SAS immobilière : définition et fonctionnement

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Me Justine Ouazan-Bouhours
Écrit par Me Justine Ouazan-Bouhours
Droit des sociétés
Droit commercial
Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.
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Vous êtes entrepreneur et vous cherchez une solution pour investir et gérer vos biens immobiliers ?

Il existe plusieurs types de sociétés pouvant être utilisées dans le cadre d’opérations immobilières et parmi elles la SAS immobilière (ou société par actions simplifiées immobilière). Cette forme juridique d'entreprise est particulièrement adaptée dès lors que vous allez investir dans un bien immobilier afin de l’acquérir puis de l’exploiter dans le cadre de votre activité professionnelle. La SAS immobilière se distingue des autres sociétés permettant de gérer un projet immobilier du fait de sa facilité de création mais également de gestion. Elle est en effet très souple et accessible à de nombreux égards.

Mais alors quelles sont les formes juridiques recommandées pour procéder à des investissements immobiliers ? Quelles sont les spécificités du statut juridique de la SAS immobilière ? Lorsque l'on crée une SAS, quels sont les avantages et inconvénients ? Son processus de création ? Son régime fiscal ? Et pourquoi est-il indispensable de se faire accompagner par un avocat spécialisé ?

Me Justine Ouazan-Bouhours, avocate spécialisée en droit immobilier, vous éclaire sur le sujet de la SAS immobilière. Découvrez à travers ce guide comment choisir son statut juridique.

 

 

1/ Investissements immobiliers : quelles sociétés ?

 

La première question que vous allez devoir vous poser est la suivante : pourquoi désirez-vous créer une société ? Est-ce lié à votre contexte familial avec un patrimoine immobilier commun par exemple ? Ou alors votre objectif est-il simplement de développer votre activité professionnelle ?

En effet, sachez que même si nous allons nous focaliser dans cet article sur la SAS, il existe en réalité d’autres sociétés pouvant être utilisées dans le cadre de la gestion d’opérations immobilières.

À quoi sert une SCI (société civile immobilière) ? Il s'agit d'une forme sociétale très répandue et conseillée si jamais vous décidez d’acquérir un bien immobilier. Il en existe plusieurs formes telles que la SCIlocative ou la SCI construction vente. La société a, comme son nom l’indique, un caractère civil ce qui l’empêche en principe d’exercer des activités commerciales. Toutefois, il lui est par exception possible d’exercer une activité commerciale afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Le fonctionnement de la SCI offre des avantages notamment fiscaux dans le cadre d’une succession et est donc très répandue lorsque les opérations sont liées à un contexte familial.  Par exemple, vous pouvez procéder à la création et la gestion de la SCI avec les membres de votre famille avec lesquels vous détenez un patrimoine immobilier commun. Notez toutefois que la création d’une SCI demande à minima la réunion de deux associés qui sont cependant tenus à une responsabilité illimitée.

Enfin, en ce qui concerne la SARL de famille, comme son nom l’indique, il s’agit d’une société réunissant les membres d’une même famille par exemple des frères et sœurs (du fait des liens de sang) mais également des conjoints (mariés ou pacsés). Cette forme sociétale bénéficie d’avantages fiscaux et notamment de la faculté pour ses membres d’opter pour l’IR et ceci sans limitation de durée contrairement à la SAS immobilière.

 

2/ La SAS immobilière : définition

 

La SAS est une société dont la création et le fonctionnement sont organisés par le Code du commerce.

Cette forme sociétale sera adaptée si vous avez pour objectif d’investir dans un bien immobilier dans un but professionnel. En effet la SAS vous permet d’exercer une activité immobilière commerciale. Grâce à elle, vous allez pouvoir acheter puis revendre des biens immobiliers ou encore les mettre en location et ainsi générer des revenus !

La SAS immobilière peut être constituée par un seul associé de la société et dans ce cas, on parlera de SASU immobilière c’est-à-dire de société à actions simplifiées unipersonnelle avec un associé unique. La SAS vous permet donc de partir seul à l’aventure !

En outre, sachez que la responsabilité du ou des associés sera limitée à la somme apportée par eux au capital social de la société. Il peut s’agir d’un apport en numéraire (une somme d’argent) mais surtout d’un apport en nature (un immeuble).

Ce capital sera partagé et détenu par le ou les associés de la SAS immobilière et chacun d’entre eux recevra des parts de la société en fonction de l’investissement qu’il a réalisé. Cette détention de parts sociales offre aux associés des droits, notamment le droit de vote et celui de percevoir des dividendes.

Il va également être nécessaire de désigner une personne chargée de diriger et représenter la société : le Président de la SAS. Il aura pour fonction de représenter et de gérer la société et pour cela il devra prendre des décisions stratégiques favorables à la société. Il a également la capacité de signer des contrats au nom et pour le compte de la SAS immobilière. 

