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Quels sont les avantages de la SAS immobilière ? (2024)

Philippe Wagner
Écrit par Philippe Wagner. Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé d'HEC Paris.
Relu par Sofia El Allaki.

Vous êtes entrepreneur ? Vous cherchez une solution pour investir et gérer vos biens immobiliers ? Plusieurs types de sociétés peuvent être utilisées dans le cadre d’opérations immobilières. Parmi elles figure la SAS (ou société par actions simplifiées). Cette forme juridique d'entreprise est particulièrement pour investir dans un bien immobilier, puis l’exploiter dans le cadre de votre activité professionnelle. La SAS immobilière se distingue des autres sociétés permettant de gérer un projet immobilier du fait de sa facilité de création, mais également de gestion. Elle est en effet très souple et accessible à de nombreux égards.

Mais alors quelles sont les formes juridiques recommandées pour procéder à des investissements immobiliers ? Quelles sont les spécificités du statut juridique de la SAS immobilière ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Dans cet article, Captain Contrat répond à toutes vos interrogations. 

 

Investissements immobiliers : quelles sont les sociétés possibles ?

 

La première question que vous allez devoir vous poser est la suivante : pourquoi désirez-vous créer une société ? Est-ce lié à votre contexte familial avec un patrimoine immobilier commun par exemple ? Ou alors votre objectif est-il simplement de développer votre activité professionnelle ?

En effet, sachez que si cet article se concentre sur la SAS, il existe en réalité d’autres sociétés pouvant être utilisées dans le cadre de la gestion d’opérations immobilières.

C'est notamment le cas de la SCI (société civile immobilière). Il s'agit d'une forme juridique très populaire qui permet d'acquérir un bien immobilier. Il en existe plusieurs formes telles que la SCI locative et la SCI construction vente. La société a, comme son nom l’indique, un caractère civil ce qui l’empêche en principe d’exercer des activités commerciales. 

Le fonctionnement de la SCI offre plusieurs avantages. Elle permet notamment d'obtenir des avantages fiscaux dans le cadre d’une succession. C'est pourquoi cette forme juridique est très répandue lorsque les opérations sont liées à un contexte familial.  Par exemple, vous pouvez procéder à la création et la gestion de la SCI avec les membres de votre famille avec lesquels vous détenez un patrimoine immobilier commun. Notez toutefois que la création d’une SCI demande à minima la réunion de deux associés et que leur responsabilité est illimitée.

Il est également possible de créer une SARL de famille. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société réunissant les membres d’une même famille par exemple des frères et sœurs (du fait des liens de sang) mais également des conjoints (mariés ou pacsés). Cette forme sociétale bénéficie d’avantages fiscaux et notamment de la faculté pour ses membres d’opter pour l’IR et ceci sans limitation de durée contrairement à la SAS immobilière.


À noter :

Vous hésitez entre toutes ces formes de société ? Captain Contrat vous aide à faire un choix entre la SAS et la SCI dans cet article.

 

  SAS immobilière SARL immobilière SCI immobilière
Nature de l'activité Commerciale Commerciale Civile
Nombre d'associés

2 minimum

1 en SASU immobilière

2 minimum 2 minimum
Capital social Dès 1 euro Dès 1 euro Dès 1 euro
Imposition IS, option IR

IS, option IR

IR
Responsabilité des associés

Limitée aux apports

Limitée aux apports

Illimitée

Obligations comptables

Comptabilité commerciale

Dépôt des comptes

Comptabilité commerciale

Dépôt des comptes

Comptabilité de caisse

Conservation des factures et justificatifs 

 

Qu'est-ce qu'une SAS immobilière ?

 

La SAS est une société dont la création et le fonctionnement sont organisés par le Code du commerce.

Cette forme sociétale est adaptée si vous souhaitez investir dans un bien immobilier dans un but professionnel. En effet, la SAS vous permet d’exercer une activité immobilière commerciale. Grâce à elle, vous allez pouvoir :

  • Acheter, puis revendre des biens immobiliers (SAS de gestion immobilière). Cette pratique est communément appelée "achat-revente". 
  • Mettre en location les biens immobiliers acquis (SAS de location immobilière). On parle alors d'investissement locatif.

 

La SAS immobilière peut être constituée par un seul associé de la société et dans ce cas, on parlera de SASU immobilière c’est-à-dire de société à actions simplifiées unipersonnelle avec un associé unique. La SAS vous permet donc de partir seul à l’aventure !

En outre, sachez que la responsabilité du ou des associés sera limitée à la somme apportée par eux au capital social de la société. Il peut s’agir d’un apport en numéraire (une somme d’argent) mais surtout d’un apport en nature (un immeuble).

Ce capital sera partagé et détenu par le ou les associés de la SAS immobilière et chacun d’entre eux recevra des parts de la société en fonction de l’investissement qu’il a réalisé. Cette détention de parts sociales offre aux associés des droits, notamment le droit de vote et celui de percevoir des dividendes.

