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Comment ouvrir un hôtel ?

Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner Cofondateur de Captain Contrat et diplômé de Centrale Lille et de l'ESSEC
Droit des sociétés
Droit commercial

Vous avez toujours rêvé de diriger un établissement hôtelier : manager une équipe, être aux petits soins de vos clients, offrir des prestations de qualité, le tout dans un environnement qui vous plaît. 

C’est décidé, vous envisagez très prochainement d’ouvrir ou de reprendre un hôtel.

Mais vous vous en doutez, un certain nombre d’étapes vous attend avant de pouvoir accueillir vos premiers clients au sein de votre établissement. Après avoir établi un business plan et choisi le mode d’exploitation de votre établissement, il vous faudra accomplir un certain nombre de formalités (déclaration, licence, immatriculation, assurances, etc).

 

 

1. L’élaboration d’un business plan 

 

Que vous envisagiez d’ouvrir un hôtel haut de gamme ou de reprendre un hôtel de charme, il vous faut d’abord établir un business plan. Ce document accompagne notamment votre demande de financement et a vocation à convaincre vos futurs investisseurs de la solidité et de la viabilité de votre projet.  

Pour rédiger correctement son business plan, il est nécessaire de se poser les bonnes questions et dans le bon ordre. Voici les 4 questions indispensables auxquelles vous devez être en mesure de répondre pour vous lancer. 

 

Sur quel marché allez-vous exercer ? 

Vous allez en effet devoir analyser le marché et la concurrence. Votre marché révèle-t-il réellement un besoin dans le secteur de l’hôtellerie ? Si oui, le besoin se porte-t-il davantage sur un établissement de luxe ou plutôt familial ? Quels sont les principaux acteurs déjà présents sur ce marché ? Qu’est-ce qui vous démarque d’eux ? Quelle est votre valeur ajoutée ? 

 

Dans quel secteur géographique souhaitez-vous exercer ? 

Dans quels ville, département, région souhaitez-vous ouvrir ou reprendre un hôtel ? Préférez-vous vous installer en ville, en pleine campagne, dans les montagnes ou en bord de mer ? Votre établissement n’est-il pas trop isolé ? Est-il suffisamment facile d’accès pour votre clientèle ? Est-il proche d’une gare ou d’un aéroport ? Des activités (musées, restaurants, etc) sont-elles proposées aux alentours ?

 

Quel type de clientèle visez-vous ? 

Quels types de clients souhaitez-vous attirer dans votre établissement ? Une clientèle familiale, une clientèle d’affaires, une clientèle jeune, etc. ? Où ont-ils l’habitude de partir en week-end ou en vacances ? Pour combien de temps ? Quel type d’hôtel ont-ils l’habitude de fréquenter ?  Cela vous aidera à proposer des services répondant à leurs besoins, à leurs centres d’intérêts ainsi qu’au niveau de leur budget.  

 

Quelles sont vos prévisions financières ? 

C’est un point à ne surtout pas négliger. Prenez le temps d’élaborer un plan cohérent et réaliste au regard des précédents critères que nous venons d’énumérer. 

Plan de financement, bilan prévisionnel, plan de trésorerie, estimation des charges que vous serez amené à dépenser, sont autant de documents et d’informations qui vous permettront d’avoir une image réaliste de la viabilité de votre projet. 

Vous l’aurez compris, votre business plan doit être en mesure d’apporter à vos investisseurs (business angels, sociétés de capital-risque, banques, etc.) des informations suffisamment convaincantes pour qu’ils acceptent de vous accompagner dans la création et le développement de votre projet. Il est indispensable que vous soyez en mesure de prouver la solidité de votre business.

Notez que si vous envisagez de reprendre un hôtel, il vous faudra réaliser un audit. Cela vous permettra notamment de connaître la valorisation de l’établissement que vous envisagez d’acquérir, d’en faire un état des lieux et d’anticiper diverses situations : quel sort est réservé aux contrats de travail en cours ? Quelle est la structure organisationnelle de l’établissement et son environnement juridique ? L’établissement supporte-t-il des dettes ou des garanties ? Quelle est son image comptable et financière ? 

