SCI à l'IS : quelles différences en matière de charges déductibles ?](https://www.captaincontrat.com/gestion/comptabilit%C3%A9-en-sci-quelles-sont-les-charges-d%C3%A9ductibles#ancre4)   ## Charges déductibles en SCI : de quoi parle-t-on ?   ### Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?   Une société civile immobilière (SCI) est une société, gérée par au moins deux associés, dont l'objet est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales, les dispositions légales applicables à la SCI se trouvent dans le Code civil. Qu'il s'agisse d'une SCI traditionnelle,[ familiale](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/avantage-sci-familiale#:~:text=La%20SCI%20familiale%20permet%20d,transmission%20du%20patrimoine%20immobilier%20familial.&text=Elle%20facilite%20la%20conservation%20du,les%20risques%20de%20vente%20forc%C3%A9e.) ou [professionnelle](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/sci-professionnelle-definition-et-fonctionnement), toutes possèdent des caractéristiques communes : - Une SCI est gérée par **au moins deux associés** ; - Une SCI est représentée par **un gérant nommé **par les associés ; - Une SCI a une **durée de vie limitée à 99 ans**, au-delà, la SCI est dissoute ; - Par principe, la SCI est soumise à [l'impôt sur le revenu](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/sci-ir-is), mais peut opter pour l'impôt sur les sociétés ; - Une SCI est une société civile régie par [les articles 1832 et suivants](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006118123/) du Code civil ; - Une SCI a pour but la détention et la gestion de **patrimoine immobilier** ; - Les associés d'une SCI peuvent réaliser [des apports en nature](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/apport-immeuble-sci-procedure), en numéraire ou en industrie ; - Les associés reçoivent des **parts sociales proportionnelles** aux apports qu'ils ont réalisés ; - Les parts sociales d'une SCI [peuvent être cédées](https://www.captaincontrat.com/modification/cession-de-parts/cession-parts-sociales-sci-formalites) à des associés ou à des tiers.   ### Qu'est-ce qu'une charge déductible ?   Lorsqu'une personne physique ou morale réalise le bilan de son revenu imposable, une partie peut être retranchée, il s'agit des charges déductibles. Cette déduction a pour conséquence de réduire le montant de l'impôt dû, car la base même sur laquelle l'impôt est calculé est diminuée. Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles. Ainsi, la loi encadre le caractère déductible des charges en fonction de plusieurs critères : - La nature de la dépense et du bénéficiaire de la déduction ; - Les caractéristiques du bien dont la dépense a été engagée ; - Le régime d'imposition de la personne physique ou morale souhaitant déduire la charge, etc.   Les charges déductibles en SCI ne faisant pas exception, les articles [31](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048847629) et [39](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046872552#:~:text=Les%20allocations%20forfaitaires%20qu'une,cette%20nature%20rembours%C3%A9s%20aux%20int%C3%A9ress%C3%A9s.) du CGI listent ces charges.   ## Quelles sont les charges déductibles d'une SCI ?   Avant de s'intéresser aux charges déductibles spécifiques à chacune des SCI selon le régime d'imposition qu'elles ont opté, il convient de revenir sur les charges déductibles communes à toutes les SCI.   ### Les dépenses d'entretien et de réparation   Les dépenses d'entretien et de réparation déductibles sont celles qui correspondent à des travaux nécessaires pour maintenir ou remettre en état le bien immobilier d'une SCI.   Attention Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement **ne sont pas déductibles**. Elles ne doivent **pas être confondues** avec les dépenses d'entretien et de réparation ! Ces travaux ont pour but de conserver le bon état d'usage du bien sans en modifier la structure ou l'agencement.    Exemple [Les travaux de toiture, d'isolation](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/quelles-aides-pour-les-sci-r%C3%A9alisant-des-travaux-de-r%C3%A9novation-%C3%A9nerg%C3%A9tique), la réparation d'éventuelles fuites ou le remplacement d'une chaudière **peuvent être considérés** comme des dépenses d'entretien et de réparation.   ### Les provisions pour charges de copropriété   Les provisions pour charges de copropriété correspondent aux sommes versées par les copropriétaires pour couvrir les dépenses relatives à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble. La déduction de ces charges pour une SCI à l'IR est clairement admise par l'article 31 du Code général des impôts, à la condition que ces dépenses soient réelles et nécessaires à la conservation, l'entretien et l'administration des biens loués. En ce qui concerne une SCI à l'IS, la logique est différente. [L'article 209 du Code général des impôts](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042909650), qui énonce les règles générales de détermination du résultat fiscal d'une société, dispose que les sociétés soumises à l'IS peuvent déduire des charges selon deux critères alternatifs : - La dépense est engagée **dans l'intérêt direct** de l'exploitation ; - La dépense est engagée **en vue de conserver ou d'acquérir les bénéfices** de l'entreprise.   