 

3/ La SAS immobilière : caractéristiques

 

Contrairement à la SCI, la SAS immobilière est une société commerciale par nature ce qui impose certaines obligations particulières. Ainsi, si vous décidez de créer une SAS immobilière, vous allez être tenu par :

  • Une obligation de tenir une comptabilité : n’hésitez pas à faire appel à un professionnel !
  • Une obligation de dépôt annuelle des comptes : il faudra procéder annuellement (c’est-à-dire à la fin de chaque exercice) au dépôt de vos comptes au greffe du Tribunal de commerce.
  • Une obligation de désignation d’un commissaire aux comptes : sachez toutefois que vous ne serez pas tenu par cette obligation dès lors que le bien apporté n’a pas une valeur excédant 30 000 euros et que l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital.  

4/ La SAS immobilière : avantages


Les avantages de la SAS immobilière sont nombreux : 

  • Le plus grand avantage réside dans le fait qu’elle est très peu encadrée par les dispositions du Code de commerce ce qui offre donc une grande liberté notamment dans la rédaction de ses statuts. Vous allez ainsi pouvoir décider librement des règles de direction ou encore des conditions à remplir dans le cas où un associé désire quitter la société ;
  • Par ailleurs, la SAS immobilière offre à ses actionnaires une protection de leurs patrimoines personnels puisque ces derniers ne sont tenus qu’à hauteur de leurs apports dans la société (c’est la  responsabilité dite limitée des associés). Ainsi, dans l’hypothèse où la SAS devait faire face à des dettes, seuls les patrimoines rattachés à la SAS immobilière pourront être utilisés pour payer les dettes et seulement à hauteur des apports réalisés. En d’autres termes, les créanciers ne pourront pas se servir dans le patrimoine personnel des associés ;
  • La SAS immobilière peut être constituée avec un seul associé (SASU), contrairement à la SCI ;
  • Enfin, la création d’une SAS immobilière ne demande pas de capital minimal et vous pouvez ainsi lancer votre activité avec seulement 1 euro symbolique.  Cela vous  permettra de conserver de la trésorerie que vous pourrez injecter dans un autre poste de dépense. Sachez également qu’il est possible d’opter pour un capital dit « variable » qui vous permet  de modifier le montant du capital social à la hausse ou à la baisse sans devoir pour autant modifier les statuts de la société (ce qui est en principe obligatoire puisque le montant du capital social doit toujours être parfaitement reflété dans les statuts de votre société).

 

5/ La SAS immobilière : processus de création

 

Pour créer votre SAS vous devrez respecter un certain nombre d’étapes indispensables.

Il sera tout d’abord nécessaire de rédiger avec soin les statuts de votre société c’est-à-dire les règles qui vont encadrer le fonctionnement et la gestion de celle-ci. Pensez à bien inscrire dans les statuts l’objet social qui doit évidemment être en lien avec une activité immobilière ainsi qu’au moins un bien immobilier. Si vous n’apportez pas de bien immobilier, sachez que la société ne sera pas considérée comme étant immobilière.

Par la suite, vous devrez vérifier que les associés de la SAS ont bien réalisé les apports pour lesquels ils se sont engagés et donc que le capital a bien été entièrement libéré. En principe, il s’agit d’un apport en nature puisque l’objet de votre société sera la gestion d’un immeuble mais il peut également s'agir d’un apport en numéraire !

Vous allez ensuite procéder à l'aspect administratif de la création d'une SAS en respectant l’ensemble des formalités auprès du greffe. Attention, il y a des coûts à la création de la SAS, les frais de constitution. Il faudra publier un avis de constitution dans le journal d’annonces légales et déposer une demande d’immatriculation au greffe afin d’obtenir un numéro d’immatriculation au RCS et ainsi, donner vie à votre SAS immobilière.

 

6/ La SAS immobilière : régime fiscal 

 

La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Vous allez donc devoir être redevable de cet impôt en fonction des bénéfices que vous réalisez. Toutefois, le taux de l’IS est variable et il s’élèvera, dans le cas où votre exercice fiscal est ouvert après le1er janvier 2021:

  • à 15 % si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 38 120 €.
  • à 25 % si les bénéfices sont compris entre 38 120 et 500 000 €.
  • à 25 % si les bénéfices sont supérieurs à 500 000 €.

 

Les SAS immobilières sont en principe exclues du bénéfice de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, sachez que vous avez l’opportunité d’opter pour l’IR pour une durée toutefois limitée à 5 ans. L’accompagnement par un professionnel sur ces points de fiscalité vous permettra de déterminer  la solution qui vous sera la plus favorable. 

 

7/ L’importance de se faire accompagner par un avocat spécialisé

 

Vous l’avez compris, la créer une SAS immobilière permet de bénéficier d'une structure très intéressante si vous avez pour objectif de réaliser des opérations immobilières à titre professionnel.

Toutefois, que ce soit pour la création de la société que durant la vie de celle-ci, il est indispensable pour vous de vous faire accompagner par un avocat spécialisé. En effet, un avocat peut vous aider à décider de la forme sociétale la plus intéressante en fonction de vos besoins et pourra également vous assister dans la rédaction des nombreux documents dont vous aurez besoin, comme par exemple les statuts. 

 

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