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    SCCV : tout savoir sur son fonctionnement

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    La société civile de construction-vente (SCCV) permet de construire un bien immobilier et de le revendre aussitôt dans le but de réaliser un bénéfice immédiat (une plus-value).

    La SCCV fonctionne comme une société civile classique. C’est son objet social qui est spécifique.

    Par exemple : la SCI construction-vente peut être le maître d'ouvrage d’un programme immobilier.

    Le fonctionnement d'une SCCV

    Les caractéristiques de la SCCV

    La société civile de construction-vente relève du régime des sociétés de personnes, c’est-à-dire qu’elle n’est pas imposée directement. Chaque associé va être imposé selon le bénéfice reçu en proportion de ses droits dans la SCCV. Les associés sont imposés directement au niveau de leur impôt sur le revenu.

    Pour la création d’une SCI construction-vente, il faut au minimum deux associés. Par contre, aucune condition n’est posée quant à la qualité ou à la nationalité des associés.

    Elle ne nécessite aucun capital minimum et le capital variable est possible. Il n'existe également aucune disposition spécifique pour la détermination du siège social.

    Sa durée est de 99 ans maximum. Cependant, elle prend fin dès que son objet est réalisé.

    Il est possible d’effectuer tous les types d’apport :

    • en numéraire,
    • en nature,
    • en industrie.

    Pour un apport en nature, la valeur est fixée par les associés. L’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas nécessaire. D’ailleurs, les apports en numéraire ne sont pas obligatoirement libérés à la création de la SCCV.

    De plus, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales de la société à proportion de leur part dans le capital social pendant qu’ils sont associés. Cependant, un créancier de la SCCV peut poursuivre les associés uniquement s’il a épuisé toutes les voies de recours contre la société.

    Imaginons que vous possédiez 10 % des parts de la SCI de construction-vente, vous pouvez être tenu de supporter 10 % des pertes de la SCCV.

    A noter : La responsabilité d’un apporteur en industrie est calquée sur l’associé ayant la plus petite part du capital social dans la société.Téléchargez gratuitement votre guide pour tout savoir sur la création d'une SCI  Je télécharge mon guide

    La création de la SCCV

    Pour créer une SCCV, il faut :

    Les statuts peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte notarié. Cependant, l’acte notarié est obligatoire si un bien immobilier est apporté au capital. Les statuts doivent comprendre les mêmes mentions obligatoires que n’importe quelle société comme la détermination du siège social, la répartition du capital social, son objet social, son organisation, etc.

    L’objet social de la société est obligatoirement la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente en totalité ou par lots. La SCCV disparait dès que son objet est atteint.

    Attention : S’il n’y a pas de construction, il ne peut pas y avoir de SCCV. Une opération de restauration n’est pas valable pour une société civile de construction-vente.

    Les constructions réalisées par la SCI construction-vente ne peuvent pas être attribuées en jouissance ou en propriété à un associé.Si le but de la société civile de construction-vente n’est pas de construire un bien immobilier pour le revendre et réaliser un bénéfice immédiat, il est nécessaire de recourir à un autre type de société civile.

    A noter : Lors de la demande d’immatriculation ou dans un délai de 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise, il faut déclarer les bénéficiaires effectifs au greffe du tribunal de commerce, c’est-à-dire :

    • les personnes possédant plus de 25 % du capital ou des droits de vote,
    • ou la personne exerçant un contrôle sur les organes de direction ou de gestion au sein des sociétés et des organismes de placement collectifs.

    Le fonctionnement d’une SCCV

    Aucune règle particulière n’est prévue pour le fonctionnement de cette société civile. C’est une société très souple.

    Elle peut être administrée par un ou plusieurs gérants. Celui-ci peut être un associé ou un tiers, personne physique ou morale, français ou étranger. Il peut être désigné dans les statuts de la société ou par une décision ultérieure des associés. Cependant, pour cela, il faut que les associés représentent plus de la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient une autre majorité. D’ailleurs, il est révocable dans les mêmes conditions de majorité. Les statuts vont déterminer ses pouvoirs. Le gérant engage la société pour tous les actes qu’il réalise et qui rentrent dans l’objet social de celle-ci.

    Nommer le gérant par un acte ultérieur peut être avantageux pour ne pas à avoir à modifier les statuts à chaque changement de gérant. Une modification de statuts doit répondre à un formalisme particulier.

    Comme pour toutes les sociétés, les associés bénéficient d’un droit d’information comme la communication des documents sociaux une fois par an ou la prise de connaissance du rapport de gestion à la fin de l’exercice. La cession des parts sociales doit toujours passer par l’agrément de tous les associés, sauf si les associés ont prévu autre chose dans les statuts.

    Les décisions collectives sont prises en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire ou bien même par consultation écrite ou dans un acte signé par tous les associés. Si les statuts ne prévoient rien, les décisions sont prises à l’unanimité.

    Le nombre de voix dont dispose chaque associé est déterminé dans les statuts. La plupart du temps, le nombre de voix est proportionnel au nombre de parts que détient chaque associé dans la société.

    Il faut appliquer les règles de droit commun s’appliquant aux sociétés civiles notamment quant au droit de retrait.

    Maintenant que vous comprenez un peu mieux ce qu’est la SCI de construction-vente, Captain Contrat est là pour vous aider à créer votre SCCV. Des démarches de création à la rédaction des statuts, tout peut être fait en ligne avec nous : c’est simple, rapide et efficace !

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      Pierre Gallon
      A propos de Pierre Gallon

      Diplômé d'un double Master droit des Affaires et des entreprises et Droit de la propriété industrielle, Pierre accompagne au plus près tous les entrepreneurs dans leur réussite juridique et s'occupe de toutes leurs formalités administratives

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