Holding immobilière : avantages et inconvénients

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Sommaire

Une holding immobilière (de l’anglais “to hold” qui signifie “tenir”) est une société qui possède des titres de participations au sein de plusieurs SCI, lesquelles seront considérées comme ses filiales. En tant que telle, la holding immobilière ne gère donc pas directement de biens immobiliers. Grâce aux avantages fiscaux, juridiques et opérationnels qu’elle propose, la holding s’impose comme l’outil idéal pour favoriser l’investissement immobilier. A condition, bien sûr, d’avoir des projets ambitieux en la matière. Car la holding immobilière n’est pas adaptée à toutes les situations. 

Me Tim Kassabi, avocat spécialisé en droit des sociétés et en droit fiscal, se propose de répondre aux questions que vous vous posez sur la holding immobilière et vous accompagne dans la création de votre holding. 

 

1/  Qu’est-ce qu’une holding immobilière ? 

Une holding est une société qui détient tout ou partie d’une ou plusieurs sociétés. La holding est appelée "société mère'', tandis que les sociétés qu’elle détient et exploite sont appelées “filiales”, ou “sociétés filles”. La forme de la société holding n’a pas d’importance : de fait, toutes les formes juridiques sont a priori envisageables (SARL, SAS, société civile etc,). Ainsi, la création d’une société holding correspond à la création d’une société classique, à cette différence près que l’objet social doit prévoir que la société aura pour objectif de détenir des participations dans d’autres sociétés. 

On distingue deux grands types de holdings :

  • la holding « passive », qui n’a qu’une seule activité de détention et de gestion de valeurs mobilières (on qualifie son activité de civile) 
  • la holding « active », qui en plus de détenir et de gérer des valeurs mobilières, exerce une activité commerciale. 

De manière plus spécifique, une holding immobilière est une holding qui détient principalement des biens immobiliers en SCI (société civile immobilière)

2/ Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Les différents types de SCI 

La SCI est une société de forme civile, qui permet à un groupe d’associés de constituer et de gérer en commun un patrimoine immobilier. Les modalités de fonctionnement de ce type de société sont particulièrement avantageuses, en ce qu’elles simplifient la gestion d’un patrimoine immobilier. Ainsi, les biens sont détenus par la société et non par les associés. Les pouvoirs de gestion sont confiés à un ou plusieurs gérants désignés par les statuts, et les parts sociales de la société peuvent être démembrées. 

L’objet social de la SCI doit avoir un caractère civil. Dans deux cas seulement, elle peut avoir un caractère commercial : 

  • dans le cas d’une mise en location de logements meublés ;
  • dans le cas d’un achat pour revente de biens immobiliers.

ll existe différents types de SCI. Citons notamment : 

  • la SCI familiale (dont les associés sont des membres d’une même famille) ;
  • la SCI de location ;
  • la SCI professionnelle

 

Les avantages de la holding immobilière

La holding immobilière présente deux principaux avantages d’ordre fiscal : le régime mère-fille, et le régime de l’intégration fiscale.

Grâce au régime mère-fille, la holding est exonérée d’impôts à hauteur de 95 % des dividendes qu’elle perçoit de sa filiale. Ce régime permet également d’éviter la double imposition des bénéfices réalisés par la filiale et par la société mère. Pour bénéficier du régime mère-fille, la société holding doit détenir au moins 5 % du capital social de sa filiale, et les deux entités doivent être soumises à l’IS. 

Le régime de l’intégration fiscale est, quant à lui, plus contraignant. Ainsi, la holding doit détenir au moins 95 % du capital social de la filiale. Mais ce mécanisme permet aux sociétés de mutualiser les résultats de l’ensemble des filiales. Par exemple, si une SCI est en déficit, son résultat viendra compenser celui des autres filiales, ce qui aura pour effet de faire baisser l’imposition sur les bénéfices. En outre, les dividendes perçus par la société holding sont exonérés en intégralité.

La holding présente d’autres avantages : 

  • La négociation de prêts bancaires : c’est la holding qui se charge de négocier au profit de ses filiales avec les banques, ce qui lui confère un pouvoir de négociation accru. Ainsi, les conditions financières obtenues seront meilleures que si chaque filiale avait négocié individuellement. Une holding peut également octroyer à ses filiales des cautions supérieures à celles que pourraient obtenir un actionnaire seul. 
  • Le remboursement des dettes : au niveau d’une holding, 95 % des dividendes peuvent être affectés au remboursement des dettes contractées par une filiale. 
  • La convention de trésorerie : il s’agit d’un mécanisme de financement entre les différentes entités d’une holding. Par exemple, si une SCI a besoin d’un apport de 30 000 euros, la signature d’une convention de trésorerie permettra à la seconde SCI de lui prêter de l’argent. La convention de trésorerie rend alors possible la circulation des flux entre les différentes sociétés d’un groupe, sans qu’il y ait de fusion entre les différentes entités. 