Par conséquent, les dépenses liées à l'entretien des parties communes d'un immeuble, qu'une SCI à l'IS s'est engagée à réaliser dans l'intérêt direct de son exploitation, peuvent être déduites des revenus fonciers de ladite SCI.   ### Les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation   En matière de dépenses d'amélioration, les charges déductibles représentent la somme engagée dans des travaux : - Qui apportent un nouvel élément à l'immeuble, augmentent son usage ou sa valeur ; - Ne constituent pas des frais de réparation et d'entretien ; - Ne sont pas des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.   Bon à savoir Certaines dépenses d'amélioration **peuvent ouvrir droit à des crédits d'impôt** ou des réductions d'impôt, notamment en matière de développement durable ou d'économie d'énergie, **selon les dispositifs fiscaux en vigueur** au moment des travaux.   ### Les intérêts et les frais d'emprunt   Les intérêts et frais d'emprunt d'une SCI comprennent généralement les prêts contractés pour l'acquisition, la conservation ou la construction des biens immobiliers d'une SCI. Ils incluent également : - Les frais de dossier ; - Les commissions ; - Les rémunérations ; - Les frais de garantie.   Attention Les intérêts d'emprunt peuvent être soumis à une **limitation de déduction** dans le cadre de la règle de [l'amendement Charasse](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5006-PGP.html/identifiant%3DBOI-IS-GPE-20-20-80-20-20190731) ou des **règles de lutte contre l'évasion fiscale (ATAD)**.   ### Les dépenses d'administration et de gestion locative   Les charges déductibles pour une SCI dans le cadre de l'administration et de la gestion locative comprennent généralement : - Les frais de gestion courante, tels que les honoraires de gérance et les frais de syndic ; - Les frais de procédure en cas de litige avec les locataires ou les tiers ; - Les assurances liées à la propriété immobilière ; - Les dépenses de petite réparation et d'entretien courant du bien immobilier.   Bon à savoir Si la SCI est **soumise à l'impôt sur le revenu**, [l'article 156 du Code général des impôts](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047622626#:~:text=I.,%C3%A0%20la%20sixi%C3%A8me%20ann%C3%A9e%20inclusivement.) prévoit que **les déficits générés** par les charges déductibles **peuvent être imputés** sur le revenu global des associés dans la limite de **10 700 €** annuellement. Il est toutefois **possible de reporter les déficits** fonciers excédentaires : - Sur les revenus fonciers **pendant 10 ans **; - Sur l'ensemble des revenus **pendant 6 ans**.   ### Les indemnités d'éviction et de relogement   Les indemnités d'éviction et de relogement peuvent inclure les indemnités versées aux locataires pour les contraindre à quitter les lieux et les coûts associés au relogement de ces derniers. Toutefois, ces indemnités sont déductibles des revenus fonciers à la condition que ces dépenses :   - soient engagées dans l'intérêt de la gestion du patrimoine immobilier ; - ne soient pas excessives ou déraisonnables.   Attention Si l'administration fiscale considère que les sommes versées sont **excessives** ou qu'elles **ne correspondent pas à une gestion prudente**, elle pourrait requalifier le versement de ces indemnités comme un **acte anormal de gestion**.   De ce fait, l'administration fiscale pourrait **remettre en cause la déductibilité** de ces charges.   ### Les impôts et les taxes   Ces charges comprennent les taxes foncières et les impôts locaux liés à la propriété immobilière.   ### Les primes d'assurance   Les primes d'assurance peuvent être déduites si les contrats d'assurance sont bien **souscrits au nom de la SCI** et non au nom d'un associé. De plus, les primes **doivent correspondre à des risques en lien direct avec l'activité de la SCI.**   Besoin d'aide pour gérer votre *comptabilité* ? Simplifiez-vous la vie en délégant la gestion de votre comptabilité à un expert-comptable et profitez de tous ses conseils [ Déléguer ma comptabilité ](https://www.captaincontrat.com/expertise-comptable) ## Quelles sont les charges non déductibles d'une SCI ?   Certaines dépenses qu'une SCI réalise ne peuvent être déduites des revenus fonciers. La liste de ces charges non déductibles n'est pas exhaustive et dépend du régime d'imposition de la SCI. Pour autant, les principales charges non déductibles peuvent être relevées.   | **SCI soumise à l'impôt sur le revenu ** | **SCI soumise à l'impôt sur les sociétés** | | --- | --- | | - Les **dépenses somptuaires** ou non justifiées. - Les **intérêts d'emprunt** excédant les besoins réels de financement. - Les **dépenses personnelles** étrangères à la gestion du patrimoine. | - Les **rémunérations abusives**. - Les **amendes et pénalités** fiscales ou pénales. - Les **provisions pour risques et charges** non justifiées ou surévaluées. - Les **cadeaux et avantages** en nature non déductibles. - Les charges relatives à des **opérations de pure spéculation**. | | Les **amendes et les pénalités** fiscales ou pénales. | |   ## SCI à l'IR vs SCI à l'IS : quelles différences en matière de charges déductibles ?   Il existe une disparité des charges déductibles en fonction du régime fiscal opté par une SCI. Cette différence peut s'expliquer par le traitement des déficits de la société : dans une SCI à l'IR, les déficits sont imputés sur le revenu des associés, tandis que pour une SCI à l'IS, les déficits sont imputés sur le revenu de la société.   ### Quelles charges peut déduire une SCI à l'IR ?   Hormis les charges déductibles communes aux deux régimes d'imposition, une SCI à l'IR peut déduire les **déficits fonciers**. En effet, ce mécanisme de déduction est propre au régime fiscal de l'IR. En revanche, la SCI à l'IS présente davantage de charges pouvant être déduites de ses revenus fonciers.   ### Quelles charges peut déduire une SCI à l'IS ?   Contrairement à la SCI à l'IR, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés dispose de plus de charges déductibles en plus de celles communes aux deux régimes d'imposition. Ces charges comprennent notamment :  - La **rémunération du gérant**-associé de la SCI ; - Les **frais d’amortissemen**t du bien immobilier ; - Les **droits de mutation** et les **frais de notaire**.   ![icon En résumé](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/icons/synopsis.png?width=32&height=32&name=synopsis.png) En résumé - La SCI, qu'elle soit soumise à l'IR ou à l'IS, **peut déduire un certain nombre de charges**, dont parmi elles : les dépenses liées à la gestion locative, les dépenses d'amélioration, d'entretien et de réparation, etc. - Certaines charges ne peuvent être déduites des revenus d'une SCI. Ces charges **correspondent généralement à des dépenses injustifiées** ou de nature à obtenir un avantage de manière déloyale. - **La SCI soumise à l'IS peut déduire davantage de charges**, propres à son régime d'imposition, que la SCI à l'IR. Besoin d'aide pour gérer votre *comptabilité* ? Simplifiez-vous la vie en délégant la gestion de votre comptabilité à un expert-comptable et profitez de tous ses conseils [ Déléguer ma comptabilité ](https://www.captaincontrat.com/expertise-comptable) ## FAQ - ### 📌 Comment déduire les travaux d'une SCI ? Il est **possible de déduire les dépenses de travaux** si ces derniers ont pour but : - D'entretenir ou de réparer un bien immobilier ; - D'apporter un nouvel élément au bien immobilier destiné l'habitation. Cependant, les frais de construction, reconstruction et agrandissement **ne sont pas considérés** comme des charges déductibles. - ### Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ? Il n'existe pas de liste exhaustive des charges déductibles des revenus fonciers, cependant, **les articles 31 et 39 du Code général des impôts** dressent une liste des principales charges déductibles. Ainsi, on trouve : - Les dépenses d'entretien et de réparation ; - Les provisions pour charges de copropriété ; - Les dépenses d'amélioration ; - Les frais d'emprunt et les intérêts ; - Les dépenses d'administration et de gestion locative ; - Les indemnités d'éviction et de relogement ; - Les impôts et les diverses taxes ; - Les primes d'assurance. Sources : - Dispositions générales relatives aux SCI : [Articles 1832 à 1873 du Code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136391/#LEGISCTA000006136391) - Charges déductibles pour les SCI à l'IS : [Article 31 du Code général des impôts](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048847629) - Charges déductibles pour les SCI à l'IR : [Article 39 du Code général des impôts](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046872552#:~:text=Les%20allocations%20forfaitaires%20qu'une,cette%20nature%20rembours%C3%A9s%20aux%20int%C3%A9ress%C3%A9s.) Voir plus Modifications : Mise à jour le 8 avril 2024 : vérification des informations juridiques et comptables. Voir plus   ![Sofia El Allaki](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/Team%20Captain%20(120%20-%20120)/Sofia-1.png?width=48&height=48&name=Sofia-1.png) Écrit par [Sofia El Allaki](https://www.captaincontrat.com/auteur/sofia-el-allaki) Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu. ## Une question ? Laissez votre commentaire Vos coordonnées sont obligatoires afin que l’on puisse vous répondre [![logo avis vérifiés](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/avis-verifies-logo.png?width=93&height=29&name=avis-verifies-logo.png) **4.7** (1709 avis) ](https://www.avis-verifies.com/avis-clients/captaincontrat.com) ![logo google](https://www.captaincontrat.com/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/google-logo.svg) **4.4** (1394 avis) Besoin d'aide pour gérer votre comptabilité ? [![Confier ma comptabilité](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/2458562/7163fbd1-d3f6-418c-8cf0-09261a00a0dd.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/2458562/7163fbd1-d3f6-418c-8cf0-09261a00a0dd) ## Ces articles pourraient également vous intéresser [![SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime d'imposition choisir en 2026 ? ](https://www.captaincontrat.com/hubfs/Imported_Blog_Media/sci-ir-ou-is-que-choisir.jpg) SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime d'imposition choisir en 2026 ? Vous souhaitez créer une SCI ? Impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) : comment choisir votre régime d'imposition ? Chacun des régimes d'imposition a ses avantages et inconvénients 10 décembre 2025 - 4 min ](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/sci-ir-is) [![Comment déclarer les revenus d'une SCI ? Le guide sur le régime d'imposition](https://www.captaincontrat.com/hubfs/Imported_Blog_Media/sci-imposition.jpg) Comment déclarer les revenus d'une SCI ? 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