Réserve légale d’une SCI : comment ça fonctionne ?

En cas de réalisation de bénéfices au cours de l’exercice, une société civile immobilière (SCI) devra affecter une partie de ces derniers dans un compte de réserve spécifique.

Si la dotation de réserve légale est obligatoire pour les SCI soumises à l’IS, elle reste facultative pour les SCI soumises à l’IR. La dotation de réserve légale se réalise lors de l’approbation des comptes.

Dans un premier temps, il faut prélever au moins 5 % des bénéfices de la SCI. Dans un second temps, le montant prélevé doit être affecté de manière comptable à un compte dédié.

Captain Contrat revient sur cette obligation, ses enjeux, le calcul de son montant et son fonctionnement.

Qu’est-ce que la réserve légale d’une société civile immobilière ?

La réserve légale est l'obligation d’affecter une partie des bénéfices d’une société à un compte dédié. Cette dotation est imposée à une majorité de sociétés, qu’elles soient commerciales ou civiles, la société civile immobilière ne fait pas exception.

Avant de comprendre ce qu’implique la dotation de réserve légale, il convient de revenir sur la notion de société civile immobilière, ses particularités et son fonctionnement.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière, contrairement aux sociétés commerciales, est régie par le Code civil. La SCI est une société constituée par au moins deux associés. Elle a pour but l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Elle peut prendre plusieurs formes différentes selon l’objectif poursuivi : SCI familiale, SCI professionnelle, etc.

Qu’il s’agisse d’une SCI traditionnelle, familiale ou professionnelle, la SCI dispose toujours de ces caractéristiques : 

• La SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• Le choix d’opter pour l’IS peut être révoqué après un délai de 5 ans ;
• Le capital social de la SCI peut être fixe ou variable, sans montant minimum exigé ;
• Les apports à une SCI peuvent être numéraires ou en nature ;
• L’attribution des parts sociales entre les associés d’une SCI est proportionnelle à leur participation au capital social ;
• Les statuts de la SCI sont librement rédigés par les associés ;
• La SCI n’a pas de but commercial, mais la gestion d’un patrimoine immobilier ;
• Étant une société pluripersonnelle, la SCI exige au moins deux associés et un gérant ;
• La durée de vie d’une SCI est limitée à 99 ans, au-delà, sa dissolution est engagée.

Qu’est-ce que la réserve légale ?

La réserve légale est une dotation réalisée annuellement par certaines sociétés commerciales et civiles. Une partie des bénéfices doivent être affectés dans un compte de réserve.

Concrètement, il s’agit de ponctionner au minimum 5 % du bénéfice annuel de la société et de l’affecter à un compte de réserve légale. Une fois que la somme mise en réserve atteint un montant correspondant à 10 % du capital de la société, la dotation de réserve légale n’est plus obligatoire, à condition de maintenir ce montant.

La réserve légale est-elle obligatoire pour une SCI ?

L’obligation de la réserve légale est fondée sur l’article L. 232-10 du Code de commerce.

Seulement, la SCI n’étant pas une société commerciale, elle n’est pas concernée par les dispositions du Code de commerce relatives à l’obligation de réserve légale.

Cependant, l’article 206 du CGI dispose que lorsqu'une société visée par l'article 8 du CGI, dont la SCI fait partie, opte volontairement pour l'impôt sur les sociétés (IS), Ainsi, l'ensemble des dispositions propres aux sociétés de capitaux sont applicables, dont l'obligation de réserve légale.

Que se passe-t-il en cas de non-respect à cette obligation ?

L’article L. 232-10 du Code du commerce dispose qu’en cas de non-respect de l’obligation de dotation de la réserve légale :

• L’ensemble des décisions prises par les associés et dirigeants de la société seront frappées de nullité ;
• La délibération de l’assemblée générale ordinaire sera frappée de nullité.

Quel est l’intérêt de la dotation de réserve légale en SCI ?

Quel que soit le régime opté par la SCI, la dotation de réserve légale offre plusieurs avantages.

Un moyen d’attirer les investisseurs

La réserve légale permet à la SCI de disposer d’une base financière solide, notamment lorsque le seuil est atteint. De ce fait, une société disposant d’une somme importante en réserve permet de financer plus facilement de nouveaux projets. La réserve légale d'une SCI témoigne de la bonne santé financière de la société. Elle permet de rassurer les investisseurs.

Une garantie vis-à-vis des créanciers

La constitution d’une réserve légale peut renforcer la crédibilité de la SCI auprès des partenaires financiers ainsi que des créanciers. En effet, la réserve peut être utilisée pour atténuer, voire combler, les pertes éventuelles sans avoir à solliciter les associés pour d'éventuels apports ou à contracter des emprunts.

Comment calculer le montant de la réserve légale d’une SCI ?

Chaque année où la SCI réalise des bénéfices, les associés sont tenus de reverser au moins 5 % du résultat bénéficiaire à la réserve légale. Et ce, jusqu’à ce que le montant de la réserve atteigne 10 % du capital social de la société.

Une fois ce seuil réglementaire atteint, il n’y a plus d’obligation à doter la réserve légale.

L’année où cette limite est atteinte, il convient de la doter à hauteur du montant maximal. La part de bénéfices reversée peut être, dans ce cas précis, inférieure à 5 %.

Cependant, l'année où la réserve légale atteint le seuil des 10 % du capital social, la société doit effectuer une dernière dotation pour compléter la réserve jusqu'à ce montant maximal.

Si le bénéfice de l'année permet d'atteindre le seuil avec moins de 5 % des bénéfices, alors c'est ce montant inférieur qui sera affecté à la réserve légale.

Comment effectuer la dotation de réserve légale d’une SCI ?

La réserve légale doit être constituée dès la fin de la première année d’exercice social, ou exercice comptable, lorsque les associés approuvent les comptes de la société. Sous réserve, bien sûr, que des bénéfices soient dégagés, et donc que le résultat comptable ne soit pas déficitaire.

L’approbation des comptes de l'entreprise

L’approbation des comptes en SCI doit être effectuée dans les 6 mois suivant la fin de chaque exercice comptable. La procédure tient en 4 étapes :

• L’établissement des comptes de la société, afin d’avoir une vue d’ensemble sur les opérations réalisées (charges vs produits) ;
• La rédaction du rapport de gestion, en vue de mettre en évidence :
  
  • L’état de l’activité de la société au cours de l’exercice ;
  • Les résultats et la situation financière de la société ;

• La tenue de l’assemblée générale d’approbation des comptes, avec pour finalité :
  
  • La validation, la modification ou le rejet des comptes sociaux ;
  • L’affectation du résultat bénéficiaire.

• La rédaction du procès-verbal d’assemblée générale, faisant état des décisions prises par les associés en matière d’affectation.

À l’issue de l'assemblée, la décision d'affectation du résultat doit être mise en œuvre. Si les associés ont décidé de constituer une réserve légale, le montant décidé est transféré du compte de résultat au compte de réserve légale dans les écritures comptables.

L’affectation du résultat de la SCI

Lors de l’assemblée générale d’approbation des comptes, les associés conviennent de l’affectation du résultat bénéficiaire dont une partie sera affecté en réserve légale.

Pour ce faire, le montant doit être affecté de manière comptable dans la case "réserve légale" (1061).