Loi Pinel et SCI : comment ça marche ?

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La loi Pinel a été mise en place par le ministère du Logement, sous l’égide de Sylvia Pinel. En remplacement du dispositif Duflot, ce dispositif fiscal permet d’accéder à des avantages, et notamment de réduire ses impôts. Il demeure ouvert à la création de SCI.

Loi Pinel et SCI : Que prévoit le dispositif ?

Ce dispositif prévoit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% d’un investissement immobilier en loi Pinel. Il s’applique dans le cas de l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, depuis le 1er septembre 2017, et destiné à être loué. Ce logement doit être conforme à la Réglementation Thermique Pinel en vigueur.

La réduction d’impôt est répartie de manière linéaire, pendant toute la durée de la location. Aussi, le dispositif de la loi Pinel prévoit un calcul proportionnel des avantages à la durée d’engagement de mise en location du logement sur 6, 9 ou 12 ans. Les possibilités sont ainsi définies comme suit :

  • Location d’un logement sur 12 ans -21% pour les investisseurs
  • Location d’un logement sur 9 ans -18% pour les investisseurs
  • Location d’un logement sur 6 ans -12% pour les investisseurs

Par ailleurs, la loi Pinel prévoit des zones déterminant l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Elles sont divisées en catégories :

  • Zone A Bis : Paris et sa périphérie
  • Zone A : Reste de la banlieue parisienne
  • Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse
  • Zone B2 : Communes accueillant entre 50 000 et 250 000 habitants
  • Zone C : Le reste du territoire

Les avantages

Le dispositif de la loi Pinel prévoit un certain nombre d’avantages et une certaine souplesse pour les logements et les investissements optimisés, en faveur de l’écologie. Par exemple, un Bonus Pinel de constructibilité est applicable si les caractéristiques thermiques et la performance énergétique vont au-delà de la réglementation thermique en vigueur.

La souplesse de ce dispositif s’étend par ailleurs à d’autres domaines. En outre, après l’acquisition du bien, il est possible de le louer à ses proches, à ses ascendants ou encore à ses descendants. Dans le même registre, au-delà de la durée d’engagement de location du logement, l’acquéreur peut en disposer librement.

Au total, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros. Ces avantages fiscaux permettent notamment d’aborder l’avenir sereinement : possibilité d’acquérir un bien neuf sans apport, constitution d’un patrimoine, préparation de la retraite, protection de la famille.

Les inconvénients

Si la loi Pinel offre une certaine souplesse particulièrement avantageuse, elle comporte aussi quelques limites. Depuis le 1er septembre 2014, il est obligatoire que le logement soit achevé dans un délai de 30 mois à compter de la date de la signature authentique, et non celle de la déclaration d’ouverture du chantier. De même, l’acquéreur s’étant engagé à louer son bien doit respecter cette obligation dans un délai de 12 mois suivant la date de livraison du bien, clés en main.

Aussi, en fonction des prix pratiqués sur le marché de l’immobilier locatif, les loyers sont plafonnés à 20 % en dessus de ces montants. En parallèle, le plafond d’investissement retenu est de 30 000 euros, d’autant plus qu’il est limité à l’acquisition de deux logements par an. Au total, quelle que soit la localisation du logement, le prix de la surface habitable ne peut dépasser 5 500 euros par mètre carré.

Enfin, d’un point de vue fiscal, le dispositif est inclus dans le plafond sur les niches fiscales. Par conséquent, il ne peut dépasser le plafond global de 10 000 euros par an. D’ailleurs, on ne peut pas, non plus, cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel avec les autres lois (Scellier, Malraux, etc.).

Dispositif de la loi Pinel en SCI

Les conditions pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel en SCI

Il est tout à fait possible de recourir au dispositif de la loi Pinel pour défiscaliser à travers une SCI. Pour cela, une seule condition prévaut : la société en question ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela ouvre alors droit au contribuable à la réduction d’impôt, dans la limite de la quote-part du prix de revient compatible avec ses droits sur le logement acquis en Pinel.

Outre cette condition, la SCI est soumise à toutes les autres règles s’appliquant à des particuliers comme à des professionnels.

Comment en bénéficier de la loi pinel en SCI ?

Pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut préparer ce que l’on appelle une déclaration fiscale Pinel. Cette démarche nécessite de remplir un certain nombre de formulaires dans leur version papier ou numérique. Ces documents sont indiqués sur le site la-loi-pinel.com.

Il est important de se faire accompagner dans le cadre de chacune des étapes de la déclaration fiscale Pinel. En cas de contrôle de l’administration fiscale, l’acquéreur devra être en mesure de produire l’attestation de déclaration d’achèvement des travaux ainsi que les baux des différents locataires ayant occupé le logement visé par le dispositif. C’est la raison pour laquelle il est vivement recommandé de confier l’élaboration des divers contrats en lien avec la constitution d'une SCI et la loi Pinel, à un avocat au fait des impératifs en vigueur.

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    A propos de Maxime

    Après avoir travaillé en finance à l'international puis dans la grande distribution en France, Maxime est devenu dirigeant d'entreprise. En contact avec de nombreux entrepreneurs, sa mission est de simplifier l'accès au droit grâce au numérique et favoriser le développement de l'entrepreneuriat en France.

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