Les avantages et inconvénients de la SCI à capital variable

Une société civile immobilière (SCI) à capital variable est une SCI dont le capital social peut varier entre une somme plancher et une somme plafond. La SCI à capital variable permet ainsi de modifier le capital social de la société sans avoir à réaliser les formalités de modification des statuts. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI à capital variable ? 

Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?

SCI : définition 

Une SCI est une société civile constituée par au moins deux associés.

Elle permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs : cela peut être un appartement comme une maison ou un lotissement. La SCI est généralement privilégiée par les investisseurs et les familles.

On distingue plusieurs types de SCI : la SCI classique, la SCI d’attribution, la société civile de placement Immobilier (SCPI), ou encore la SCI de construction-vente.

Par ailleurs, les associés membres d'une même famille pourront créer une SCI familiale et profiter des avantages fiscaux de ce régime. 

SCI à capital variable : définition 

Dans une SCI à capital variable, il est possible de faire varier le capital social entre une somme plancher et une somme plafond. 

La SCI à capital variable offre une certaine souplesse aux associés. Elle permet de modifier la répartition du capital social, sans avoir à modifier les statuts. En effet, dans le cadre de ce type de démarche, un simple procès-verbal du gérant de la SCI peut être suffisant.

Par ailleurs, la SCI à capital variable préserve l’anonymat des associés, en ceci que leur nom n’apparaît pas dans les statuts de la SCI, même si leur identité et leur activité demeure connue des services fiscaux.

Quelle différence entre une SCI à capital variable et une SCI à capital fixe ? 

Dans une SCI à capital fixe, le capital social est déterminé dans les statuts au moment de la création de la société. La loi ne fixe pas de capital social minimum pour une SCI, il est donc possible de constituer une SCI avec seulement un euro.

Lorsque les statuts fixent un capital social fixe, cela signifie qu'il faut les modifier si les associés souhaitent modifier le capital social de la société. 

SCI à capital variable : avantages et inconvénients ?

Le premier avantage de la SCI à capital variable est la possibilité de modifier le capital social sans avoir à suivre la procédure de changement de statuts. Cela laisse plus de souplesse dans la gestion de la société.

En effet, pour toute modification des statuts d’une SCI, il faut respecter un certain formalisme. Ainsi, il faut :

• convoquer et tenir une assemblée générale extraordinaire (AGE) 
• publier une annonce légale (dont le coût varie de 150 à 250 € en moyenne) 
• déposer un dossier de modification sur le site du guichet unique.

Par ailleurs, la SCI à capital variable permet, dans une certaine mesure, de préserver l'anonymat des associés. En effet, en cas de modification du capital, le nom du nouvel associé n’est pas nécessairement mentionné dans les statuts. Cet anonymat ne concerne que les nouveaux associés. Lors de la création de la SCI, les noms des associés fondateurs figurent obligatoirement dans les statuts. 

Peut-on transformer une SCI à capital fixe en une SCI à capital variable ?

Une SCI à capital fixe peut être transformée en SCI à capital variable. Pour ce faire, il faut modifier les statuts de la société civile et insérer une clause de variabilité du capital. 

La clause de variabilité du capital doit comporter les éléments suivants : 

• le nouveau montant du capital souscrit ; 
• le montant du capital social minimum ; 
• le montant du capital social maximum.

La clause de variabilité du capital doit également préciser quel est l'organe compétent pour décider de la modification du capital social.