Renouvellement de bail commercial : la clause de tacite reconduction

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Négocier un contrat de bail commercial

Sommaire

Un contrat de bail est signé entre un bailleur-propriétaire et un locataire. Dans le cadre d’un bail commercial, les conditions de départ ou de renouvellement du bail commercial ne sont pas les mêmes que pour un local d’habitation. Parmi les spécificités de ce contrat, la clause de tacite reconduction et ce qu’elle implique doivent être connus tant par le bailleur que par le locataire.

 

1/ Définition du bail commercial

 

Le bail commercial est encadré par des règles de fond et de forme très strictes. Le bail n’est commercial que s’il réunit un ensemble de caractéristiques : la présence d’un contrat de bail, d’un local commercial, d’un fonds de commerce et enfin le locataire doit être immatriculé.

Le bail commercial qui est différent du bail professionnel concerne la location de locaux qui ont pour visée à être utilisés pour une application commerciale, industrielle, ou artisanale. L’avantage de ce contrat est de disposer d’un véritable encadrement des loyers. Le bail commercial est conclu pour au moins 9 ans. Il n’existe pas de bail commercial à durée indéterminée. Une exception peut être faite pour les locations commerciales saisonnières, ou le bail de durée dit bail dérogatoire. Un locataire peut demander à prendre congé au bout de 3 ans, et à la fin de chaque période triennale.

 

2/ Le droit au renouvellement du bail commercial

 

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial, lorsque celui-ci arrive à son terme. Le droit de renouvellement est d’ordre public, ce qui signifie qu’une clause ne peut y déroger.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que le locataire puisse jouir de ce droit :

  • Le locataire doit être de nationalité française
  • Le bail doit porter sur un immeuble ou un local
  • Le locataire doit avoir exploité pendant au moins trois ans le fonds de commerce ou artisanal.
  • Le local doit être enregistré, puis immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers

 

3/ La demande de renouvellement du bail commercial

 

En pratique c’est au bailleur auquel il revient l’initiative du renouvellement, il pourra soit : 

  • Proposer le renouvellement à la fin du bail, soit accepter la demande de renouvellement faite par le locataire
  • Refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction
  • Refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, lui évitant de payer une indemnité d’éviction

Ainsi le droit au renouvellement détenu par le locataire est plus un droit à indemnité en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial.

 

4/ La procédure de renouvellement du bail commercial

 

Comme il l’a été précédemment dit, c’est le bailleur qui est par principe à l’origine du renouvellement du bail commercial, mais il faut noter que le locataire dispose tout de même de deux options.

 

Congé donné par le bailleur

Le bailleur a un délai de 6 mois avant l’expiration du bail commercial pour : 

  • Soit donner congé au locataire avec offre de renouvellement
  • Soit donner congé au locataire sans offre de renouvellement
  • Soit donner congé au locataire avec une offre de renouvellement mais sous condition suspensive, c’est à dire que le locataire doit effectuer un certain nombre de démarches pour pouvoir bénéficier de l’offre de renouvellement. 

Le bailleur doit respecter une certaine forme pour que l’offre de renouvellement soit valable. Le congé donné par le bailleur doit en effet être effectué par acte d’huissier et toujours 6 mois avant l’expiration du bail commercial. 

Le bailleur a la possibilité de ne pas proposer d’offre de renouvellement. Dans ce cas là, le congé doit mentionner : 

  • Les motifs légitimes expliquant l'absence d’offre de renouvellement
  • La possibilité pour le locataire de demander une indemnité mais aussi de faire valoir son droit au renouvellement. Le locataire a deux ans à compter de la date de congé du bail commercial pour exprimer ses revendications. 

Quels sont ces motifs légitimes appartenant au bailleur pour justifier sa décision ?

  • La dangerosité des biens loués
  • L’état d’insalubrité des biens loués justifiant leur démolition totale ou partielle
  • Des motifs graves et légitimes
  • Le bail commercial ne rentre plus dans le champ d’application des baux commerciaux

Les deux options du locataire

1/ Lorsque le bailleur donne congé au locataire avec offre de renouvellement, ce dernier peut soit l’accepter ou bien la décliner.

Cependant lorsque le congé donné par le bailleur est sans offre de renouvellement, le locataire pourra dans ce cas, soit accepter ou contester le congé sans offre de renouvellement ou faire une demande d’indemnité d’éviction lorsque le bailleur abuse de son droit de donner congé sans offre de renouvellement en omettant d’exposer de justes et légitimes motifs. 

