Comment créer une SCI familiale ?

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Créer une SCI - société civile immobilière - facilite la gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes. Créée par plusieurs membres d’une même famille, la SCI familiale est une solution de gestion adaptée aux besoins propres de la famille et facilite la transmission du patrimoine immobilier.

  1. Qu'est ce qu'une SCI familiale
  2. Pourquoi créer une SCI familiale
  3. Première étape : définir les apports
  4. Seconde étape : création des statuts

Comment créer une SCI familiale ?

Qu'est ce qu'une SCI FAMILIALE ?

Définition de la SCI familiale

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile (par opposition aux sociétés commerciales) dont l’objectif est la gestion d’un ou plusieurs biens immobilier.

On parle de SCI familiale lorsque les fondateurs de la société civile (les associés) sont issus d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance).

La responsabilité illimitée des associés de la SCI familiale

Les associés de la SCI familiale sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Ainsi, si la SCI familiale n’est plus en mesure de rembourser les échéances de son prêt bancaire, la banque peut se tourner vers n’importe quel associé de la SCI pour le comblement du passif.

Ce mécanisme peut être particulièrement embarrassant, si les enfants par effet de donation, se retrouve associé de la SCI. En cas de faillite de cette dernière, le banquier créancier pourrait poursuivre l’un d’entre eux au remboursement de la dette.

Dans ce cas de figure et afin d’éviter cette situation préjudiciable pour les enfants, il peut être recommandé d’emprunter en nom propre et d’utiliser le prêt bancaire comme apport en numéraire.

Toutefois, comme nous le verrons, ce mécanisme ne permet pas de réduire, au moyen de la déduction du prêt sur le bien immobilier, la valeur des parts sociales de la SCI. Or, dans l’optique de les donner, plus leur valeur est faible moins les frottements fiscaux seront élevés. Sur ce point, il convient donc d’arbitrer entre optimisation fiscale et sécurité financière des futurs bénéficiaires de la SCI familiale.

POURQUOI CRÉER UNE SCI FAMILIALE ?

La SCI pour prévenir les conflits nés de l'indivision

Un premier avantage de créer la SCI familiale est de prévenir les conflits, c’est un avantage non négligeable sur l’habituel régime de l’indivision.

Après une succession ou un divorce, il est courant de partager à plusieurs un bien immobilier. On parle alors d'indivision. L’indivision est une situation de fait où plusieurs personnes se retrouvent propriétaire d’un même bien. Cette situation n’est pas sans poser de difficultés.

Les règles de l’indivision s’appliquent alors de soi : la gestion est alors assurée à part égale par chacun des membres de l’indivision, chacun doit donner son accord sur chaque décision importante. Cette situation se traduit souvent par d’importants blocages, et parfois, des conflits. Une convention d’indivision peut être signée, mais elle reste limité, et n’est valable que pour 5 ans.

Créer une SCI familiale a alors l’avantage de définir un fonctionnement qui lui est propre, et d’adapter ses règles à ses propres besoins :

"Nul n'est contraint de rester dans l'indivision"

De plus, dès lors que quelqu’un veut se séparer de l’indivision, le bien doit être repartagé, et souvent vendu pour résoudre un conflit. La SCI ne peut quant à elle être dissolue par le départ d’un associé, et l’associé qui veut quitter la société familiale ne peut céder ses parts qu’à condition de trouver un repreneur.

La SCI permet donc de favoriser la conservation des biens. Si un associé souhaite vendre ses parts, le patrimoine de la SCI pourrait lui permettre d’emprunter pour racheter les parts de l’associé souhaitant liquider ses droits (ce qui n’est pas possible dans le cadre de l’indivision).

La SCI pour faciliter la transmission de patrimoine à ses enfants

Pour transmettre un bien, la SCI familiale peut avoir quelque avantage sur la donation.

Par la donation, le donateur transmet les biens avec toute leur gestion : cela peut poser problème lorsque l’on veut transmettre ses biens à des enfants mineurs ou encore jeune. Une SCI familiale permet alors au donateur de conserver la gestion du bien et transmettant ses parts sur le bien, aux bénéficiaires qui peuvent être associés au fur et à mesure. La donation peut être progressive.

Suivant les règles définies par ses statuts, la SCI familiale permet donc de préserver une certaine maîtrise sur les biens transmis : les enfants peuvent par exemple bénéficier de la part sociale qui leur revient, et le parent peut en conserver l’usufruit et la jouissance. C’est une protection, notamment du concubin survivant.

Les avantages fiscaux de la création d’une SCI familiale

Les droits de donation et de succession des parts sociales de SCI

Parmi les nombreux avantages fiscaux de la SCI familiale, les coûts de succession et droits de donation ont un intérêt majeur.

Les donations entre parent et enfant bénéficient d’un abattement forfaitaire de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans. Ainsi, si la donation est inférieure à 100 000 euros, la donation est exonérée d’impôt.

Dans une donation, les droits sont calculés sur la valeur du bien transmis, après abattement. Ils ne prennent pas en compte le passif du bien : emprunt bancaire... Dans le cadre d’une SCI familiale, les parts transmises en donation sont soumises à une taxe qui, quant à elle, prend en compte le passif du bien dans le calcul de valeur : les droits seront moindres.

