Société civile patrimoniale : spécificités, avantages et inconvénients

Vous envisagez de vous associer avec d'autres personnes pour gérer un patrimoine immobilier et éventuellement préparer la transmission de celui-ci ? Vous avez entendu parler de la SCI patrimoniale mais ne savez pas exactement à quoi cela correspond ? Sachez dès à présent que vous ne pourrez pas créer de SCI patrimoniale car ce type de société n'existe pas. Vous pourrez cependant envisager de constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ou bien une société civile patrimoniale. Cet article vous aide à y voir plus clair.

Société civile, société civile immobilière, société civile patrimoniale : de quoi parle-t-on ?

Société civile vs. société commerciale

En créant votre entreprise, vous allez devoir choisir parmi deux grandes catégories de sociétés : les sociétés civiles et les sociétés commerciales.

Les sociétés commerciales vous permettent d'exercer une activité commerciale comme l'achat et la revente de biens, la location de biens, le transport terrestre ou maritime de marchandises, les opérations bancaires, etc. Dans ce cas, vous aurez le choix entre différentes formes juridiques de sociétés parmi lesquelles la SARL, la SAS, l'EURL ou encore la SASU.

A l'inverse, si vous créez une société civile, vous ne pourrez exercer, à titre principal, que des activités non commerciales, c'est-à-dire agricoles, immobilières et libérales.

En décidant de créer une structure pour gérer un patrimoine immobilier, vous créerez donc une société civile.

Les différents types de sociétés civiles

Il existe plusieurs types de sociétés civiles qui vont dépendre du secteur dans lequel vous comptez exercer votre activité.

Si vous développez une activité agricole, vous pourrez vous tourner vers la Société civile d'exploitation agricole (SCEA). Si vous souhaitez exercer une profession libérale avec d'autres personnes, la Société Civile Professionnelle (SCP) peut être adaptée.

Si vous voulez gérer un patrimoine immobilier avec des associés, vous devrez choisir entre la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) et celle d'une société civile patrimoniale.

Les caractéristiques de la société civile patrimoniale

Les avantages de la société civile patrimoniale

Si vous décidez de développer une société civile patrimoniale, vous bénéficierez de certains avantages.

Ensuite, l'objet social de la société civile patrimoniale peut être plus large que celui de la SCI. Il peut comprendre aussi bien la gestion des immeubles que la gestion d'un portefeuille de titres.

Aussi, en optant pour la société civile patrimoniale, vous disposez d'une grande liberté dans la rédaction de vos statuts :

• vous pouvez décider du nombre de gérants et de l'étendue de leurs pouvoirs ;
• vous déterminez les règles de majorité applicable pour les votes.
• vous pouvez choisir d'insérer une clause d'agrément qui impose l'accord des associés pour faire entrer une nouvelle personne dans la société.
• vous choisissez librement la répartition des résultats de la société entre les associés, sans que celle-ci ne soit nécessairement égalitaire entre les membres.

Enfin, aucun montant minimum n'est fixé par la loi pour constituer le capital social de départ. Vous n'avez donc pas besoin de faire des apports importants pour créer une société civile patrimoniale. En revanche, si un immeuble est apporté au capital social, l'intervention d'un notaire est nécessaire.

Les inconvénients d'une société civile patrimoniale

La société civile patrimoniale présente les mêmes inconvénients que ceux des sociétés civiles. Quels sont-ils ?

Tout d'abord, l'objet de votre société civile patrimoniale doit être civil. Autrement dit, votre société ne doit pas effectuer d'opérations commerciales à titre principal. Par exemple, vous ne pouvez pas créer une société civile patrimoniale pour uniquement louer des biens meublés, cette activité étant de nature commerciale.

Ensuite, les associés répondent indéfiniment des dettes de la société civile patrimoniale, à proportion de leur participation dans le capital social.

Par ailleurs, la société civile patrimoniale est par principe soumise à l'impôt sur le revenu. En tant qu'associé, vous devrez donc déclarer votre quote-part de résultat à titre individuel. Ce montant vient s'ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal et peut entraîner une augmentation de votre taux d'imposition.

Toutefois, vous pouvez, sous certaines conditions et si cela est préférable au regard de votre situation, opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans cette hypothèse, vous n'êtes plus imposé avec vos autres associés à titre personnel, mais c'est la société qui paie directement l'impôt sur les sociétés.

Société civile immobilière ou société civile patrimoniale : comment choisir ?

Si vous vous posez cette question, c'est que vous cherchez la meilleure option pour gérer votre patrimoine. Le choix entre la création d'une SCI et celle d'une société civile patrimoniale va dépendre de la situation de chacun et de l'objectif recherché en développant votre entreprise.

Pour prendre votre décision, il faut bien noter que la différence entre ces deux types de sociétés est leur objet social.

En effet, alors que celui de la SCI est réduit à la gestion d'un ou plusieurs immeubles, l'objet de la société civile patrimoniale peut inclure la gestion d'un patrimoine mobilier et immobilier.

Si vous créez une société en vue de faciliter la transmission d'une maison à vos héritiers, une SCI peut donc être adaptée.

Cependant, si par la suite vous voulez vendre ce bien immobilier pour investir dans des actions, vous serez bloqué par l'objet de votre société. Celui-ci ne prévoyant que la gestion d'un immeuble, l'acquisition de valeurs mobilières est en dehors de l'activité déclarée pour votre SCI et ne peut donc pas être effectuée sans certaines démarches.

Pour remédier à ce blocage, vous devrez modifier l'objet de votre SCI, avec tous les désagréments liés à une telle démarche : décision des associés à l'unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts, modification des statuts, formalités d'enregistrement et publicité, dépenses à prendre en compte, etc.

En revanche, si vous créez une société civile patrimoniale en rédigeant dès le début un objet social plus large, et ce même si lors de la création seuls des immeubles doivent être gérés, cela vous permet d'englober un plus grand nombre d'activités et d'éviter ainsi d'avoir à modifier vos statuts ultérieurement.

Vous vous laissez ainsi la possibilité de diversifier le patrimoine de la société (immeuble, actions, obligations, etc), afin d'optimiser sa gestion.

Vous l'aurez compris, la société civile patrimoniale se distingue par son objet social dont la rédaction doit être particulièrement soignée. Captain Contrat vous aide à rédiger vos statuts et vous assiste dans la création puis le développement de votre activité.