 

3/ Pourquoi créer une holding immobilière et comment ?

Créer une holding immobilière présente des avantages divers, qu’ils soient d’ordre juridique, fiscal, opérationnel ou financier. Dans le cadre de la création d’une ou plusieurs filiales, dans une perspective d’optimisation fiscale et/ou patrimoniale, ou encore dans une perspective de financement, la création d’une holding s’avère ainsi adaptée. 

Pour créer une holding immobilière, il convient en premier lieu de créer une société classique. La société devra simplement, par la suite, faire l’acquisition de participations au sein de différentes SCI, qu’elles existent déjà ou soient encore à créer. Il est également possible d’opter pour l’apport des titres des différentes SCI à la Holding afin de minimiser l’impact fiscal de l’opération et bénéficier du mécanisme du report/sursis d’imposition des plus-values.

Attention au moment de rédiger les statuts : l’objet social de la holding doit viser la détention de parts dans d’autres sociétés (les filiales). Un choix entre holding passive et holding active doit également être effectué. Par ailleurs, il sera possible de faire de la holding une société animatrice, c’est à dire dotée d’une activité de direction, de contrôle et d’administration. Des précisions devront alors être apportées à ce sujet à l’objet social. 

Une fois les statuts rédigés et le capital social constitué, il conviendra ensuite d’accomplir toutes les formalités habituelles de création d’entreprise, à savoir : la publication d’une annonce légale, l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la holding, et l’immatriculation de la société auprès du greffe du Tribunal de commerce. 

4/ Quels sont les inconvénients d’une holding immobilière ?

De manière évidente, la gestion d’une holding immobilière s’avère beaucoup plus complexe que celle d’une société classique. Chaque société devra présenter chaque année une comptabilité complète, même en optant pour une holding avec un régime d’intégration fiscale. L’intervention d’un expert-comptable sera donc nécessaire, ce qui a un coût. L’externalisation potentielle de la gestion de chaque filiale devra également être prise en compte. Par ailleurs, si la holding a pour seuls revenus les dividendes de ses filiales, il ne sera pas possible de déduire la TVA de l’ensemble des achats. Enfin, la holding immobilière ne protège pas les biens personnels des associés : leur responsabilité est en effet engagée à hauteur de leur participation au capital social de la holding. 

Avant de créer une société holding, pensez donc à bien calculer la rentabilité de votre projet : en effet, ce type de structure n’est rentable qu’à partir d’un certain niveau de revenus. 

Si le montage d’une holding immobilière peut sembler très intéressant à première vue, il n’en reste pas moins que ce type de structure n’est pas adapté à toutes les situations. De fait, si vous avez pour projet d’investir dans deux ou trois biens immobiliers, une telle société aura peu de chances d’être rentable. Il vaudra mieux, dans ce cas, se limiter à la SCI classique pour limiter les frais.
Si, en revanche, votre projet est particulièrement ambitieux et que vous souhaitez réaliser plusieurs investissements immobiliers, ou que vous gérez plusieurs sociétés qui génèrent des bénéfices fortement imposables, une société holding peut s’avérer non seulement adaptée, mais aussi très rentable. Bien utilisée, la holding est en effet un outil d’optimisation fiscale particulièrement efficace. L’intérêt de créer une holding immobilière dépend donc avant tout de l’ampleur de votre projet.   

On l’a vu, la création d’une société holding soulève de nombreux enjeux patrimoniaux, juridiques et fiscaux. Dans ce cadre, le recours à un avocat spécialisé en droit des affaires et en droit fiscal s’avère tout particulièrement approprié. Ce dernier pourra en effet vous guider dans la mise en place d’une société holding, et vous prodiguer des conseils adaptés à votre projet et à votre situation. 

Les articles de Me Tim Kassabi

Me Tim Kassabi

Écrit par

Me Tim Kassabi

Diplômé en droit fiscal au sein de l'université PARIS DESCARTES et titulaire d'un Master en finance et gestion de patrimoine de l'ESCP EUROPE, Maître Tim KASSABI intervient dans des dossiers de fiscalité des affaires, de droit immobilier et de droit des sociétés.

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