1. Contrats commerciaux & CGV
  2. Contrats Commerciaux
  3. Le clause résolutoire du bail commercial : quelles sont les conditions de mise en oeuvre ?

Le clause résolutoire du bail commercial : quelles sont les conditions de mise en oeuvre ?

Négocier un contrat de bail commercial
Négocier un contrat de bail commercial
Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier

Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.


Le bail commercial est l’un des contrats ayant un régime très encadré par la loi. Cet encadrement vise en effet à protéger le locataire exploitant un fond de commerce. Le propriétaire qui décide de louer son local a l’obligation de convenir, avec le locataire, des termes du bail. Les deux parties doivent s’entendre sur des points tels que l’objet du contrat, le montant du loyer, la durée du contrat, etc. Malgré le régime favorable au locataire, celui-ci peut convenir avec le propriétaire, de l’insertion dans leur contrat de clauses complémentaires protégeant ce dernier dans certaines situations. C’est le cas de la clause résolutoire prévue dans le Code de commerce (article L. 145-41). Quelle est la substance de cette clause et comment la mettre en œuvre ?

 

 


Clause résolutoire du bail commercial : définition

 

La clause résolutoire est une clause qui permet au bailleur de faire cesser les effets du bail de plein droit en cas de manquement du locataire. Par exemple, lorsque ce dernier ne paie plus son loyer, lorsqu’il dégrade les locaux ou encore qu’il les utilise à d’autres fins que celles convenues dans le contrat, le propriétaire peut se servir de la clause résolutoire pour reprendre son bien.

Dans la pratique, cette clause a pour but de faciliter la résiliation d’un bail. Elle donne au propriétaire un fondement contractuel explicite lui permettant de se protéger contre un locataire défaillant. En prévoyant la clause résolutoire dans le bail commercial, le propriétaire n’aura pas à attendre l’échéance initialement prévue dans le contrat pour le rompre.

 

 

Clause résolutoire du bail commercial : mise en œuvre

 

Comme vous pouvez le comprendre, la clause résolutoire peut présenter pour le locataire, une certaine insécurité. C’est donc pour cette raison que sa mise en œuvre est étroitement encadrée par la loi.

Rappelons qu’avant que cette clause ne soit mise en œuvre, le locataire ne doit pas avoir respecté une des obligations du contrat. Ensuite, le Code de commerce indique que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.» (article L. 145-41).

En d’autres termes, avant que le propriétaire envisage la résiliation du bail, il doit mettre en demeure le locataire de remédier à son manquement. Le locataire a alors un mois à compter de la date de mise en demeure pour se mettre en conformité (notons qu’il s’agit là du délai minimum légal mais les parties peuvent convenir d’un délai plus long dans le contrat).

Ce n’est que si le locataire ne se manifeste pas à l’issue de ce délai que le propriétaire pourra entamer la procédure de résiliation du bail.

 

Cette procédure doit respecter certaines règles pour être valable. Elle doit en effet :

  • être signifiée par acte d’huissier,
  • reproduire la clause résolutoire objet du manquement,
  • préciser les obligations non respectées par le locataire (avec les clauses du bail commercial y afférents) ;
  • et mentionner le délai ainsi que la date à laquelle le manquement devra avoir cessé ; faute de quoi le bail sera résilié de plein droit.


Clause résolutoire du bail commercial : les recours du locataire

 

La loi offre plusieurs possibilités de régularisation au locataire défaillant. En effet le Code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » (article L. 145-41 alinéa 2)

Il ressort donc de ces dispositions que le locataire a la possibilité de saisir le juge dans un délai d’un mois (ou selon le délai contractuel) afin de demander un délai supplémentaire au cours de laquelle les effets de la clause seront suspendus. Il s’agit là d’un moyen offert au locataire d’échapper à la résiliation de plein droit lorsqu’il n’est pas en mesure de se mettre en conformité dans le délai prévu par la clause.