 

2. Le choix du mode de gestion de votre hôtel : indépendant ou en franchise ?

 

Si vous décidez d’ouvrir un hôtel indépendant, vous bénéficierez d’une entière liberté et autonomie dans la gestion de votre établissement. Cela peut être intéressant si vous vous implantez dans une zone peu concurrencée.

Cela dit, je mets toujours en garde mes clients sur un point. L’indépendance a ses limites : vous devrez vous montrer polyvalent et éventuellement faire face à des chaînes d’hôtels bien installées. 

C’est la raison pour laquelle certains entrepreneurs préfèrent opter pour l’ouverture d’un hôtel en réseau de franchise. Certes, vous renoncez en partie à votre liberté, mais vous bénéficiez de l’image de marque, de l’enseigne, du savoir-faire, de la crédibilité ou encore de la notoriété de votre franchiseur. En contrepartie, vous devrez lui verser une redevance et vous soumettre aux normes et exigences de son cahier des charges

 

3. Les formalités préalables à accomplir

 

L’ouverture et/ou la reprise d’un établissement hôtelier implique l’accomplissement préalable d’un certain nombre de formalités spécifiques liées au secteur. 

 

La déclaration d’exploitation

Avant d’ouvrir votre hôtel, la loi vous impose d’effectuer une déclaration d’exploitation auprès de la préfecture du département au sein duquel votre établissement sera implanté. Ce faisant, vous informez le préfet, et donc l’Etat, de l’ouverture à venir d’un hôtel dans son département. 

 

La déclaration sanitaire

Certains départements exigent que les professionnels hôteliers effectuent, avant l’ouverture de leur établissement, une déclaration sanitaire auprès de la préfecture. C’est notamment le cas si vous envisagez d’ouvrir un hôtel-restaurant. Je préconise toujours à mes clients de se renseigner en amont auprès de la préfecture afin de savoir s’ils sont concernés par cette obligation. 

 

La demande d’autorisation préalable en cas de travaux

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux pour construire et/ou rénover votre hôtel, vous devez adresser à la mairie une demande préalable en ce sens : une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Une fois l’autorisation obtenue, vous pourrez débuter les travaux. 

 

La licence de débit de boissons en cas de vente de boissons alcoolisées

Si vous désirez inclure dans vos prestations la vente de boissons alcoolisées, un permis d’exploitation devra être préalablement obtenu. Ce permis s’obtient à l’issue d’une formation spécifique (environ 20h) au cours de laquelle vous apprendrez la réglementation en la matière. 

 

Les assurances spécifiques

L’assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire, mais pas toujours suffisante. Raison pour laquelle, je recommande aux professionnels de l’hôtellerie de se pencher sur trois garanties spécifiques :

  • L’assurance homme-clé : Votre hôtel reçoit une somme d’argent pour compenser la perte subie (baisse du chiffre d’affaires, difficulté à rembourser un prêt bancaire, etc.) suite à l’absence temporaire (invalidité) ou définitive (décès) d’un homme-clé. Il peut s’agir du dirigeant de l’hôtel ou d’un salarié qui exerce une mission fondamentale (par exemple, le concierge). 
  • La garantie perte d’exploitation : Votre hôtel reçoit une indemnité destinée à combler la perte financière causée par la survenance d’un sinistre (tempête, inondation, incendie, etc). 
  • La garantie ALEA (Atteinte aux Liaisons, à l’Environnement et à l’Activité) : Il se peut que des sinistres se produisent non pas au sein de votre hôtel mais aux alentours (marée noire, route coupée, etc). Dans ce cas, la garantie ALEA permet à votre hôtel de se prémunir contre la baisse de fréquentation et donc d’activité.