2/ Le locataire peut lui aussi faire une demande de renouvellement, lorsque le bailleur n’a pas donné congé. Il peut effectuer une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant le terme du bail et par acte d’huissier. Si ce délai n’est pas respecté, la demande de nullité sera alors nulle et donc privée de tout effet.

Le bailleur a trois mois pour se prononcer. En l’absence de réponse de la part du bailleur, la demande de renouvellement formulée par le locataire est réputée acceptée par le bailleur.

Le bailleur peut refuser de se prononcer favorablement à la demande de renouvellement du bail commercial, mais il doit tout de même permettre au locataire d’exiger le versement d’une indemnité d’éviction ainsi que la possibilité de contester ce refus dans un délai de deux ans.

 

5/ La clause de tacite reconduction

 

Le bail commercial présente des caractéristiques bien particulières. En effet, le bail commercial ne s’éteint pas au moment de sa date d’expiration.

Le Code de commerce en son article L145-9 dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Cela signifie très concrètement que si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire de son coté ne formule pas de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par « tacite reconduction » et ce pour une durée indéterminée. Le terme contractuel prévu du bail commercial, à savoir sa date d’extinction, ne produit donc pas d’effet extinctif.

Pour éviter cette tacite reconduction, il faut se reporter aux explications relatives aux actions respectives des parties en vue de la fin du contrat. Ainsi c’est le même bail commercial qui se prolonge par l’effet de la tacite reconduction, donc le contrat initial.

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6/ Les effets sur le loyer du bail commercial lors de son renouvellement

 

Les conséquences sur le loyer du bail commercial, liées à son renouvellement, diffèrent selon comment il a été renouvelé.

Le Code de commerce prévoit que toute demande de révision doit être formulée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser le montant du loyer demandé.

 

A la suite de l’acceptation de l’offre de renouvellement

Si le locataire accepte l’offre de renouvellement que le bailleur lui a formulé quand il lui a donné congé, ou si le bailleur a accepté la demande de renouvellement du bail commercial formé par le locataire il est possible de réviser le loyer mais les parties doivent trouver un accord. 

Le locataire peut ainsi accepter le renouvellement et la révision du loyer par acte d’huissier, mais peut aussi accepter le renouvellement tout en refusant la révision du loyer.

 

A la suite d’une tacite reconduction

Si le bail commercial a été reconduit tacitement, c’est à dire que le bailleur n’a donné aucun congé et que le locataire n’a pas fait de demande de renouvellement, le loyer peut être déplafonné à l’issue de la douzième année. Au delà de 12 ans de bail, son loyer n’est pas plafonné, il sera ainsi soumis à la valeur locative du local.

Le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial jusqu’à l’issue de la douzième année.

 

7/ Récapitulatif : que faire lorsque son bail commercial arrive à expiration ?

 

Lorsque votre bail commercial arrive à expiration, il est conseillé de faire une demande de renouvellement auprès de votre bailleur par lettre recommandée avec accusée de réception. Le bailleur aura 3 mois pour vous répondre.

Il y a plusieurs possibilités : 

  • Le bailleur accepte : le bail est alors renouvelé pour 9 ans minimum
  • Le bailleur accepte mais tente de modifier le loyer du bail. Il doit alors préciser le prix. Le locataire peut le refuser et en cas d’absence de compromis, les deux parties devront saisir soit la Commission départementale de conciliation et le cas échéant le tribunal de grande instance.
  • Le bailleur peut refuser et doit alors en justifier les raisons. Le locataire peut exiger une indemnité d’éviction s’il accepte ce refus de renouvellement.
  • Le bailleur peut ne pas répondre, alors la demande de renouvellement est réputée acceptée.

Vous souhaitez rédiger un contrat de bail commercial ou anticiper son renouvellement, voire la modification de son loyer ? Nous vous conseillons de vous faire accompagner d’un avocat, qui saura le personnaliser, contrairement aux modèles gratuits, dont les risques sont élevés pour le bailleur. L'avocat saura vous orienter et vous conseiller selon vos besoins et vos attentes. Il est parfois compliqué de choisir un avocat pour un tel contrat, mais le bénéfice à long terme est remarquable.

Amélie Gautier

Écrit par

Amélie Gautier

Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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