Il va également être nécessaire de désigner une personne chargée de diriger et représenter la société : le Président de la SAS. Il aura pour fonction de représenter et de gérer la société et pour cela il devra prendre des décisions stratégiques favorables à la société. Il a également la capacité de signer des contrats au nom et pour le compte de la SAS immobilière. 

Quelles sont les caractéristiques de la SAS immobilière ? 

 

Contrairement à la SCI, la SAS immobilière est une société commerciale par nature ce qui impose certaines obligations particulières. Ainsi, si vous décidez de créer une SAS immobilière, vous allez être tenu par :

 

À noter :

Vous pouvez tout à fait créer une holding en SAS. Elle possède alors des parts sociales ou des actions de plusieurs sociétés immobilières, considérées comme ses filiales. De son côté, elle ne gère pas directement les biens. Elle investit indirectement dans l'immobilier. En plus de faciliter l'emprunt, la holding SAS permet de profiter d'une fiscalité attractive (régime mère-fille, régime d'intégration fiscale, etc.).

 

Quels sont les avantages et inconvénients de la SAS immobilière ?

 

Pourquoi opter pour une SAS immobilière ?


Les avantages de la SAS immobilière sont nombreux : 

  • Le plus grand avantage réside dans le fait qu’elle est très peu encadrée par les dispositions du Code de commerce. Ce statut offre donc une grande liberté notamment dans la rédaction de ses statuts. Vous allez ainsi pouvoir décider librement des règles de direction ou encore des conditions à remplir dans le cas où un associé désire quitter la société.
  • Par ailleurs, la SAS immobilière offre à ses actionnaires une protection de leurs patrimoines personnels puisque ces derniers ne sont tenus qu’à hauteur de leurs apports dans la société (c’est la  responsabilité dite limitée des associés). Ainsi, dans l’hypothèse où la SAS devait faire face à des dettes, seuls les patrimoines rattachés à la SAS immobilière pourront être utilisés pour payer les dettes et seulement à hauteur des apports réalisés. En d’autres termes, les créanciers ne pourront pas se servir dans le patrimoine personnel des associés. 
  • La SAS immobilière peut être constituée avec un seul associé (SASU), contrairement à la SCI.
  • Enfin, la création d’une SAS immobilière ne demande pas de capital minimal. Vous pouvez ainsi lancer votre activité avec seulement 1 euro symbolique.  Cela vous  permettra de conserver de la trésorerie que vous pourrez injecter dans un autre poste de dépense. Sachez également qu’il est possible d’opter pour un capital dit « variable » qui vous permet  de modifier le montant du capital social à la hausse ou à la baisse sans devoir pour autant modifier les statuts de la société (ce qui est en principe obligatoire puisque le montant du capital social doit toujours être parfaitement reflété dans les statuts de votre société).

Point de vigilance :

Si la SAS immobilière fait un prêt immobilier, c'est elle qui emprunte, et non les actionnaires. Or, leur responsabilité est limitée. Par conséquent, si la société ne rembourse pas l'emprunt, la banque ne peut pas récupérer l'argent auprès des actionnaires. Pour compenser ce risque de défaut de paiement, elle demande souvent des garanties supplémentaires : apport personnel, caution personnelle, etc.

 

Quelles sont les limites d'une SAS immobilière ?

 

Si une SAS dispose de plusieurs atouts intéressants pour investir dans l'immobilier, elle a aussi des inconvénients : 

  • Du fait de la grande liberté laissée aux actionnaires d'un point de vue réglementaire, ils sont obligés de rédiger des statuts très précis. Le recours à un professionnel s'avère bien souvent souvent incontournable.
  • Les cotisations sociales élevées du président de la SAS, qui sont équivalentes à celles d'un salarié. Un dirigeant assimilé-salarié coûte environ deux fois plus cher à la société par rapport à un travailleur non-salarié (TNS). En contrepartie, ce statut lui offre une meilleure protection sociale.
  • Le formalisme en lien avec la rémunération d'un dirigeant assimilé-salarié. La SAS immobilière est tenue d'établir des bulletins de paie, télédéclarer les charges sociales, etc.

 

Récapitulatif des avantages et des inconvénients d'une SAS immobilière

 

SAS - Tableau Avantages et inconvénients

 

Quelles sont les démarches à effectuer pour créer une SAS immobilière ?

 

Pour créer votre SAS vous devrez respecter un certain nombre d’étapes indispensables.

Il sera tout d’abord nécessaire de rédiger avec soin les statuts de votre société c’est-à-dire les règles qui vont encadrer le fonctionnement et la gestion de celle-ci. Pensez à bien inscrire dans les statuts l’objet social qui doit évidemment être en lien avec une activité immobilière ainsi qu’au moins un bien immobilier. Si vous n’apportez pas de bien immobilier, sachez que la société ne sera pas considérée comme étant immobilière.

Par la suite, vous devrez vérifier que les associés de la SAS ont bien réalisé les apports pour lesquels ils se sont engagés et donc que le capital a bien été entièrement libéré. En principe, il s’agit d’un apport en nature puisque l’objet de votre société sera la gestion d’un immeuble, mais il peut également s'agir d’un apport en numéraire !