Dans le cas où le juge est favorable à la requête, le délai supplémentaire tiendra compte aussi bien des besoins du locataire que de la situation du bailleur.

Notons tout de même que si la décision du juge n’est pas encore prononcée après la requête du locataire, et que ce dernier régularise sa situation, mais postérieurement au délai d’un mois, le juge devra impérativement accorder les délais de paiement nécessaires pour éviter que la clause résolutoire soit déclarée acquise (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939, FS-D).

En résumé, l’insertion de la clause résolutoire dans le bail permet au bailleur de résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du locataire. Pour utiliser cette possibilité de résiliation le moment venu, le bailleur doit suivre une démarche bien précise.
Toutefois, la loi offre également au locataire la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai donné afin de se mettre à jour de ses obligations, auquel cas la résiliation du bail ne pourra avoir lieu.

Besoin d’aide ?

Tatiana - photo rappel sales (blog)
Nos coachs entrepreneuriaux sont à votre écoute
Besoin de conseils sur votre projet ? De poser toutes vos questions de vive-voix ? Contactez-nous 🙂
Prendre un rendez-vous

Tous les articles similaires

Consultez nos articles pour parfaire vos connaissances

4 min
Modèle de contrat de collaboration commerciale : quels sont les dangers ?

Pratique et rapide, le modèle de contrat de collaboration commerciale présente de nombreux avantages, mais beaucoup de risques. Quels sont les dangers ?

5 min
Contrat d'apport d'affaires : tout comprendre en 4 minutes

Le contrat d’apporteur d’affaires est un contrat établi entre une entreprise donneuse d’ordre et un apporteur d’affaires. Comment le rédiger ? Comment encadrer cette pratique commerciale ? Me Justine Ouazan-Bouhours répond à vos questions

5 min
Contrat de prestation de services informatique : ce qu'il faut savoir

Les points clés d’un contrat de prestation informatique : comment le sécuriser, éviter qu’il n’aboutisse à rien, quelles clauses, mentions obligatoires etc..

5 min
Qu'est-ce qu'une prestation de services ? Le guide 2020 pour rédiger vos contrats

Proposer des services est différent de vendre des biens. Découvrez les spécificités du contrat de prestation de services et les clauses à insérer pour encadrer votre relation

5 min
Contrat de prestation de services : ce qu’il faut savoir

Comment obtenir un contrat de prestation de services ? Comment le rédiger ? Tout savoir sur les clauses et obligations à ne pas manquer pour ne prendre aucun risque.

5 min
Apporteur d'affaires : ce qu'il faut savoir

Comment fonctionne l'apporteur d'affaires? Pourquoi est-il si important de signer un contrat? Comment se protéger lorsqu'on fait appel à un apporteur d'affaires. Un apporteur d’affaires est considéré comme une personne assurant le rôle d’entremetteur permettant à deux parties d’effectuer des opérations commerciales entre elles. La finalité de l’apport d’affaires est mise en relation de personnes susceptibles de contracter entre elles.

5 min
Contrat de sous-traitance : définition, clauses, rédaction

Toutes les informations utiles et à connaitre sur le contrat de sous-traitance et son utilisation. Comment le rédiger ? Quelles sont les précautions à prendre ? Découvrez toutes les clauses à faire figurer dans ce contrat.

4 min
Contrat commercial : focus sur le contrat de partenariat commercial

Le contrat commercial permet d'encadrer les relations entre les professionnels. Parmi ce type de contrat : le contrat de partenariat commercial. Comment le rédiger ? Quelles sont les clauses indispensables ?

5 min
Rédaction de la convention de partenariat : mode d'emploi

Pourquoi rédiger une convention de partenariat ? Quelles sont les clauses importantes à faire apparaître dans ce contrat ? Cet article vous explique tout !

Commentaires

Laisser un commentaire

Vous avez démarré un dossier de chez nous… Vous pouvez le reprendre dès maintenant !

Reprendre votre dossier