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SCI et Loi Pinel : tout savoir en 4 minutes

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Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner

Cofondateur de Captain Contrat, Maxime a débuté en analyse de risque financier et a évolué sur des enjeux d'innovation dans la distribution. Il est diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.


La loi Pinel a été mise en place par le ministère du Logement, sous l’égide de Sylvia Pinel. En remplacement du dispositif Duflot, ce dispositif fiscal permet d’accéder à des avantages, et notamment de réduire ses impôts. Il demeure ouvert à la création de SCI. Comment investir en loi Pinel ?

 

 

Loi Pinel et SCI : Que prévoit le dispositif ?

 

Ce dispositif prévoit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% d’un investissement immobilier en loi Pinel. Il s’applique dans le cas de l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, depuis le 1er septembre 2017, et destiné à être loué. Ce logement doit être conforme à la Réglementation Thermique Pinel en vigueur.

La réduction d’impôt est répartie de manière linéaire, pendant toute la durée de la location. Aussi, le dispositif de la loi Pinel prévoit un calcul proportionnel des avantages à la durée d’engagement de mise en location du logement sur 6, 9 ou 12 ans. Les possibilités sont ainsi définies comme suit :

  • Location d’un logement sur 12 ans -21% pour les investisseurs
  • Location d’un logement sur 9 ans -18% pour les investisseurs
  • Location d’un logement sur 6 ans -12% pour les investisseurs

Par ailleurs, la loi Pinel prévoit des zones déterminant l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Elles sont divisées en catégories :

  • Zone A Bis : Paris et sa périphérie
  • Zone A : Reste de la banlieue parisienne
  • Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse
  • Zone B2 : Communes accueillant entre 50 000 et 250 000 habitants
  • Zone C : Le reste du territoire

 

Bon à savoir : La SCI peut être soumise au régime réel ou micro-foncier.

Les avantages

 

Le dispositif de la loi Pinel prévoit un certain nombre d’avantages et une certaine souplesse pour les logements et les investissements optimisés, en faveur de l’écologie. Par exemple, un Bonus Pinel de constructibilité est applicable si les caractéristiques thermiques et la performance énergétique vont au-delà de la réglementation thermique en vigueur.

La souplesse de ce dispositif s’étend par ailleurs à d’autres domaines. En outre, après l’acquisition du bien, il est possible de le louer à ses proches, à ses ascendants ou encore à ses descendants. Dans le même registre, au-delà de la durée d’engagement de location du logement, l’acquéreur peut en disposer librement.

Au total, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros. Ces avantages fiscaux permettent notamment d’aborder l’avenir sereinement : possibilité d’acquérir un bien neuf sans apport, constitution d’un patrimoine, préparation de la retraite, protection de la famille.

 

Les inconvénients

 

Si la loi Pinel offre une certaine souplesse particulièrement avantageuse, elle comporte aussi quelques limites. Depuis le 1er septembre 2014, il est obligatoire que le logement soit achevé dans un délai de 30 mois à compter de la date de la signature authentique, et non celle de la déclaration d’ouverture du chantier. De même, l’acquéreur s’étant engagé à louer son bien doit respecter cette obligation dans un délai de 12 mois suivant la date de livraison du bien, clés en main.

Aussi, en fonction des prix pratiqués sur le marché de l’immobilier locatif, les loyers sont plafonnés à 20 % en dessus de ces montants. En parallèle, le plafond d’investissement retenu est de 30 000 euros, d’autant plus qu’il est limité à l’acquisition de deux logements par an. Au total, quelle que soit la localisation du logement, le prix de la surface habitable ne peut dépasser 5 500 euros par mètre carré.

Enfin, d’un point de vue fiscal, le dispositif est inclus dans le plafond sur les niches fiscales. Par conséquent, il ne peut dépasser le plafond global de 10 000 euros par an. D’ailleurs, on ne peut pas, non plus, cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel avec les autres lois (Scellier, Malraux, etc.).

 

Les conditions pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel en SCI

 

Le fonctionnement d'une SCI est simple : les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Comment créer une SCI en loi Pinel ? Il est tout à fait possible de recourir au dispositif de la loi Pinel pour défiscaliser à travers une SCI. Pour cela, une seule condition prévaut : la société en question ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela ouvre alors droit au contribuable à la réduction d’impôt, dans la limite de la quote-part du prix de revient compatible avec ses droits sur le logement acquis en Pinel.

Outre cette condition, la SCI (location meublée ou non meublée) est soumise à toutes les autres règles s’appliquant à des particuliers comme à des professionnels. Il est donc tout à fait possible de créer une SCI pour un investissement locatif.

 

Comment en bénéficier de la loi pinel en SCI ?

 

Pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut préparer ce que l’on appelle une déclaration fiscale Pinel. Cette démarche nécessite de remplir un certain nombre de formulaires dans leur version papier ou numérique. Ces documents sont indiqués sur le site la-loi-pinel.com.

Bon à savoir : Il y a une différence entre SCI et SCPI. En effet, la SCPI est une société de gestion d’un parc immobilier professionnel, qui perçoit des loyers et les reverse aux investisseurs.

La gestion d'une SCI pour investissement locatif est la même que pour tout autre SCI. Mais il est important de se faire accompagner dans le cadre de chacune des étapes de la déclaration fiscale Pinel. En cas de contrôle de l’administration fiscale, l’acquéreur devra être en mesure de produire l’attestation de déclaration d’achèvement des travaux ainsi que les baux des différents locataires ayant occupé le logement visé par le dispositif. C’est la raison pour laquelle il est vivement recommandé de confier l’élaboration des divers contrats en lien avec la constitution d'une SCI et la loi Pinel, à un avocat au fait des impératifs en vigueur.

Dans tous les cas, il est important de faire appel à un conseiller pour bien choisir son statut : SCI ou nom propre, EURL ou EIRL, SCI IS ou IR, etc. La question peut être complexe et requiert des connaissances juridiques pointues.

La SCI familiale est également une option intéressante pour un investissement locatif. Retrouvez nos articles sur le sujet : 

 

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