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    Comment créer une SCI familiale ?

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
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    4min

    La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale simplifiant la gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes. Elle peut être créée dans le cadre familial, c'est-à-dire par plusieurs membres d'une même famille, afin notamment de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Alors comment créer une SCI familiale ? Suivez le guide !

    Au sommaire :

    1. SCI familiale : définition et caractéristiques
    2. Pourquoi créer une SCI familiale ?
    3. Les étapes à suivre pour créer sa SCI familiale

    SCI familiale : définition et caractéristiques

    La SCI est une société civile, par opposition aux sociétés commerciales (SARL, SAS, SA,...), dont l’objet est la gestion d’un ou plusieurs biens immobilier(s).

    On parle de SCI familiale, ou encore de SCI de famille, lorsque les associés fondateurs de la société sont issus d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance).

    Les associés de la SCI ont pour particularité d'être indéfiniment responsables des dettes de la société.

    Par exemple, si la société n’est plus en mesure de rembourser les échéances de son prêt bancaire, la banque peut se tourner vers n’importe quel associé de la SCI pour obtenir le paiement de sa créance. Ce mécanisme peut être très contraignant dans le cadre d'une SCI familiale, si les enfants se retrouvent associé de la SCI par effet de donation. 

    Dans ce cas de figure, il peut être recommandé d’emprunter en nom propre et d’utiliser le prêt bancaire comme apport en numéraire. Toutefois, comme nous le verrons, ce mécanisme ne permet pas de réduire la valeur des parts sociales de la SCI. Or, dans l’optique de les donner, plus leur valeur est faible, moins les frottements fiscaux seront élevés. Sur ce point, il convient donc d’arbitrer entre optimisation fiscale et sécurité financière des futurs bénéficiaires de la SCI familiale.

    Pourquoi créer une SCI familiale ?

    La création d'une SCI familiale présente de nombreux avantages. Elle permet en effet de :

    Prévenir les conflits nés de l'indivision

    Après une succession ou un divorce, il est courant de partager à plusieurs un bien immobilier. On parle alors d'indivision. Il s'agit d'une situation de fait dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien immobilier. Or, vous vous en doutez, cette situation n’est pas sans poser de difficultés.

    Dans le cadre du régime de l'indivision, la gestion du bien est assurée à part égale par chacun des membres de l’indivision ; chacun doit donner son accord sur chaque décision importante. Cette situation se traduit souvent par d’importants blocages, et parfois, des conflits. Une convention d’indivision peut être signée, mais elle reste limitée et n’est valable que 5 ans.

    La SCI familiale a l’avantage d'avoir un fonctionnement qui lui est propre. Vous pouvez adapter ses règles en fonction de vos besoins. C'est le cas en ce qui concerne :

    Par ailleurs, dans le cadre de l'indivision, dès lors que quelqu’un veut s'en défaire,  le bien immobilier doit être repartagé. Bien souvent il est vendu pour éviter un conflit. Si vous créez une SCI familiale, sachez que le départ d'un associé n'aura pas pour effet de la dissoudre. De plus, l’associé sortant ne pourra céder ses parts sociales qu’à condition de trouver un repreneur. Vous l'aurez compris, la SCI permet de favoriser la conservation des biens. 

    Faciliter la transmission de patrimoine à ses enfants

    Dans le cadre d'une donation, le donateur transmet le bien avec sa gestion. Or cela peut poser problème lorsque l’on veut transmettre son bien à ses enfants mineurs.

    La création d'une SCI familiale permet au donateur de conserver la gestion du bien et de transmettre à ses enfants ses parts dans la SCI. La donation peut être alors progressive.

    Suivant les règles définies par les statuts, la SCI familiale permet donc de préserver une certaine maîtrise sur les biens transmis.

    Les avantages fiscaux 

    Les droits de donation et de succession des parts sociales de SCI

    Parmi les nombreux avantages fiscaux que présente la SCI familiale, le coût des droits de succession et des droits de donation a un intérêt majeur.

    En effet, les donations entre parents et enfants bénéficient d’un abattement forfaitaire de 100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans. Ainsi, si la donation représente moins de 100.000 euros, elle est exonérée d’impôt.

    De plus, les parts sociales de SCI transmises en donation sont soumises à une taxe qui prend en compte le passif du bien immobilier dans le calcul de valeur : les droits de donation seront donc moindres.

