La SCI (société civile immobilière) est une forme sociale souvent choisie par les entrepreneurs ayant un projet d’investissement dans l’immobilier ou par les familles souhaitant optimiser en commun la gestion de plusieurs propriétés. Bien entendu, la création d'une SCI a un coût, notamment pour effectuer des formalités de création, mais celui-ci sera abordable grâce à Captain Contrat.
Dans cet article, nous allons vous aider à comprendre les coûts impliqués dans la création de votre SCI et vous partager quelques conseils :
- Tableau de synthèse : quels coût faut-il prévoir ?
- Quelques points de vigilance
- Des solutions pratiques et en ligne pour réduire les coûts et les risques
Coût de création d'une SCI : Tableau de synthèse
Avant de commencer, notez qu’il existe deux formes de SCI : la SCI à capital variable et la SCI à capital fixe. Afin de simplifier nos explications, nous nous intéressons essentiellement aux SCI à capital fixe. Les coûts sont similaires :
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Démarche |
Objectif |
Coût |
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Publication d'annonce légale |
Cette publication est obligatoire à la constitution de toute société commerciale. Son but est d’annoncer au public la constitution de la société. La publication s’effectue dans un journal d’annonces légales (JAL), après rédaction et signature des statuts. Elle doit précéder l’immatriculation au RCS. |
200 euros en moyenne |
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Dépôt au Registre du commerce et des sociétés (RCS) |
Cette étape consiste à déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. L’immatriculation se traduit concrètement par l'attribution d'un numéro SIREN à la société. C’est suite à cette démarche que la société reçoit l’autorisation d’exercer ses activités. Tant qu’elle n’est pas effectuée, la SCI n’existe pas. L’immatriculation est donc la preuve de l’existence. |
70 euros en moyenne |
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Inscription au Registre des Bénéficiaires Effectifs |
Ce registre des bénéficiaires effectifs est un outil créé pour inscrire toutes les personnes physiques exerçant le contrôle effectif d’une société. L’objectif est de lutter contre le financement du terrorisme et le blanchiment. L’inscription se fait lors du dépôt de dossier pour immatriculation au RCS ; ou 15 jours après délivrance du récépissé d’immatriculation. Le RBE impose d'identifier toutes les personnes physiques exerçant un contrôle effectif sur la société. L’entreprise qui n’effectue pas cette démarche risque 6 mois d’empoisonnement et une amende de 7500 euros. |
25, 93 euros en moyenne |
Rappelons encore que ces coûts ne sont pas les seuls à prévoir pour la création d’une SCI. Pendant le processus de création, le créateur peut ressentir le besoin de faire appel à des professionnels pour l’aider à accomplir certaines formalités ou accords. Dans ce cas, d’autres frais peuvent s’engager.
Dans le cas des SCI familiales, des coûts supplémentaires importants relatifs à l’intervention de notaires, d’avocats et même de comptables sont à prévoir car si les choses ne sont pas écrites et validées à la création de la SCI, il y a de gros risques de complications financières et même juridiques notamment à l’occasion d’un divorce, d’un décès ou de vues divergentes sur la gestion du patrimoine.
Si l’affect a en général moins d’importance pour les SCI créées entre associés non parents, il n’en reste pas moins que la valorisation des apports (s’il y en a), les accords entre actionnaires, les clauses spéciales doivent faire l’objet d’une intervention de spécialistes, non seulement pour que ces choses soient valables juridiquement mais aussi parce qu’il est plus facile de négocier via un spécialiste qui trouvera le point d’équilibre que face à face.
Société civile immobilière : points de vigilance
La SCI présente de nombreux avantages, en dehors des avantages fiscaux et patrimoniaux qu’elles présentent, les SCI ont la côte car elles permettent de contourner l’indivision (situation plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur un ou plusieurs biens, sans qu'aucune d'entre elles ne soit titulaire de droit exclusif sur une partie déterminée) et facilitent au moment venu, la transmission des biens. Ceci dit, à coté des avantages, la SCI a quelques inconvénients auxquels il est important de faire attention.
La responsabilité des associés
Un premier défaut est la responsabilité des associés. En effet, lorsque vous êtes associé(e) d’une SCI, vous êtes indéfiniment responsable des dettes qu’elle contracte. Vous engagez donc votre patrimoine personnel au remboursement des dettes de la société ; même si ces dettes sont proportionnellement limitées aux parts que vous détenez.
Dans un tel contexte, il est important de faire attention aux pouvoirs décisionnaires qu’on attribue au gérant de la SCI, dont le statut est spécifique . En cas de mauvaise gestion de la part de ce dernier, tous les associés seront responsables.
La comptabilité
Un second défaut qu’il faut relever est la lourdeur de la comptabilité. En effet, les associés des SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le Revenu (IR). Dans le régime de l’IS, la comptabilité est plus rigoureuse ; et le gérant est tenu chaque année de rendre compte aux associés. Il se doit aussi d’envoyer les comptes au greffe.
Avant de choisir le régime fiscal de votre entreprise, il est conseillé de demander l’avis d’un expert-comptable. Ce dernier saura vous aider à faire le choix approprié à votre entreprise.
Les assemblées générales
Un dernier inconvénient que l’on peut noter est relatif aux Assemblées Générales obligatoires. En effet, chaque année, les associés de la société civile immobilière sont tenus de se réunir en Assemblée Générale. Ils doivent produire un procès-verbal d’AG qui sera consigné dans un registre prévu à cet effet. Notons toutefois que ces pièces n’ont pas à être envoyées au greffe.
Des solutions en ligne pour réduire les COÛTs DE CRÉATION D'UNE SCI (et les risques)
Vous l’avez compris, le coût de création d’une société civile immobilière (SCI) implique des coûts fixes, obligatoires à régler à l'administration et des coûts variables suivant la personne ou la plateforme qui vous aidera à rédiger vos statuts SCI et fera l'immatriculation auprès du Greffe . Selon les situations et les choix des créateurs, il peut être plus ou moins élevé.
Par ailleurs, les démarches à entreprendre pour créer une SCI sont bien contraignantes. Il faut passer par de nombreuses étapes et veiller au respect des exigences légales. Cela peut être ardu lorsqu’on n’a pas de connaissances poussées en droit la présence d'un avocat lors de la création de son entreprise ou la délégation à des plateformes expertes comme Captain Contrat est plus que conseillée.
C’est pour cette raison que nous avons créé Captain Contrat pour accompagner les créateurs d’entreprise dans leurs différentes démarches. Grâce à nos services, nous vous offrons les meilleurs conseils pour vous permettre de créer votre SCI, générer vos statuts et nous nous occupons des démarches administratives - dans le respect des dispositions légales et réglementaires.
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