Gestion d’une SCI : 3 choses essentielles à savoir avant de se lancer

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société visant à acquérir avec des associés un bien ou un patrimoine immobilier. Sa gestion quotidienne implique plusieurs tâches et responsabilités, comme les déclarations fiscales ou l'organisation des assemblées générales. Une bonne gestion de la SCI permet d'assurer sa pérennité, et de prévenir les conflits entre associés.

En quoi consiste la gestion d’une SCI ?

De la tenue de la comptabilité aux relations avec les locataires, la gestion d'une SCI demande une attention particulière et une bonne connaissance des obligations légales.

Organisation des assemblées générales

La vie d'une SCI est rythmée par deux types d'assemblées générales :

• L'assemblée générale ordinaire (AGO) : elle a pour objectif d'approuver les comptes annuels, affecter le résultat (bénéfices ou pertes) et de prendre des décisions ponctuelles sur la gestion de la société. Par exemple, la nomination d'un nouveau gérant, une autorisation de travaux d'amélioration, etc.
• L'assemblée générale extraordinaire (AGE) : elle a pour objectif de modifier les statuts, de décider de sa dissolution ou de statuer sur des événements graves affectant la vie de la société. Par exemple, la modification du capital social, un changement d'objet social ou la cession d'un bien immobilier important.
  
  

Le gérant convoque les associés aux assemblées générales par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un délai minimum de 15 jours. La convocation doit mentionner l'ordre du jour de l'assemblée.

Le gérant préside l'assemblée générale et présente le rapport de gestion. Les associés discutent des points à l'ordre du jour et votent les décisions. Le procès-verbal de l'assemblée est ensuite rédigé et signé par le gérant.

Tenue de la comptabilité

Les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) peuvent tenir une comptabilité simplifiée. Cela implique de conserver les pièces justificatives des recettes et dépenses et de récapituler les mouvements bancaires.

Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) doivent tenir une comptabilité complète, en respectant les règles du plan comptable général. Cela implique de tenir un journal comptable, des livres, d'établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) et de les faire certifier par un expert-comptable.

Seules celles répondant à l'un de ces critères doivent tenir une comptabilité et établir des comptes annuels :

• Exercice d'une activité de nature commerciale.
• Option pour l'impôt sur les sociétés (IS).
• Assujettissement à la TVA.
• Dépassement de deux des trois seuils suivants : plus de 50 salariés, plus de 3,1 millions d'€ HT de chiffre d'affaires (CA), total du bilan excédant 1,55 million d'€.
• Associé assujetti à l'IS ou au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Clause spécifique dans les statuts.

Obligations fiscales

Les principales à connaître sont :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : elle est due tous les ans par le propriétaire du bien immobilier. La SCI est redevable de la TFPB pour les biens qu'elle possède.
• Revenus de la SCI : ils sont imposables entre les mains des associés ou au niveau de la société, selon le régime fiscal de la SCI (IR ou IS). 
• TVA : si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit la collecter sur les loyers qu'elle perçoit puis la reverser à l'administration fiscale. Elle doit également effectuer des déclarations TVA selon la périodicité définie par l'administration fiscale.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : si la valeur du patrimoine immobilier de la SCI dépasse 1 300 000 €, elle est tenue de déposer une déclaration annuelle.

Fonctionnement de la SCI

La rémunération du gérant n'est pas obligatoire. Si elle est prévue, elle est fixée par les statuts ou par décision des associés. La rémunération du gérant est soumise aux cotisations sociales et à l'impôt sur le revenu (IR).

La SCI peut prendre en charge divers frais de gestion, comme les salaires des employés, les honoraires de prestataires, les frais d'entretien et de réparation des biens immobiliers, etc.

Administration et formalités

La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le gérant est désigné par les statuts, sur décision des associés. Il peut être un associé ou une personne tierce. Les statuts de la SCI peuvent être modifiés par les associés, en respectant les formalités légales.

Quel est le rôle du gérant de SCI ?

Le gérant de la société civile immobilière peut être l’un des associés ou un tiers. Il est également possible d’avoir plusieurs gérants. Le gérant doit être une personne physique ou morale, majeure ou mineure émancipée, et doit être nommé par les associés, au sein des statuts ou par acte annexe.

Le gérant est responsable de tous les actes de gestion « que demande l’intérêt de la société » (article 1848 du Code civil), sauf disposition contraire prévue au sein des statuts.

La mission principale du gérant consiste à tenir les comptes. La SCI dispose d'une fiscalité spécifique. Il doit ainsi tenir une comptabilité de trésorerie, avec un répertoire des recettes et des dépenses. La nature des opérations doit également être mentionnée. Les comptes doivent être présentés annuellement aux associés en assemblée. Les comptes servent aussi de justificatifs auprès du fisc.

Le gérant est le représentant légal de la SCI. Il peut donc contracter pour la société, la représenter en justice, ou encore représenter la société auprès des tiers.

Outre le pouvoir de gestion comptable et de représentation légale, le gérant est responsable de plusieurs actes pour le compte de la SCI, et notamment :

• les déclarations fiscales ;
• la perception des éventuels loyers ;
• la gestion des charges et assurances de la société ;
• l’entretien des biens de la SCI.
  
  

Enfin, le gérant est responsable devant les associés et peut voir sa responsabilité engagée en cas de non-respect des statuts. Les tiers en revanche devront se retourner contre la SCI, sauf si le gérant a agi en dehors de ses prérogatives ou s’il a commis une faute.

Quelles sont nos astuces pour simplifier la gestion de votre SCI ? 

La rédaction des statuts est l'une des étapes essentielles pour créer une SCI. Les statuts de la SCI définissent le nom de la société, son siège social, les associés, les apports, le capital social et sa répartition ou encore le gérant. Ce sont les documents fondamentaux de la société sur lesquels repose l’ensemble des activités de cette dernière.

La rédaction des statuts est obligatoire et conditionne le bon fonctionnement de la future société. Les futurs associés doivent négocier les différentes parties de ce document afin d’y faire figurer les besoins de chacun et d’anticiper tous désaccords ou problèmes éventuels.

Les statuts doivent au minimum prévoir la définition de l’objet social : l’objet social doit être civil et ne doit pas comporter d’éléments de commercialité. Si l’objet social ne répond pas à ce critère, la société pourra être requalifiée en société de fait et donc soumise à l’impôt sur les sociétés impliquant une sanction fiscale.

Autres mentions importantes :

• Les règles de désignation du ou des gérants, et le mode d’organisation de la gérance. Il est recommandé ici de prévoir les éventuelles clauses limitant les pouvoirs de ce dernier. En l’absence d’une telle clause, le gérant a le pouvoir d’engager la SCI sur tout type d’acte.
• Les règles relatives à la cession des parts sociales si le système souhaité est la majorité au lieu de l’unanimité.
  
  

C’est pourquoi il est préférable de faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts, sur la base des négociations des futurs associés. Au-delà de la responsabilité civile professionnelle couvrant les statuts, recourir à un professionnel pour la rédaction des statuts de SCI permet d’éviter les clauses abusives, et de bénéficier d’un conseil juridique pour l’ensemble des clauses.