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    CATÉGORIE CRÉER ENTREPRISE > FICHE CREATION-ENTREPRISE > Devenir marchand de biens : mode d'emploi

    Comment devenir marchand de biens ?

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Vous souhaitez intĂ©grer le secteur de l'immobilier pour devenir marchand de biens mais vous vous demandez comment faire. Avez-vous besoin d’un diplĂŽme ? Quelles sont les caractĂ©ristiques de cette profession ? Quelle forme juridique choisir pour vous lancer ? Tout ce que vous devez savoir pour devenir marchand de biens.

    Au sommaire de cet article :

    1. Marchand de biens et agent immobilier : quelles différences ?
    2. Faut-il un diplĂŽme pour devenir marchand de biens ?
    3. Quelle structure juridique choisir pour exercer l'activité de marchand de biens ?
    4. Peut-on devenir marchand de biens sans effectuer d'apport ?
    5. Quels sont le statut et le régime fiscal du marchand de biens ?
    6. Quelles rĂšgles faut-il respecter pour la TVA ?

    Marchand de biens et agent immobilier : quelles diffĂ©rences ?

    Vous dĂ©sirez devenir marchand de biens avec un objectif en tĂȘte : rĂ©aliser une plus-value. Cette profession consiste en effet Ă  acheter et revendre des immeubles, des parkings, des locaux commerciaux, etc et Ă  en tirer un bĂ©nĂ©fice Ă  court terme.

    En tant que marchand de biens, vous vous distinguez de l’agent immobilier, qui lui, reprĂ©sente l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors des transactions immobiliĂšres.

    Contrairement Ă  vous, l’agent immobilier n’est pas propriĂ©taire des biens ; il agit en tant qu’intermĂ©diaire. S’il prĂ©lĂšve un pourcentage sur la vente ou la mise en location du bien, il ne s’agit pas d’une plus-value mais d’une rĂ©munĂ©ration pour sa prestation. 

    Faut-il un diplĂŽme pour devenir marchand de biens ?

    La profession de marchand de biens n’est pas rĂšglementĂ©e et ne nĂ©cessite ni diplĂŽme, ni qualification professionnelle. Vous serez considĂ©rĂ© comme tel si :

    • Vous achetez un immeuble avec une intention spĂ©culative, dans le but de rĂ©aliser une plus-value, et non de le conserver pour votre propre usage ;
    • Vous achetez et revendez des biens immobiliers de maniĂšre habituelle ;
    • L’achat suivi d’une revente porte sur un ou des immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts sociales de sociĂ©tĂ© immobiliĂšre.

    MĂȘme si la formation n’est pas obligatoire, on ne s’improvise pas marchand de biens ! Vous devrez en effet possĂ©der certaines qualitĂ©s comme :

    • Un sens innĂ© du commerce ;
    • Une bonne connaissance du marchĂ© de l’immobilier ;
    • Des notions de fiscalitĂ©, d’urbanisme et de construction.

    Gardez Ă©galement en tĂȘte que si vous envisagez de devenir marchand de biens rĂ©novateur, vous devrez ĂȘtre en mesure d’estimer le coĂ»t et le temps des travaux, pour ne pas nuire Ă  la rentabilitĂ© de votre projet. Vous pouvez donc avoir intĂ©rĂȘt Ă  participer Ă  des cursus de formation thĂ©oriques et techniques sur toutes ces matiĂšres.

    Quelle structure juridique choisir pour exercer l'activité de marchand de biens ?

     Le choix de la structure pour devenir marchand de biens ne doit pas se faire Ă  la lĂ©gĂšre. Les opĂ©rations d’acquisition-revente immobiliĂšres coĂ»tent cher et vous pouvez ĂȘtre tenu pour responsable des dettes sur votre patrimoine personnel selon la structure que vous choisirez.

    Deux formes juridiques vous sont interdites :

    • La SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre (SCI) : Ă©tant de nature civile et la profession de marchand de biens Ă©tant de nature commerciale, cette structure n’est pas adaptĂ©e Ă  l’activitĂ© d’achat-revente ;
    • Le rĂ©gime de micro-entrepreneur : il exclut les activitĂ©s assujetties Ă  la TVA immobiliĂšre et ne vous permet pas de sĂ©parer vos patrimoines personnels et professionnels.

