Bail précaire : tout connaitre sur ce bail dérogatoire

Droit commercial
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La location de locaux à usage commercial est strictement encadrée par le Code de commerce. La loi autorise différents types de baux commerciaux, parmi lesquels le bail précaire – ou bail dérogatoire. Il s’agit d’un bail de courte durée qui déroge au régime 3-6-9 de droit commun, dans les conditions fixées par la loi Pinel du 18 juin 2014. Zoom sur les avantages et les inconvénients de ce contrat pour le locataire et le bailleur.

  1. Le bail précaire : bien choisir son contrat de location
  2. Les conditions du bail précaire
  3. En résumé sur les avantages et les inconvénients du bail précaire

Bail précaire : conditions, avantages et incovéniants

le Bail précaire : bien choisir son contrat de location

Au moment de se mettre d’accord sur les modalités de location d’un local d’exploitation professionnelle, le locataire et le bailleur ont le choix entre plusieurs types de baux, dans la limite des conditions fixées par la loi.

  • Le Bail commercial classique : régime protecteur du locataire – notamment : contrat conclu pour une durée minimum de 9 ans
  • Le Bail professionnel : réservé à l’exercice d’une profession libérale – durée minimum de 9 ans portée à 6 ans
  • Le Bail précaire : bail de courte durée, sans durée d’engagement minimum
  • Le Bail saisonnier : forme de bail précaire, conclu pour la durée d’une saison touristique – 3 à 6 mois

Le bail commercial de droit commun impose une durée de location minimum de 9 ans – avec possibilité de résiliation triennale par le locataire. Cette convention engage les parties sur le long terme, et ne se prête pas nécessairement à tous types d’activité. C’est pourquoi la loi Pinel du 18 juin 2014 a aménagé le régime spécifique du bail précaire, qui permet une durée d’engagement moins importante.

Côté locataire : ce bail dérogatoire est notamment adapté dans les cas de figure suivants :

  • Dans le cadre d’une opération commerciale, le professionnel envisage l’ouverture éphémère d’un « pop-up store »
  • Dans le cadre du lancement d’une nouvelle activité, le professionnel souhaite tester sans risque une zone de chalandise
  • Dans le cadre d’une activité saisonnière, le professionnel ne peut/veut pas payer le loyer du local d’exploitation commerciale pour la période de basse saison de la station touristique
  • Le professionnel envisage un développement rapide de son activité, il doit pouvoir faire évoluer ses locaux d’exploitation de manière simultanée

Côté bailleur : le bail précaire est adapté au propriétaire qui souhaite conserver la possibilité de disposer librement de son local sur le court terme.

Les conditions du bail précaire

Les conditions du bail dérogatoire sont fixées par l’article L145-5 du Code de commerce.

Conclusion du contrat

  1. La convention de bail précaire doit mentionner de manière explicite la renonciation du locataire et du bailleur au régime de droit commun des baux commerciaux, et leur assujettissement au bail dérogatoire de l’article L145-5 du Code de commerce.

A noter : le bail dérogatoire ne peut en aucun cas être conclu, entre les mêmes parties et sur le même local, au terme d’un bail commercial classique.

  1. Le locataire et le bailleur ont l’obligation de procéder à un état des lieux d’entrée. De même, un état des lieux de sortie est établi en fin de bail précaire.

A noter : à défaut d’état des lieux procédé à l’amiable par les parties, le locataire ou le bailleur doit requérir l’intervention d’un huissier de justice. Les frais sont partagés en parts égales entre le locataire et le bailleur.

Durée et renouvellement du bail dérogatoire

  • Aucune durée minimum n’est imposée.
  • Les parties fixent librement la durée du bail dérogatoire, dans la limite de 3 ans.
  • Les parties peuvent renouveler le bail dérogatoire d’un commun accord, dans la limite d’une durée totale de 3 ans. Attention : l’insertion d’une clause de reconduction tacite au bail précaire est prohibée.
  • Le locataire n’a aucun droit au renouvellement du bail : le renouvellement du bail doit être consenti par les 2 parties dans la limite de 36 mois successifs, et le renouvellement du bail à l’issue d’une période de location continue de 3 ans est prohibée.

Loyer : montant et modalités de paiement

Le montant et les modalités de paiement du loyer sont fixés librement par les parties au contrat de location de courte durée, sans application de la règle du plafonnement des loyers.

A noter : dans le cadre d’un bail de courte durée de nature saisonnière, il est d’usage de prévoir le paiement des loyers en une échéance unique, à la prise du local par le professionnel en début de saison.

Fin du bail précaire

  1. Les parties s’engagent pour la durée de location prévue au bail dérogatoire.
  • Le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé avant le terme contractuel
  • Le locataire qui souhaite quitter les lieux de manière anticipée est tenu au paiement des échéances de loyer restant à courir
  1. A l’échéance du contrat, les parties peuvent convenir de renouveler le bail dans la limite d’une durée totale de 3 ans.
  1. A l’échéance du contrat, le locataire doit quitter le local commercial. A défaut, le bailleur dispose d’un délai de 1 mois pour l’y enjoindre, sous peine de poursuite de la location en tant que bail commercial de droit commun.
  1. A l’issue de la durée de location maximum de 3 ans, les parties qui concluent un nouveau bail précaire – en contradiction avec la loi – sont sanctionnés par la requalification automatique en bail soumis au statut des baux commerciaux.

A noter : à la fin du bail précaire, le locataire ne peut en aucun cas prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction.

En résumé sur les avantages et les inconvénients du bail précaire

Attention : le bail précaire est réservé à la location de locaux d’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. L’exercice d’une profession libérale est prohibé, le professionnel est soumis aux règles des baux professionnels.

Pour le locataire commerçant ou artisan :

  • Avantages :
- Aucune formalité ni délai de préavis pour quitter le local

- Engagement sur le court terme idéal pour tester une activité, lancer une opération commerciale ou exercer une activité saisonnière

  • Inconvénients :
- Pas de droit au renouvellement du bail

- Pas de plafonnement du loyer commercial en cas de renouvellement du bail

Pour le bailleur propriétaire du local :

  • Avantages :
- Permet de récupérer rapidement les locaux

- Pas d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement

- Permet de mieux connaître le locataire avant de s’engager sur le long terme

  • Inconvénients :
- Dans la mesure où les règles protectrices du locataire sont inapplicables, le bailleur peut avoir des difficultés à louer son local en bail précaire.
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    A propos de Clément Blondelle

    Double diplômé en droit (droit européen et droit des affaires internationales), Clément a décidé de mettre ses compétences au service des entrepreneurs afin que le droit soit perçu comme ce qu'il est : un outil !

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