Vous allez ensuite procéder à l'aspect administratif de la création d'une SAS en respectant l’ensemble des formalités auprès du greffe. Attention, il y a des coûts à la création de la SAS, les frais de constitution. Il faudra publier un avis de constitution dans le journal d’annonces légales et déposer une demande d’immatriculation au greffe afin d’obtenir un numéro d’immatriculation au RCS et ainsi, donner vie à votre SAS immobilière.

Etapes création SAS

 

Le régime fiscal de la SAS immobilière est-il avantageux pour investir dans l'immobilier ? 

 

La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sur les revenus locatifs et les plus-values générées en cas de revente d'un bien. Le taux de l’IS s’élève à :

  • 15 % si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 42 500 € et pour les PME.
  • 25 % si les bénéfices sont supérieurs à 42 500 € et dès le premier euro pour les entreprises autres que les PME.

 

Les SAS immobilières sont en principe exclues du bénéfice de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, sachez que vous avez l’opportunité d’opter pour l’IR pour une durée limitée à 5 ans si la société remplit toutes les conditions prévues par la loi :

  • Moins de 50 salariés ;
  • Non cotée en bourse ; chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'€.

À noter :
L’accompagnement d'un professionnel du droit (juriste, avocat) ou d'un expert-comptable vous permettra de déterminer la solution la plus favorable. 

 

Une fois l'impôt sur les sociétés réglé, les actionnaires de la SAS immobilière peuvent décider de se verser des dividendes. Ils sont imposables à la flat tax (30 %). Ainsi, il y a un double niveau d'imposition :

  • Un premier au niveau de la SAS immobilière, sur les bénéfices.
  • Un second au niveau des actionnaires de la société, sur le montant des dividendes versés.

 

À titre de comparaison, les bénéfices dégagés par une SCI immobilière sont seulement taxés entre les mains des associés. Si vous optez pour une SAS immobilière, il est possible de réduire l'imposition en réinvestissant les bénéfices dans d'autres biens immobiliers, et en ne distribuant aucun dividende aux actionnaires. 

 

À noter :

En fonction de son chiffre d’affaires, la SAS immobilière peut être assujettie au régime de la franchise en base de TVA, au régime réel simplifié de TVA ou au régime réel normal. Voici les seuils pour l’année 2023 : 

  • Moins de 91 900 € de CA pour une SAS en franchise en base de TVA.
  • Entre 91 900 € et 840 000 € de CA pour le régime réel simplifié de TVA.
  • Plus de 840 000 € de CA pour le régime réel normal de TVA.

 

L’importance de se faire accompagner par un avocat spécialisé

 

Vous l’avez compris, la créer une SAS immobilière permet de bénéficier d'une structure très intéressante si vous avez pour objectif de réaliser des opérations immobilières à titre professionnel.

Toutefois, que ce soit pour la création de la société que durant la vie de celle-ci, il est indispensable pour vous de vous faire accompagner par un avocat spécialisé. En effet, il peut vous aider à décider de la forme sociétale la plus intéressante en fonction de vos besoins. L'avocat vous assiste également dans la rédaction des nombreux documents dont vous aurez besoin, comme les statuts. 

icon L'essentiel de l'article L'essentiel de l'article
  • La SAS immobilière est une société permettant d’exercer une activité immobilière commerciale.
  • La responsabilité des associés de la SAS est limitée au montant de leurs apports.
  • Par défaut, la SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Cependant, vous pouvez choisir l'impôt sur le revenu (IR) pour une durée de 5 ans maximum.

FAQ


  • La SAS est une forme sociale très intéressante pour investir dans l'immobilier :

    • Elle peut être créée seul (SASU immobilière) ou avec des associés.
    • Le nombre d'associés n'est pas limité.
    • Aucun capital minimum n'est requis pour constituer une SASU immobilière.
    • Le patrimoine personnel des actionnaires est protégé.
    • La rédaction des statuts d'une SAS immobilière est libre.
    • Une grande flexibilité en matière de gestion.
    • La protection sociale optimale du président de la SAS, avec le statut d'assimilé-salarié.

  • Si vous souhaitez gérer un projet immobilier en solo, optez pour la SAS. Seul le statut de la SAS permet d'exercer une activité d'achat-revente ou d'investissement locatif. La SCI se cantonne quant à elle à une activité civile, et non commerciale. Côté responsabilité des associés, elle est illimitée dans une SCI, et limitée dans une SAS.
On vous guide :
Philippe Wagner
Écrit par Philippe Wagner
Philippe Wagner est diplômé d'HEC Paris. Il a travaillé comme consultant et banquier d'affaires avant d'être bras droit de Gilles Babinet - entrepreneur aguerri - qui lui a fait découvrir le monde des start-up. Fin 2012, il se lance avec son frère, Maxime, avec la volonté d’accompagner les TPE/PME dans leur développement.
Relu par Sofia El Allaki. Diplômée en droit
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