 

L’immatriculation au RCS

Ouvrir un hôtel implique bien sûr de créer une entreprise, une structure juridique pour encadrer l’exploitation de l’activité. Vous avez le choix parmi les différentes formes d’entreprises existantes. A vous de choisir celle qui sera la mieux adaptée à votre activité (EURL, SASU, SAS, SARL). En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Ce choix est très important et aura des conséquences sur votre rémunération ou encore sur le niveau de votre protection sociale

Après cela, vous devrez procéder à l’immatriculation de votre entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Sachez que cette immatriculation doit intervenir au plus tard 15 jours après l’ouverture de votre hôtel. Je vous recommande donc vivement d’y procéder avant l’ouverture.

 

4. Bail commercial ou location-gérance : comment exploiter votre hôtel ?

 

Question très fréquente chez les futurs opérateurs hôteliers : comment exploiter leur hôtel ?  Il est alors fréquent de comparer deux modèles d’exploitation : le bail commercial hôtelier et la location-gérance hôtelière

Le bail commercial revient à louer les murs d’un immeuble. Le locataire y exerce librement son activité d’hôtellerie. 

A l’inverse, la location-gérance consiste à louer le fonds lui-même, c’est-à-dire la gestion de l’activité. Le propriétaire de l’hôtel loue la gérance de son établissement au locataire-gérant.  

Dans le bail commercial hôtelier, le bailleur n’intervient pas dans la gestion de l’activité de son locataire. Autrement dit, si le locataire vient à réaliser de mauvaises performances et ne tient pas ses objectifs, le bailleur ne pourra rien faire et risque de ne pas obtenir le paiement de son loyer. A l’inverse, dans la location-gérance, le bailleur peut contrôler la gestion de son fonds de commerce hôtelier par le locataire-gérant en mettant en oeuvre des tests de performance. En outre, il a la possibilité de résilier le contrat sans indemnité si le locataire-gérant n’atteint pas ses objectifs. 

De plus, dans le bail commercial, les dépenses relatives aux grosses réparations et à la mise en conformité sont à la charge du bailleur. En outre, le bailleur a l’obligation de fournir un état prévisionnel des travaux tous les trois ans. A contrario, dans le cadre d’une location-gérance, liberté est laissée aux parties de prévoir que l’ensemble des travaux sera à la charge du locataire-gérant dans le contrat.

Par ailleurs, sachez qu’en cas de cession de l’immeuble par le bailleur, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire un droit de priorité pour acquérir l’immeuble. Dans le cadre d’une location-gérance, c’est encore le contrat qui fixera les règles. Mais les parties gardent la possibilité d’y ajouter une clause de préemption. 

En outre, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire peut mettre fin à la location à  l’expiration de chaque période triennale, tandis que dans le cadre d’une location-gérance, le locataire-gérant doit exécuter le contrat jusqu’au terme convenu.

Enfin, à l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail ou, à défaut, d’une indemnité d’éviction. A l’inverse, dans la location-gérance, le locataire-gérant n’a pas de droit au renouvellement et le bailleur n’est tenu à aucune indemnité d’éviction. 

En somme, le bail commercial est un contrat extrêmement réglementé alors que la location-gérance est un mécanisme contractuel plus souple qui permet notamment au bailleur de conserver la propriété de son fonds sans en assumer les risques d’exploitation. 

 

5. Pourquoi choisir un conseil spécialisé ? 

 

Nous l’avons vu, ouvrir ou reprendre un hôtel impose de suivre rigoureusement un certain nombre d’étapes. 

Le gérant d’hôtel est soumis à la lourde réglementation imposée par ce secteur. Le droit du tourisme est un secteur très spécifique

Un avocat spécialisé en droit du tourisme en connaît donc nécessairement les codes et le langage.  

Les professionnels hôteliers sont d’ailleurs généralement conscients qu’ils doivent se tourner vers un spécialiste capable d’éviter les écueils liés à ce domaine. 

 

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