Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?

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Sommaire

La SCI (Société Civile Immobilière) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont toutes deux des sociétés immobilières permettant de réaliser des investissements immobiliers ou de gérer des investissements immobiliers. Elles sont composées d’au minimum deux associés.

La SCI et la SCPI, au titre de sociétés civiles, doivent respecter les dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil.

Même si la SCI et la SCPI sont des sociétés qui se ressemblent dans la forme, leurs objectifs n’en restent pas moins très différents. 

Me Justine Ouazan-Bouhours, avocate spécialisée en droit immobilier, décrypte pour vous les différences entre ces formes juridiques. 

 

La société civile immobilière (SCI)

 

La SCI est une structure juridique permettant d’acquérir directement un ou plusieurs biens immobiliers et de gérer simplement ce patrimoine.

Le patrimoine est alors détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés proportionnellement à leur apport.

La SCI est souvent créée pour gérer un patrimoine familial et pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse en cas de succession. Les membres de la famille sont alors les associés de la société civile immobilière.

 

Les avantages de la SCI

La SCI est avant tout un outil idéal pour investir à plusieurs. Elle permet aux associés d’acquérir un ou plusieurs biens, tout en partageant les charges et les coûts relatifs aux biens immobiliers.

L’organisation de la SCI est très libre et son cadre légal peu contraignant. La rédaction des statuts permet d’organiser librement l’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier ainsi que les relations entre les associés.

La transmission du patrimoine immobilier est alors simplifiée. Chaque associé est libre de vendre ses parts sans avoir à forcer les autres à s’acquitter des leurs, comme cela arrive dans le cas de l’indivision. En effet, la loi précise que “nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision”.

Ainsi, si l’un des héritiers souhaite vendre ses parts, les autres ne peuvent s’y opposer. Les héritiers restants disposent alors d’un droit de préemption sur le rachat des parts. A défaut de rachat des parts par les héritiers ou par un tiers, le bien devra être vendu. La SCI constitue donc un bon moyen de se prémunir des problèmes de gestion qui peuvent survenir lors d’une indivision.

Par ailleurs, une clause des statuts peut aussi bien prévoir que la vente soit soumise à l’accord (à l’agrément) des autres associés afin qu’une tierce personne n’entre pas au sein de la SCI sans l’accord des associés déjà présents.

Dans le cadre familial, si la SCI est créée par un parent souhaitant léguer des biens immobiliers, la cession des parts peut se faire de manière successive. Des abattements sont prévus pour les droits de succession en ligne directe à hauteur de 100 000€ par enfant pour chaque donation, chaque donation étant renouvelable tous les 15 ans.

Enfin la création d’une SCI est assez peu coûteuse puisque la cession de parts sociales de la SCI n’a pas à être constatée devant un notaire, elle n’engendre donc pas tous les frais afférents à la rédaction d’acte authentique.

 

Les inconvénients de la SCI 

La SCI présente aussi des inconvénients et notamment la procédure relative à sa création et à la rédaction des statuts, qui est lourde et complexe. Il ne faut oublier aucune clause qui serait indispensable au bon fonctionnement de la société. C’est pourquoi, pour faciliter les démarches, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en la matière.

 

La société civile de placement immobilier (SCPI)

 

La SCPI, également appelée placement « pierre-papier », est une société de gestion d’un parc immobilier professionnel, qui perçoit des loyers et les reverse aux investisseurs. Elle s’occupe donc de collecter de l’argent pour le compte des investisseurs, acheter des biens immobiliers, trouver des locataires, gérer les travaux, payer les taxes (taxe foncière par exemple) et éventuellement revendre les biens. Il s’agit d’un pur investissement immobilier.

 

Les avantages de la SCPI

Les modalités d’investissements dans une SCPI sont assez larges, il est possible d’acquérir des parts de SCPI en tant que personne physique ou en tant que personne morale.

Pour investir en SCPI, 5 000€ peuvent suffire à l’acquisition de parts et l’investisseur peut avoir recours à plusieurs moyens de paiement : passer par le crédit, utiliser des liquidités qu’il possède, utiliser l’enveloppe fiscale de l’assurance vie ou encore investir par le biais de démembrement temporaire de propriété.

Réaliser des investissements par le biais d’une SCPI permet de mutualiser le risque locatif puisque l’investissement est collectif et souvent réparti sur plusieurs biens immobiliers. De plus, la gestion des biens est confiée à la société de placement ce qui permet une certaine tranquillité d’esprit pour l’investisseur.

Il s’agit également d’investissements sécurisés car la société de gestion est soumise à l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Contrairement à la SCI, effectuer un investissement dans une société civile de placement immobilier ne nécessitera pas de créer une société, cela évite donc tout le formalisme qui y est attaché.

Enfin, aucun frais de notaire ne sont à prévoir.

 

Les inconvénients de la SCPI

La SCPI connaît également des inconvénients, et comme tout investissement dans une société, le premier risque est la perte en capital. La valorisation des parts dépend du mode de gestion des biens par la société mais également de la situation économique du marché immobilier.

Il existe aussi un risque que les biens immobiliers ne soient pas loués, donc qu’aucun revenu ne rentre dans la société, et à terme que la SCPI fasse faillite. Il est donc important de se renseigner sur les liquidités de la société avant de s’engager !

 

La fiscalité avantageuse des SCI et SCPI

 

La fiscalité relative à la SCI est assez souple puisqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Il n’y a pas de bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer pour la société, ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices réalisés et déclarent chacun leur propre quote-part de résultat à l’impôt sur le revenu. En revanche, si les biens de la SCI sont loués, la société sera considérée comme une société commerciale et sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.

La SCPI dispose aussi d’avantages fiscaux. Lorsque l’investisseur est une personne physique il peut bénéficier de réductions d’impôts, notamment dans le cas où ses investissements permettent par exemple de financer des projets locatifs dans le secteur intermédiaire, grâce au dispositif Duflot-Pinel ou lorsqu’ils permettent de financer des opérations de restaurations d’immeubles, destinés à être loués après travaux (dispositif Malraux).

 

Comment faire un choix entre les deux ?

 

Il n’existe pas un choix meilleur qu’un autre du fait de la différence des objectifs auxquels répondent ces deux formes de sociétés.

En effet, la SCPI permet d’investir dans la pierre, c’est un placement dans l’achat collectif d’un bien qui permet de percevoir des rendements dus à la mise en location de ce bien. C’est un moyen d’épargne. 

En revanche, la SCI est un montage immobilier qui permet aux associés d’être propriétaire et de gérer ensemble les biens.

Pour faire un choix optimal il faut alors prendre en compte la situation et les objectifs de chaque investisseur.

 

L’importance de se faire accompagner

 

Avant de créer une SCI ou une SCPI, il est important de vous faire accompagner par un avocat spécialisé afin de bien déterminer votre projet.

Si votre choix se porte sur la SCI, l’avocat pourra vous aider dans toutes les formalités attachées à sa création et notamment dans la rédaction des statuts pour décrire avec précision les pouvoirs du gérant, étape essentielle à la création et qui va entériner son fonctionnement.

Enfin, si vous optez plutôt pour un investissement dans une SCPI il sera primordial de vérifier que la société de gestion se porte bien et dispose de liquidités suffisantes afin de ne pas perdre votre apport.

Me Justine Ouazan-Bouhours

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Me Justine Ouazan-Bouhours

Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.

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