Comment rédiger un contrat de partenariat entre agents immobiliers ?

La concurrence est rude dans le secteur de l'immobilier ! Pourtant, dans le cadre de votre activité, il peut être parfois utile de vous associer à un autre agent immobilier. Pour offrir une base solide à cette collaboration et en définir les contours, la rédaction d'un contrat de partenariat est indispensable. À quoi correspond ce type de contrat ? Dans quelles situations pourriez-vous y avoir recours ? Quelles mentions doit-il contenir ? Voici l'essentiel à connaître sur le contrat de partenariat entre agents immobiliers.

Contrat ou convention de partenariat : existe-t-il une différence ?

A l'origine du Code civil, soit au début du XIXème siècle, une distinction existait entre contrat et convention.

La convention était définie comme un accord de volontés entre plusieurs parties qui produisait un effet de droit. Le contrat était décrit par l'ancien article 1101 du Code civil comme « une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ». Ainsi, le contrat était un type particulier de convention qui générait une obligation.

Avec l'Ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, cette distinction a disparu.

Aux termes de l'article 1101 nouveau du Code civil, le contrat est « un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ». Le contrat a pris le sens plus général de la convention en englobant les accords de volontés créateurs d'obligations, mais aussi ceux qui les modifient, les transmettent et les éteignent.

Vous pouvez donc signer un contrat de partenariat avec un autre agent immobilier ou une convention de partenariat entre agents immobiliers, cela est équivalent.

Dans quels cas nouer un partenariat avec un autre agent immobilier ?

Dans le langage courant, le partenariat est synonyme de collaboration entre deux personnes. En droit, il n'y a pas de définition de la convention ou du contrat de partenariat. La loi est muette à ce sujet. 

Dans ce contexte, la jurisprudence est venue définir le partenaire commercial : il s'agit de la partie avec laquelle on s'engage, ou s'apprête à s'engager, dans une relation commerciale, sans qu'il n'y ait besoin de justifier d'une durée ou d'une régularité dans cette relation, ni d'une volonté de s'unir autour d'un projet commun.

Les engagements que vous prenez avec votre confrère agent immobilier et les obligations découlant du contrat de partenariat peuvent donc prendre des formes très diverses. Vous pouvez ainsi faire appel à un partenaire pour :

• qu'il mette à votre disposition son savoir-faire ;
• qu'il vous conseille ;
• qu'il vous apporte son assistance dans la recherche d'un bien grâce à sa connaissance particulière de l'immobilier local ou d'un marché de niche (immobilier de luxe, bâtiments historiques, locaux commerciaux, etc).

Le contrat de partenariat ne suppose cependant aucun lien de subordination entre vous et votre partenaire. Vous restez, l'un et l'autre, totalement indépendants.

Il s'agit plus de partager vos expériences et connaissances afin de maximiser vos chances de succès dans la recherche de biens, et ainsi de développer votre chiffre d'affaires et votre clientèle.

Quel est l'intérêt de rédiger un contrat ?

Les cas dans lesquels vous pourrez être amené à collaborer avec d'autres agents immobiliers indépendants sont donc nombreux. Mais, selon vous, ces relations informelles entre professionnels ne nécessitent pas la rédaction d'un contrat, et un simple accord verbal peut suffire ? Vous avez tort !

L'existence d'une convention de partenariat écrite va vous permettre de clarifier, encadrer et sécuriser des situations de fait. Qu'il s'agisse d'une collaboration régulière, d'une entraide ponctuelle, de conseils, ou d'une assistance entre agents immobiliers, il est essentiel de matérialiser vos accords par un contrat.

La rédaction de celui-ci vous permettra d'indiquer les obligations que chacun des partenaires s'engage à accomplir, et ainsi de prévenir ou régler les éventuels litiges qui découleraient de cette relation.

Que doit contenir votre convention de partenariat ?

Nous l'avons vu, le contrat de partenariat n'a pas de définition juridique claire et n'est donc pas soumis à un régime juridique particulier. Si l'on ajoute à cela le principe de la liberté contractuelle, le contenu de votre contrat est donc relativement libre.

Cette liberté est toutefois limitée par la loi qui interdit certaines clauses comme les clauses abusives ou qui impose au contraire la présence de mentions obligatoires.

Parmi les informations présentes dans une convention de partenariat, vous pouvez avoir :

• L'identité des partenaires avec leur dénomination sociale, l'adresse des entreprises, le numéro de la carte professionnelle de chacun des agents immobiliers, leur garantie financière et leur assurance ;
• L'objet du contrat avec les prestations et obligations à réaliser (délivrance d'un service, paiement d'un prix, etc) et les modalités d'exécution ;
• La durée du contrat (déterminée ou indéterminée) et les éventuelles conditions de renouvellement avec une clause de tacite reconduction par exemple ;
• La rémunération et les modalités de paiement : entre agents immobiliers, il s'agit le plus souvent d'un pourcentage de la commission payée par le client mandant à l'agent immobilier mandataire ;
• Les pénalités dues en cas de retard de paiement ;
• Une clause de confidentialité pour que les informations transmises dans le cadre du partenariat ne soient pas divulguées ;
• Une clause de non-sollicitation du personnel par laquelle les partenaires s'interdisent de recourir aux services de leurs employés respectifs ;
• Les causes de rupture anticipée du contrat ;
• Les conditions et modalités de résiliation anticipée du contrat ;
• Le droit applicable avec notamment le respect de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 qui imposent aux agents immobiliers la détention d'une carte professionnelle, d'une garantie financière et la souscription d'une assurance responsabilité professionnelle ;
• Le recours à des modes alternatifs de règlement des conflits : médiateur, arbitre, avec une clause compromissoire ;
• Les juridictions compétentes en cas de procédure judiciaire.

Le recours à un avocat : obtenez un contrat de partenariat sur-mesure 

Chaque partenariat est différent de part sa durée, la qualité du cocontractant, l'objet de la convention, etc. Pour chacune de vos collaborations, vous devez donc signer un contrat spécifique et personnalisé.

Pourtant, de nombreux modèles-types sont proposés sur Internet et semblent permettre de rédiger votre convention facilement.

Il est vrai que ces contrats-types ont pour eux l'avantage de la rapidité et la simplicité. Vous copiez-collez et vous avez votre contrat ! Mais ces modèles interrogent sur certains points. Qui les écrit ? Quelles sont les compétences de leurs auteurs ? Pour quel secteur d'activité et pour quelle situation ont-ils été rédigés ? Comment peuvent-ils s'adapter à tous les partenariats ?

Avec des termes généraux et vagues qui sont censés répondre à tous les besoins, le risque est d'avoir au mieux des clauses contractuelles inappropriées et au pire incohérentes voire même illégales.

Ces modèles ne vous assurent donc pas la sécurité juridique qu'un contrat fait sur-mesure vous apporte. Votre convention de partenariat ne vous protège pas totalement et la présence de clauses mal rédigées ou qui n'auraient pas dû se trouver dans votre contrat pourrait être source de conflits et se retourner contre vous. 

Prenez donc le temps lors de la rédaction d'un contrat de partenariat de vous faire assister par un avocat.

Donnez des bases solides à votre partenariat avec un contrat de qualité rédigé par nos avocats partenaires !