TVA et SCI : explication des règles d'imposition

Les SCI sont des sociétés civiles. En principe, elles ne sont pas assujetties à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), car elles ne réalisent pas d'opérations commerciales. Cependant, il existe des exceptions.

Découvrez quel régime vous est applicable et dans quelle mesure l’assujettissement sur option de votre SCI à la TVA est avantageux.

SCI et TVA : quels sont les enjeux ?

L’assujettissement de la SCI à la TVA emporte 2 conséquences 

• Votre SCI facture de la TVA. Au moment d’encaisser vos loyers auprès de vos locataires, vous éditez une facture avec TVA. Vous restituez le montant de la TVA ainsi perçu à l’administration fiscale au moment de vos déclarations de TVA.

• Votre SCI déduit la TVA de ses achats. Pour toutes vos dépenses d’exploitation de vos biens en SCI, vous payez la TVA, à charge pour l’administration fiscale de vous la rembourser au moment de vos déclarations.

Le non-assujettissement de votre SCI à la TVA 

• Ne vous autorise pas à facturer de la TVA ;
• Ne vous permet pas de déduire la TVA de vos frais.

Dans quels cas votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?

SCI et TVA : les règles diffèrent selon que vous louez vos locaux à usage professionnel ou d’habitation, ainsi que si la SCI est en location meublée ou non des biens mis en location.

Votre SCI loue des biens à usage professionnel

1. La SCI met en location des biens nus à usage professionnel : possibilité d’opter pour la TVA. Le bail doit cependant mentionner l’assujettissement de la SCI à la TVA.
2. La SCI met en location des biens aménagés à usage professionnel : assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA.

Vous louez des biens à usage d’habitation

1. La SCI met en location des biens nus à usage d'habitation : exonération obligatoire de TVA.
2. La SCI met en location des biens meublés : exonération de principe, mais assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA, si et seulement si la SCI propose au moins 3 services annexes rapprochant la prestation d’un service d’hôtellerie :
   
   • • Repas ;
     • Ménages réguliers ;
     • Fourniture du linge de maison ;
     • Réception personnalisée, etc.

Vous louez des places de stationnement de véhicules

Si vous louez une place de parking, une aire de caravanes, un emplacement de stationnement de bateau ou d’avion : la SCI est obligatoirement soumise à TVA.

Pourquoi et comment opter pour l’assujettissement à la TVA ?

Vous pouvez opter pour l’assujettissement de votre SCI à la TVA dans les 3 cas de figure suivants :

• Location de biens nus à usage professionnel ;
• Location de biens mixtes ;
• Location de biens à usage agricole.

Avant d’opter, vérifiez que vous avez des intérêts à opter pour la TVA.

Option de la SCI à la TVA : avantages et inconvénients

L’option de la SCI pour la TVA est intéressante lorsque la société réalise des dépenses importantes. En effet, comme indiqué dans l’exemple ci-avant, récupérer la TVA sur les frais de fonctionnement et d’entretien des biens immobiliers permet de s’offrir un crédit de TVA.

Veillez également à prêter attention aux différents taux de TVA. Certains travaux sont soumis à une TVA réduite à 5,5 %, auquel cas, vous récupérez des sommes moindres.

En revanche, l’option de la SCI pour la TVA peut être de nature à réduire le nombre de candidats à la location : le professionnel non soumis à la TVA ne peut pas la récupérer, il paye en pratique un loyer plus élevé.

Comment opter pour assujettissement de votre SCI à la TVA ?

Pour être assujetti, vous devez adresser votre demande par courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE), en joignant une copie du bail dûment signé. Le régime s’applique dès le 1^er jour du mois de votre demande.

Pour revenir au régime d’exonération, vous devez dénoncer l’option dans les mêmes conditions.

Qu'il s'agisse de sa création, de la dénonciation d'une option ou même de la déclaration d'impôt d'une SCI familiale, Captain Contrat vous accompagne dans toutes vos démarches.