    Pour devenir marchand de biens, vous aurez donc le choix entre l’Entreprise Individuelle (EI) et les sociĂ©tĂ©s commerciales, que vous exerciez votre activitĂ© seul (EURL ou SASU), ou avec des associĂ©s (SARL ou SAS).

    Vous bĂ©nĂ©ficierez ainsi d’une protection optimale, puisque votre responsabilitĂ© financiĂšre est limitĂ©e Ă  l’apport que vous aurez fait Ă  la sociĂ©tĂ©.

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    Peut-on devenir marchand de biens sans effectuer d'apport ?

    Il est trĂšs compliquĂ© de devenir marchand de biens sans apport, les banques exigeant en effet une mise de dĂ©part reprĂ©sentant 15 Ă  25% du montant de l’acquisition. Avec de la chance et/ou un bon courtier, mais surtout grĂące Ă  un dossier solide, vous parviendrez peut-ĂȘtre Ă  contourner cet Ă©cueil.

    Autre option, acheter votre premier bien pour le revendre en nom propre. Vous utiliserez ensuite la plus-value dégagée comme apport pour lancer votre activité de marchand de biens.

    Quels sont le statut et le régime fiscal du marchand de biens ?

    Concernant votre statut juridique de marchand de biens, vous serez un commerçant. Vous serez donc soumis aux obligations qui pĂšsent sur tout commerçant : l’inscription au Registre du Commerce et des SociĂ©tĂ©s (RCS), la tenue des comptes annuels, la souscription Ă  une assurance civile professionnelle, la mise en jeu de la garantie des vices cachĂ©s, etc.

    Le régime fiscal de la plus-value va différer selon la structure que vous avez retenue pour devenir marchand de biens :

    • Si vous avez optĂ© pour l'entreprise individuelle (sans option Ă  l’IS) : contrairement aux particuliers qui sont imposĂ©s au taux forfaitaire de 19% pour la revente de biens ne constituant pas leur rĂ©sidence principale, vous serez imposĂ© dans la catĂ©gorie des BĂ©nĂ©fices Industriels et Commerciaux (BIC).
    • Si vous avez choisi une sociĂ©tĂ© commerciale : cette derniĂšre supportera l’impĂŽt Ă  hauteur de 15% pour un montant n’excĂ©dant pas 38.120 € et 28% au-delĂ .

    A noter Ă©galement qu’en devenant marchand de biens, vous profiterez de frais de notaire rĂ©duits. Ces derniers sont exprimĂ©s en pourcentage et varient en fonction du montant de l’acquisition. 

    Quelles rĂšgles faut-il respecter pour la TVA ?

    En devenant marchand de biens, vous bĂ©nĂ©ficierez d’un rĂ©gime spĂ©cifique pour la TVA.

    En principe, cette derniĂšre ne s’applique pas Ă  la totalitĂ© du prix de revente du bien immobilier, mais seulement sur le montant de la marge bĂ©nĂ©ficiaire, selon le calcul : prix de vente - prix d’achat.

    Par exemple, si vous achetez un bien immobilier 200.000€ et que vous le revendez 260.000€ aprĂšs rĂ©novation, vous ne paierez de la TVA que sur 60 000 €. Le taux de la TVA sera alors de 20%.

    Cependant, il existe un certain nombre d’opĂ©rations qui imposent un calcul de TVA diffĂ©rent. N’hĂ©sitez pas Ă  demander les services d’un professionnel pour ĂȘtre sĂ»r d’ĂȘtre dans les clous.

     

    Vous avez besoin d’aide pour devenir marchand de biens ? Captain Contrat vous propose un accompagnement personnalisĂ© et peut vous mettre en relation avec un avocat partenaire.

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      Priscilla Cavaillé
      A propos de Priscilla Cavaillé

      DiplÎmée d'un master en droit des affaires, spécialité propriété intellectuelle, Priscilla a développé son expérience au sein de cabinets d'avocats en droit des sociétés et en droit des marques.

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