    En outre, dans le cas où l'enfant reçoit la nue-propriété du bien, le paiement des droits de succession peut être différé.

    Il est donc préférable de transmettre ses parts sociales de SCI plutôt que de donner directement l’immeuble.

    L’option IS de la SCI familiale

    Si la SCI familiale est constituée d’un bien immobilier mis en location, les bénéfices fonciers générés sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) entre les mains des associés en fonction du nombre de parts sociales détenues. On parle de transparence fiscale de la SCI familiale. Ce régime peut présenter un désavantage si les associés de la SCI sont imposés à taux marginal élevé (à partir de 30%).

    En optant pour le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS), l’impôt est directement payé par la société en fonction du bénéfice brut généré :

    • à un taux privilégié de 15% pour la partie du bénéfice inférieur 38.120 euros ;
    • au taux normal de 28% pour la partie supérieure.

    Les bénéfices peuvent ainsi être conservés par la SCI afin de réaliser de nouveaux investissements immobiliers en évitant les frottements fiscaux.

    Vous l'avez remarqué, la SCI présente des avantages et des inconvénients. Pour vous aider à choisir votre régime d'imposition de SCI, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel.

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    Les étapes à suivre pour créer sa SCI familiale

    Définir les apports à réaliser 

    Les apports vont constituer le capital de la SCI familiale. En contrepartie, les apporteurs reçoivent des parts sociales leur conférant la qualité d’associé de la SCI.

    Dans une SCI familiale deux types d’apports sont admis :

    • l'apport en numéraire : une somme d'argent ;
    • l'apport en nature : apport du bien immobilier ou d'un patrimoine immobilier

    L’apport d’un bien immobilier s’assimile à une vente. Cette particularité engendre des implications fiscales non négligeables :

    • le paiement d’un droit de mutation correspondant à 5% de la valeur du bien immobilier ;
    • le paiement de l’impôt sur l’éventuelle plus-value réalisée ;

    Ainsi, il est préférable d’acheter directement un bien immobilier avec la SCI au moyen notamment d’un apport en numéraire.

    Rédiger les statuts 

    La rédaction des statuts d’une SCI familiale est essentielle : en plus de définir le fonctionnement de la société, ils permettent d'anticiper les éventuels conflits familiaux. Pour avoir des statuts complets, il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat. 

    Prévoir des clauses spécifiques

    Certaines clauses statutaires peuvent être mis en place afin de prévenir les conflits entre associés. En voici quelques exemples :

    • La clause d’agrément : elle permet d’encadrer la cession des parts sociales de la SCI et peut être adaptée en fonction de chaque situation (cession entre associés, cession à un tiers membre de la famille, cession à un tiers non-membre de la famille, etc) ;
    • La clause limitant le pouvoir du gérant : les statuts peuvent prévoir de limiter le pouvoir du gérant, par exemple en soumettant certaines de ses décisions à l'accord préalable des associés ; 
    • La clause relative à la nomination du gérant

    Nommer le gérant 

    Comme les autres SCI, la SCI familiale est représentée par un gérant, élu par les associés de la SCI. Il gère les affaires courantes de la société et prend les décisions dans la limite des pouvoirs qui lui sont accordés par les statuts.

    Faire immatriculer la société

    Pour constituer la SCI familiale et procéder à son immatriculation, il faut fournir au greffe du tribunal les documents suivants :

    • Les statuts de la SCI ;
    • Le formulaire cerfa M0 dûment rempli ;
    • Une attestation de non-condamnation du gérant de la SCI :  il s'agit d'une déclaration sur l’honneur indiquant que le gérant ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer ;
    • Un justificatif de l’adresse du siège social qui prouve que la SCI est autorisée à occuper les locaux : titre de propriété, bail commercial, contrat de domiciliation, attestation de domiciliation au nom du gérant,... ;
    • L’attestation de la publication d'un avis dans un Journal d’Annonces Légales : cette formalité sert à informer les tiers de la création de la SCI ;
    • Une attestation de dépôt du capital pour les apports en numéraire.

     

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      Philippe
      A propos de Philippe

      Diplômé d'HEC et bras droit d'un célèbre entrepreneur, Philippe a aidé plusieurs startups dans leur développement. Il accorde une grande importance à conseiller les entrepreneurs dans leurs problématiques juridiques pour les aider à faire les meilleurs choix.

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