Holding immobilière : avantages et inconvénients

Une holding immobilière — de l’anglais « to hold » qui signifie « tenir » — est une société qui possède des titres de participations au sein de plusieurs SCI, lesquelles seront considérées comme ses filiales. En tant que telle, la holding immobilière ne gère donc pas directement de biens immobiliers. Grâce aux avantages fiscaux, juridiques et opérationnels qu’elle propose, la holding s’impose comme l’outil idéal pour favoriser l’investissement immobilier. 

Qu’est-ce qu’une holding immobilière ? 

Une holding est une société qui détient tout ou partie d’une ou plusieurs sociétés. La holding est donc une « société mère », tandis que les sociétés qu’elle détient et exploite sont appelées « filiales », ou « sociétés filles ».

La forme de la société holding n’a pas d’importance : de fait, toutes les formes juridiques sont a priori envisageables :

• Société à Responsabilité Limitée (SARL) ;
• Société par Actions Simplifiée (SAS) ;
• Société Civile Immobilière (SCI), etc.

On distingue deux grands types de holdings :

• la holding « passive », qui n’a qu’une seule activité de détention et de gestion de valeurs mobilières (on qualifie son activité de civile) ;
• la holding « active » ou « animatrice », qui, en plus de détenir et de gérer des valeurs mobilières, conduit la stratégie du groupe et réalise des prestations. 

De manière plus spécifique, une holding immobilière est une holding qui détient principalement des biens immobiliers en SCI. 

Qu’est-ce qui distingue une holding immobilière d'une SCI ? 

Les différents types de SCI 

La SCI est une société de forme civile, qui permet à un groupe d’associés de constituer et de gérer en commun un patrimoine immobilier.

Les modalités de fonctionnement de ce type de société sont particulièrement avantageuses, en ce qu’elles simplifient la gestion d’un patrimoine immobilier. Ainsi, les biens sont détenus par la société et non par les associés. Les pouvoirs de gestion sont confiés à un ou plusieurs gérants désignés par les statuts, et les parts sociales de la société peuvent être démembrées. 

L’objet social de la SCI doit avoir un caractère civil. 

Il existe différents types de SCI. Citons notamment : 

• la SCI familiale (dont les associés sont des membres d’une même famille) ;
• la SCI de location ;
• la SCI professionnelle.

Les avantages de la holding immobilière

La holding immobilière présente deux principaux avantages d’ordre fiscal : le régime mère-fille, et le régime de l’intégration fiscale.

Pourquoi opter pour le régime mère-fille ?

Le régime mère-fille est un dispositif fiscal qui permet à une société mère de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les dividendes reçus de ses filiales.

Grâce au régime mère-fille, la holding est exonérée d’impôts à hauteur de 95 % des dividendes qu’elle perçoit de sa filiale. Ce régime permet également d’éviter la double imposition des bénéfices réalisés par la filiale et par la société mère.

Pour bénéficier du régime mère-fille, la société holding doit :

• détenir au moins 5 % du capital social de sa filiale ;
• être soumise à l’IS, ainsi que la filiale. 

Pourquoi opter pour le régime de l'intégration fiscale ?

Le régime de l'intégration fiscale permet à une société mère de regrouper les résultats fiscaux de toutes les filiales de son groupe, afin de réaliser une seule déclaration fiscale pour l'ensemble du groupe et ainsi éviter les doubles impositions.

Ce régime est cependant plus contraignant. Ainsi, la holding doit détenir au moins 95 % du capital social de la filiale. Mais ce mécanisme permet aux sociétés de mutualiser les résultats de l’ensemble des filiales. 

Existe-t-il d'autres avantages ?

La holding présente d’autres avantages : 

• La négociation de prêts bancaires : c’est la holding qui se charge de négocier au profit de ses filiales avec les banques, ce qui lui confère un pouvoir de négociation accru. Ainsi, les conditions financières obtenues seront meilleures que si chaque filiale avait négocié individuellement. Une holding peut également octroyer à ses filiales des cautions supérieures à celles que pourraient obtenir un actionnaire seul. 
• Le remboursement des dettes : au niveau d’une holding, 95 % des dividendes peuvent être affectés au remboursement des dettes contractées par une filiale. 
• La convention de trésorerie : il s’agit d’un mécanisme de financement entre les différentes entités d’une holding. La convention de trésorerie rend alors possible la circulation des flux entre les différentes sociétés d’un groupe, sans qu’il y ait de fusion entre les différentes entités. 

