Comment créer une SCI pour un investissement locatif ?

La société civile immobilière (SCI) permet de réaliser des investissements locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux très intéressants. Par ailleurs, la création d'une SCI permet d'échapper au mécanisme de l'indivision et facilite la transmission du patrimoine immobilier. 

Qu'est-ce qu'une SCI immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. L'objectif principal de la création d'une SCI est souvent la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. 

Pour un investissement locatif, la SCI permet à plusieurs associés de s'associer pour acquérir des biens immobiliers destinés à la location. Cette structure offre plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal et de gestion.

Quels sont les avantages de la SCI pour un investissement locatif ?

La création d'une SCI pour un investissement locatif présente plusieurs avantages significatifs :

Fiscalité avantageuse

Les associés qui choisissent de créer une SCI peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux qui permettent de réduire la base imposable, notamment :

• Déclarer un déficit foncier, si les charges sont supérieures aux revenus de la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ; 
• Profiter du régime des plus-values des particuliers et d’un abattement pour durée de rétention, ou d’une exonération au-delà de 22 ans ; 
• Obtenir une réduction d’impôt grâce à des régimes fiscaux avantageux, comme le dispositif Pinel. 

Investir à plusieurs

Le principal intérêt de la SCI est de permettre à plusieurs personnes d’investir ensemble dans l’immobilier. D’une part, cela permet de mutualiser des apports et d’augmenter les capacités d’investissement. Cela renforce aussi la crédibilité auprès des banques, facilitant ainsi l’obtention d’un éventuel emprunt. 

D’autre part, cela simplifie la gestion locative lorsque plusieurs associés sont impliqués. La répartition des tâches et des responsabilités peut être définie clairement dans les statuts de la société.

Transmission du patrimoine facilitée

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers, en évitant les contraintes liées à l'indivision. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises facilement à travers une succession. 

Il est possible d’avoir recours au démembrement des parts de la SCI en donnant la nue-propriété des parts aux héritiers tout en conservant l’usufruit des parts de la SCI pour percevoir les bénéfices. Au moment du décès, les héritiers récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts en limitant les frais de succession.

Quels sont les inconvénients de la SCI pour un investissement immobilier ?

Malgré ses nombreux avantages, la SCI pour un investissement locatif peut également présenter certains inconvénients :

Formalités de création et de gestion

La création et la gestion d'une SCI nécessitent des démarches administratives complexes, notamment en ce qui concerne la rédaction des statuts et l'immatriculation de la société. De plus, il faut respecter un certain nombre d'obligations au cours de la vie sociale de la société (tenue d'une comptabilité de trésorerie, organisation d'une assemblée générale annuelle, etc).

Responsabilité indéfinie des associés 

Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS,etc), dans lesquelles la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport au capital social, les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes sociales. Si la SCI fait faillite ou ne peut pas rembourser ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les biens personnels des associés pour obtenir le paiement des dettes de la société.

Quelles sont les étapes pour créer une SCI pour un investissement locatif ?

Pour créer une SCI pour un investissement locatif, il faut accomplir les formalités suivantes : rédaction des statuts, constitution du capital social, publication d'un avis dans un journal d'annonces légales, dépôt d'un dossier sur le guichet unique et immatriculation de la société. 

Rédaction des statuts

Les statuts d'une SCI définissent les règles de fonctionnement de la société, notamment en ce qui concerne la répartition des pouvoirs et des bénéfices entre les associés. Il est essentiel de rédiger des statuts clairs et précis, en prenant en compte les spécificités de l'investissement locatif. Les statuts doivent être rédigés avec soin et faire l'objet d'une validation par l'ensemble des associés.

Constitution du capital social

Les associés doivent constituer le capital social de la SCI. Deux types d'apports sont possibles : en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). Il n'y a pas de capital minimum requis pour créer une SCI, ce qui permet une grande flexibilité. 

Publication d'un avis dans un journal d'annonces légales

Avant de déposer le dossier d'immatriculation, les associés doivent publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales, conformément à la réglementation en vigueur. Cet avis doit contenir un certain nombre d'informations essentielles, telles que sa raison sociale, son capital social et son objet social. Cette formalité permet d'informer les tiers de la création de la SCI et de respecter les obligations légales en matière de publicité.

Dépôt d'un dossier sur le guichet unique

Une fois les statuts rédigés et l'avis de constitution publié, la SCI doit déposer un dossier de création sur le guichet unique. Ce dossier sera ensuite transmis au greffe du tribunal de commerce pour immatriculation. Ce dossier doit contenir toutes les pièces justificatives nécessaires à l'immatriculation de la société, telles que les statuts, les justificatifs d'identité des associés et du gérant, l'attestation de publication dans un journal d'annonces légales, etc.

Immatriculation de la SCI

L'immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS) lui confère la personnalité juridique et lui permet d'exercer son activité en toute légalité. Une fois immatriculée, la SCI recevra un extrait Kbis attestant de son inscription au RCS. Ce document est essentiel pour prouver l'existence légale de la société et pour mener à bien ses activités commerciales.

En résumé