Dans le cas où l’héritier ne reçoit pas l’usufruit du bien, mais sa nue-propriété, le paiement des droits de succession peut être différé.

La formalité elle-même de donation de parts en SCI familiale est plus simple et moins coûteuse qu’une donation de bien.

Il donc préférable de transmettre ou de donner des parts sociales d’une SCI plutôt que directement l’immeuble !

L’option IS de la SCI familiale

Si la SCI familiale est constituée d’un bien immobilier mis en location. Les bénéfices fonciers générés sont soumis à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés en fonction du nombre de part sociale détenue. On parle de transparence fiscale de la SCI familiale.

Ce régime peut présenter un désavantage si les associés de la SCI sont, au titre de l’impôt sur le revenu, imposés à taux marginal élevé (à partir de 30%).

En optant pour l’option IS, l’impôt est directement payé par la société en fonction du bénéfice brut généré :

  • à un taux privilégié de 15% pour la partie du bénéfice inférieur 38 120 euros ;
  • au taux normal de l’IS pour la partie supérieure (soit 28% en 2018).

Les bénéfices peuvent ainsi être conservés par la SCI afin de réaliser de nouveaux investissements immobilier en évitant les frottements fiscaux.

Remarque : l'option IS est irrévocable ! Il convient de réfléchir sur les impacts à long-terme d'un tel choix !

définir les apports à réaliser pour la SCI familiale

Les apports vont constituer le capital de la SCI familiale. En contrepartie, les apporteurs reçoivent des parts sociales leur conférant la qualité d’associé de la SCI.

Dans une SCI familiale deux types d’apports sont admis :

  • l'apport en numéraire (une somme d'argent)
  • l'apport en nature (apport du bien immobilier ou d'un patrimoine immobilier)

Apport immobilier à la SCI familiale

L’apport d’un bien immobilier s’assimile à une cession (une vente). Cette particularité engendre des implications fiscales non négligeables :

  • paiement d’un droit de mutation correspondant à 5% de la valeur du bien immobilier
  • le paiement de l’impôt sur l’éventuel plus-value du bien immobilier apporté

De fait, il est préférable d’acheter directement un bien immobilier avec la SCI au moyen notamment d’un apport en numéraire.

Apport financier à la SCI familiale

L’apport numéraire est une somme d’argent apporté à la société constituant le capital social de la SCI permettant d’acheter le bien immobilier.

Cet apport ne génère pas de frottements fiscaux, il est donc à privilégier.

Création des statuts de la SCI familiale

Les choix définis par les statuts d’une Société immobilière familiale sont essentiels : En plus de définir une gestion, ils anticipent surtout les éventuels problèmes... et les conflits familiaux ! La rédaction des statuts de la SCI doit être des plus rigoureuses, et peut profiter de l’encadrement d’un professionnel juridique. N’hésitez pas à faire rédiger vos statuts par un avocat ou un notaire.

Nomination du gérant de la SCI et clauses spécifiques des statuts

Comme pour toutes les autres SCI, la société familiale est représentée par un gérant, élu par les associés de la SCI : il gère les affaires courantes, et prend les décisions dans la limite des pouvoirs qui lui sont accordés par les statuts de la société. Ces derniers définissent le fonctionnement de la SCI familiale comme les pouvoirs et les décisions sur les achats et les ventes des biens, les conditions de vote...

Mais la partie importante de la rédaction réside dans l’anticipation à long terme pour faire face au décès et à la transmission des parts sociales aux héritiers.

Certaines clauses statutaires peuvent être mis en place afin de prévenir les conflits. En voici quelques exemples :

  • la clause d’agrément permet de restreindre la cession à des tiers à la société et d’encadrer la cession des parts sociales de la SCI. Cette clause peut être adaptée en fonction de chaque situation (cession à une personne extérieure à la société mais membre de la famille, cession à des tiers hors cadre familial, cession entre associé ect…)
  • clause limitant le pouvoir du gérant. A défaut de stipulations contraires, le gérant dispose d’un grand pouvoir pour diriger la SCI, les statuts peuvent prévoir que certaines décisions nécessitent l’accord de tout ou partie des associés…
  • les règles de nomination du ou des gérants...

Quelles sont les pièces justificatives nécessaires à la création d’une SCI familiale ?

Les documents suivants doivent en plus être fournis :

  • Une attestation de non-condamnation du gérant de la SCI, soit une déclaration sur l’honneur que le gérant ne fait l’objet d’aucune interdiction de gérer,
  • Un justificatif de l’adresse du siège social, soit un titre de propriété, un contrat de domiciliation... qui prouve que la société est bien autorisée à utiliser les locaux,
  • L’attestation de la publication dans le journal d’annonces légales,
  • Une attestation de dépôt du capital (pour les apports en numéraire)

A ces pièces justificatives doit être joint le formulaire M0 dûment rempli. L’ensemble des documents doit être adressé au greffe du tribunal de commerce pour procéder à l’immatriculation.

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