Pourquoi et comment créer une holding immobilière ?

Quels sont les avantages d'une holding immobilière ?

Créer une holding immobilière présente des avantages divers, qu’ils soient d’ordre :

• Juridique : en centralisant la gestion et le contrôle des actifs immobiliers, la prise de décisions stratégiques et la protection du patrimoine sont facilités.
• Fiscal : grâce au régime mère-fille et celui de l'intégration fiscale, la double imposition peut être évitée et les dividendes sont exonérés au moins à 95 %.
• Opérationnel : la mutualisation des fonctions supports (comptabilité, gestion administrative) au sein de la holding permet des économies d'échelle et une gestion plus efficace.
• Financier : l'accès au financement pour l'acquisition de nouveaux actifs immobiliers est plus aisé.

Dans le cadre de la création d’une ou plusieurs filiales, dans une perspective d’optimisation fiscale et/ou patrimoniale, ou encore dans une perspective de financement, la création d’une holding s’avère ainsi adaptée.

Comment créer une holding immobilière ?

La raison d'être d'une holding est de détenir les parts d'une ou plusieurs SCI. Il existe deux façons de procéder : 

• la holding acquiert les parts des SCI après sa création ; 
• les SCI apportent des parts au capital de la holding au moment de sa création.

Dans tous les cas, la création d'une holding doit suivre les étapes classiques de création d'une société. La première étape consiste à rédiger les statuts de la société. 

Une fois les statuts rédigés et le capital social constitué, il conviendra ensuite d’accomplir toutes les autres formalités habituelles :

• la publication d’une annonce légale ;
• l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la holding ;
• l’immatriculation de la société auprès du Guichet unique. 

Quels sont les inconvénients d’une holding immobilière ?

De manière évidente, la gestion d’une holding immobilière s’avère beaucoup plus complexe que celle d’une société classique. Chaque société devra présenter chaque année une comptabilité complète, même en optant pour une holding avec un régime d’intégration fiscale. L’intervention d’un expert-comptable sera donc nécessaire, ce qui a un coût. L’externalisation potentielle de la gestion de chaque filiale devra également être prise en compte.

Par ailleurs, si la holding a pour seuls revenus les dividendes de ses filiales, il ne sera pas possible de déduire la TVA de l’ensemble des achats.

Enfin, la holding immobilière ne protège pas les biens personnels des associés : leur responsabilité est en effet engagée à hauteur de leur participation au capital social de la holding. 

Avant de créer une société holding, pensez donc à bien calculer la rentabilité de votre projet : en effet, ce type de structure n’est rentable qu’à partir d’un certain niveau de revenus.

Si le montage d’une holding immobilière peut sembler très intéressant à première vue, il n’en reste pas moins que ce type de structure n’est pas adapté à toutes les situations. De fait, si vous avez pour projet d’investir dans deux ou trois biens immobiliers, une telle société aura peu de chances d’être rentable. Il vaudra mieux, dans ce cas, se limiter à la SCI classique pour limiter les frais.

Si, en revanche, votre projet est particulièrement ambitieux et que vous souhaitez réaliser plusieurs investissements immobiliers, ou que vous gérez plusieurs sociétés qui génèrent des bénéfices, une société holding peut s’avérer non seulement adaptée, mais aussi très rentable. Bien utilisée, la holding est en effet un outil d’optimisation fiscale particulièrement efficace. L’intérêt de créer une holding immobilière dépend donc avant tout de l’ampleur de votre projet.

✍️ En résumé :

• Une holding est une société possédant des participations dans plusieurs sociétés. Ces participations doivent être d'un minimum de 5 % du capital social d'une filiale pour être considérée comme une société mère. 
• Une holding est dite immobilière lorsque ses filiales sont spécialisées dans l'acquisition et la gestion de biens immobiliers.
• Une holding immobilière peut bénéficier du régime mère-fille ou du régime de l'intégration fiscale. 
• Pour créer une holding, il est nécessaire de réaliser les formalités de constitution d'une société.