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    Comment créer une SCI pour un investissement locatif ?

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour un investissement locatif est intéressant afin d’obtenir un capital plus important, bénéficier de régimes fiscaux avantageux, investir à plusieurs et de faciliter la transmission du capital.

    1. L'intérêt de créer une SCI pour un investissement locatif
    2. Les démarches à effectuer pour créer une SCI pour un investissement locatif
    3. Créer une SCI pour un investissement locatif seul
    4. Les précautions à prendre
    5. Les contraintes de la SCI

    L’intérêt de créer une SCI pour un investissement locatif

    SCI : un investissement à plusieurs

    La SCI va vous permettre d’investir à plusieurs dans l’immobilier ce qui permet d’augmenter vos capacités d’investissement ainsi que votre crédibilité auprès des banques. Il est plus facile d’obtenir un emprunt bancaire conséquent à plusieurs. Chacun va effectuer un apport et obtenir des parts dans la SCI. La SCI vous permet aussi d’augmenter la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus importants.

    SCI : une fiscalité avantageuse

    Si vos charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous pouvez déclarer un déficit foncier. Il va venir en déduction de vos revenus fonciers, puis celui-ci pourra venir diminuer votre revenu global à hauteur de 10 700 €, et est ensuite reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

    De plus, vous pouvez profiter du régime des plus-values des particuliers et être exonéré lors de la cession de vos parts de SCI si vous les avez gardés pendant une certaine durée.

    La création d’une SCI pour un investissement locatif vous permet également de profiter de nombreux régimes fiscaux avantageux pour obtenir une réduction d’impôt, et notamment bénéficier des dispositifs Pinel, Denormandie ou Marlaux.

    SCI : une grande souplesse d’organisation

    Il ne faut pas oublier que la SCI a une grande souplesse d’organisation contrairement à l’indivision. Vous pouvez aménager les modalités de prise de décisions alors qu’en indivision, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité.

    SCI : une relation bailleur/locataire dépersonnalisée

    Louer avec une SCI permet aussi d’avoir des relations plus simples avec les locataires puisque c’est l’assemblée qui va prendre les décisions, et non vous, personnellement, ce qui permet d’avoir des rapports parfois moins tendus. Le contrat de location se fait entre la SCI et le locataire.

    SCI : des avantages successoraux

    Il est également possible de prévoir les règles de la transmission des parts de la SCI. La SCI peut être un bon moyen pour transmettre votre patrimoine notamment en transmettant à vos enfants des parts de la SCI au fur et à mesure. Cette solution diminuera les charges au moment de la succession et évitera les problèmes liés à l’indivision. En effet, vous pouvez profiter de certains abattements fiscaux notamment 100 000 € tous les 15 ans pour la transmission à un enfant. De plus, la création d’une SCI permet de diminuer le montant des droits de donation/succession puisque la valeur des parts cédés profite d’une décote d’environ 10 % par rapport à la valeur de l’immeuble.

    En plus, la valeur des parts est calculée sur l’actif net de la SCI, c’est-à-dire que s’il y a des dettes, elles diminuent le montant de l’actif.

    Vous pouvez également avoir recours au démembrement des parts de la SCI en donnant la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants tout en conservant l’usufruit des parts de la SCI pour percevoir les bénéfices. Vos enfants récupéreront la propriété à votre décès.

    SCI : l’imposition à l’IS

    Vous pouvez faire le choix d’opter pour l’imposition à l’IS pour la SCI, cela peut comporter certains avantages.

    A noter : A l’IS, la SCI est imposée directement alors qu’à l’IR, ce sont les associés qui sont imposés selon leur quote-part. Vous ne serez imposé que lorsque qu'un dividende vous sera distribué et vous profiterez d’un abattement de 40 %.

    De plus, avec une SCI à l’IS vous allez pouvoir déduire de son résultat les frais d’acquisition des biens ou les amortir. La rémunération du gérant est quant à elle, déductible du résultat ainsi que les déficits.

    Les démarches à effectuer pour créer une SCI pour un investissement locatif

    Vous devez commencer par rédiger les statuts de la SCI. Les statuts vont régir les relations entre les associés de la SCI. Ensuite, vous devrez publier un avis de création au sein d’un journal habilité à recevoir des annonces légales (JAL).

    Après cela, vous pouvez demander l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce en fournissant notamment :

    • le formulaire M0 complété,
    • un exemplaire des statuts datés et signés,
    • l’avis de publication dans le JAL,
    • une copie de la pièce d’identité du gérant.

    Dès lors, vous pouvez ouvrir un compte bancaire pour la SCI afin de verser les apports et acheter le bien immobilier qui fera l’objet d’un investissement locatif. Le contrat de location sera conclu entre le locataire et la SCI.

    Créer une SCI pour investissement locatif seul

    Il est impossible de créer une SCI seul, cependant vous pouvez tout à fait répartir inégalement le capital de la SCI, c’est-à-dire, que l’autre associé ne détienne qu’une seule part dans la SCI. Ainsi, vous prenez les décisions seul. D’ailleurs, si celui-ci vous revend sa part (ou en cas de décès), vous serez le seul associé, ce qui n’est normalement pas permis.

    Cependant, les risques sont peu élevés. La SCI risque la dissolution, mais elle n’est pas automatique. Une personne intéressée doit saisir le Tribunal de Commerce, cependant vous aurez un an pour régulariser la situation. Ainsi, vous pourrez trouver un nouvel associé et lui vendre une part.

    L'intérêt de créer une SCI pour investisment locatif

    Les précautions à prendre

    Si vous avez d’importants revenus, vous pouvez être tenté d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), cependant, vous devez avoir en tête que vous perdez le bénéfice des dispositifs fiscaux d’investissement locatif et du déficit foncier sur vos propres revenus. De plus, il est important d’être minutieux dans la rédaction des statuts car ils vont régir le fonctionnement de la SCI. Vous devez bien prévoir toutes les clauses nécessaires comme une clause d’agrément pour la cession des parts, c’est pourquoi, il est important d’avoir recours à un professionnel.

    Les contraintes de la SCI

    Tout d’abord, vous allez être face à un formalisme important lors de la constitution de la SCI notamment avec la rédaction des statuts, la publication d’un avis et l’immatriculation. Vous devez aussi respecter des obligations lors de la vie < de la SCI comme l’organisation d’une assemblée générale annuelle et tenir une comptabilité pour le bilan annuel.

    Cependant, le plus gros inconvénient est que vous êtes indéfiniment responsable sur vos biens propres des dettes de la SCI. Vous engagez votre patrimoine personnel à proportion de vos parts dans le capital social de la SCI.

    Après avoir vu les points positifs et négatifs de la création d’une SCI pour un investissement locatif, si vous souhaitez en créer une, Captain Contrat rédige pour vous les statuts et s’occupe de la publication et de l’immatriculation de la SCI.

    Vous pouvez être serein sur le fonctionnement de votre SCI car c’est un professionnel spécialisé qui rédigera vos statuts ! Il sera également présent pour vous conseiller sur les choix qui s’offrent à vous comme l’imposition à l’IS ou à l’IR de la SCI. C’est simple, rapide et moins onéreux que le recours à un avocat.

    Obtenez les statuts de votre SCI en quelques clics Je crée ma SCI

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      Amélie Gautier
      A propos de Amélie Gautier

      Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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