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    HOME > GERER VOS LOCAUX > CESSION DE BAIL > Cession de bail commercial ou professionnel : les conditions à respecter ?

    Quelles sont les conditions à respecter pour céder son bail commercial ou professionnel?

    Droit commercial
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Le bail commercial est un contrat de location de bureaux ou locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le bail professionnel concerne la location d'un local ou de bureaux utilisés pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, ni bien sûr personnelle. Le bail professionnel concerne essentiellement les professions libérales. Moins rigide qu’un bail commercial ou bail à usage d'habitation, un bail professionnel est quand même soumis à certaines obligations notamment en cas de cession de bail

    La cession de bail professionnel ou commercial

    La cession de bail est un contrat permettant au titulaire du bail de le transmettre à un tiers. Celui qui cède le bail est appelé le « cédant » et celui qui « reçoit » le bail est dénommé le cessionnaire.

    Et bien sûr, il y a un troisième acteur qui est le propriétaire ou « bailleur » (et parfois même un quatrième acteur en la personne des pouvoirs publics).

    Très souvent, la cession de bail est une opération économique parce que l’entreprise a besoin de se développer en allant ailleurs ou en prenant des locaux plus grands ou parce que le loyer est une charge trop importante qu’il faut faire baisser ou parce que les opportunités immobilières sont toujours, pour une entreprise, le moyen de gagner plus sans forcément travailler plus.

    Dans de nombreux cas aussi, on cède son bail commercial ou professionnel quand on achète des bureaux ou locaux, ce qui est souvent encouragé par les banques dans des périodes économiques comme celle que nous vivons actuellement. La loi oblige les cessions de baux commerciaux et professionnels à quelques formalités mais les baux eux-mêmes contiennent aussi des clauses ayant des conséquences sur leur cession

    Les locataires ont donc intérêt à connaître non seulement la loi à ce sujet mais aussi leurs contrats et ses conditions spécifiques de cession sous peine de rater des opportunités de développement ou des économies faciles à faire dans les charges toujours importantes que représentent locaux et bureaux.

    La cession de bail n’est qu’une cession « immobilière » et pas une cession de fonds de commerce

    Outre sa définition rappelée ci-avant, il faut bien comprendre que la cession de bail n’est pas la cession du fonds de commerce (notamment parce que cette dernière implique aussi la cession indirecte de la clientèle). Il arrive quand même parfois que la cession de bail cache une cession de fonds de commerce. Il se peut alors que l’acte soit annulé, à la demande d’un créancier n’ayant pas été payé, avec des conséquences juridiques.

    Petit rappel : une cession de fonds de commerce oblige à en faire la publicité aux créanciers.

    Conditions pour céder bail commercial ou professionnel

    Les obligations légales d’une cession de bail commercial ou professionnel

    La loi impose quelques formalités concernant la cession de créance (qui va payer à la place de qui). Deux possibilités existent :

    • Faire signifier au bailleur, par huissier, l’acte de cession
    • Avoir l’acceptation du bailleur dans un acte notarié (ce qui est automatique si la cession de bail a été faite par un acte authentique auquel le bailleur a participé ; ce qui peut être une clause du bail comme nous allons le voir maintenant).

    Par ailleurs, la cession de droit au bail est soumise à des droits d’enregistrement.

    Toujours en ce qui concerne la loi, il faut faire attention aux périmètres de sauvegarde que peuvent mettre en place les autorités locales car cela leur donne la possibilité de préempter le fonds ou le droit au bail en cas de cession.

    5 clauses habituelles relatives à la cession des baux commerciaux et leurs conséquences

    1. Interdiction de céder le bail en dehors de la vente du fonds de commerce

    Avec une telle clause, le locataire ne peut pas céder le bail sauf si le propriétaire l’y autorise expressément

    2. Liste d’activités autorisées dans les locaux loués

    Si le locataire veut avoir d’autres activités que celles qui sont autorisées dans le bail, il lui faut demander l’autorisation expresse du propriétaire ou ce qu’on appelle une « déspécialisation » ; dans le cas d’une cession du bail, cette déspécialisation devra être valide ; ceci ne concerne pas les baux qui mentionnent « toutes activités » ; dans le cas où rien n’est précisé, mieux vaut faire indiquer cette mention pour ne pas être bloqué lors de la cession.

    3. Autorisation préalable du propriétaire

    Le contrat de location peut indiquer que le bailleur doit autoriser la cession et donc lui permettre d'agréer ou non le cessionnaire.

    4. Conditions sur la rédaction de l'acte de cession

    Le bail peut imposer que l'acte de cession soit rédigé par un notaire ou par un conseiller ou représentant du propriétaire et il peut obliger le bailleur à être présent lors de la signature de l’acte.

    5. Solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs

    Si le bail contient une clause de solidarité, le locataire cédant peut être obligé de payer à la place du locataire cessionnaire si celui-ci ne paie pas: la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) a limité cette garantie à trois ans à partir de la date de cession du bail ; rien n’empêche cependant les baux qui ont été signés après l'entrée en vigueur de cette loi Pinel de prévoir des clauses spécifiques allongeant cette durée de trois ans; il en résulte que si de telles clauses sont présentes, le cédant a intérêt à demander des garanties financières au cessionnaire au cas où..

    Nota Bene : Si le locataire qui cède son bail a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, les conditions légales sont différentes et plus souples, avec aussi des aménagements des conditions pouvant être fixées par le bail.

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      Benjamin
      A propos de Benjamin

      Passionné d'entrepreneuriat, Benjamin maîtrise tous les mécanismes liés à la création et au développement d'entreprise. Persuadé que la complexité juridique est un frein à l'entrepreneuriat en France, il accompagne les entrepreneurs dans leurs prises de décisions.

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