Bail dérogatoire : le guide du bail à courte durée (2024)

Qu'est-ce que le bail dérogatoire ?

Il existe plusieurs types de baux pour la location d’un local d’exploitation professionnelle. Chacun de ces baux a vocation à régir des situations différentes :

• Le bail commercial classique : c'est le régime qui s'applique par principe si l'activité du locataire est commerciale, artisanale ou industrielle. Il est conclu pour une durée de neuf ans minimum. 
• Le bail professionnel : ce régime réservé à l’exercice d’une profession libérale. Sa durée est fixée à six ans minimum.
• Le bail dérogatoire (bail précaire) : il constitue une alternative au bail commercial classique. Il ne peut être conclu que sous certaines conditions et sa durée ne peut excéder trois ans.
• Le bail saisonnier : ce régime est une forme de bail précaire conclu pour la durée d’une saison touristique. Le bail saisonnier doit toutefois être distingué du bail dérogatoire, car sa durée ne peut dépasser six mois.

Le bail commercial de droit commun impose une durée de location minimum de 9 ans. On parle également de bail 3-6-9, car le locataire peut demander la résiliation du bail à chaque période triennale.

Cette convention engage les parties sur le long terme, et ne se prête pas nécessairement à tous types d’activité. C’est pourquoi la loi Pinel du 18 juin 2014 a aménagé le régime spécifique du bail dérogatoire qui permet d'échapper à cette règle des 9 ans. 

Le bail dérogatoire (ou bail précaire) est notamment adapté dans les cas de figure suivants :

• Dans le cadre d’une opération commerciale, le professionnel envisage l’ouverture éphémère d’un « pop-up store » ;
• Dans le cadre du lancement d’une nouvelle activité, le professionnel souhaite tester sans risque une zone de chalandise ;
• Dans le cadre d’une activité saisonnière ;
• Le professionnel connait un développement rapide de son activité et envisage de déménager à court terme dans un local plus grand. 

Avantages pour le bailleur : le bail précaire est adapté au propriétaire qui souhaite conserver la possibilité de disposer librement de son local sur le court terme.

Quelles sont les clauses indispensables du bail dérogatoire ?

Les conditions du bail dérogatoire sont fixées par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Les conditions pour conclure le contrat

Le contrat de bail précaire doit mentionner de manière explicite la renonciation du locataire et du bailleur au régime de droit commun des baux commerciaux. Il doit être clairement fait mention de leur assujettissement au bail dérogatoire prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

De plus, le locataire et le bailleur ont l’obligation de procéder à un état des lieux à l’entrée ainsi qu’à la fin du bail de courte durée. 

Si les parties ne parviennent pas à faire un état des lieux à l’amiable, le locataire ou le bailleur devra requérir l’intervention d’un huissier de justice. Les frais sont partagés à parts égales entre le locataire et le bailleur.

Durée et renouvellement du bail dérogatoire

• Aucune durée minimum n’est imposée.
• Les parties fixent librement la durée du bail dérogatoire, dans la limite de 3 ans.
• Les parties peuvent renouveler le bail dérogatoire d’un commun accord, dans la limite d’une durée totale de 3 ans. Attention : une clause qui stipulerait que le bail est reconduit automatiquement à l’issue des 3 années est prohibée. Dans ce cas de figure, le bail peut être requalifié en bail classique 3-6-9. 
• Le locataire n’a aucun droit au renouvellement du bail : le renouvellement du bail doit être consenti par les 2 parties dans la limite de 36 mois au total. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail précaire, il n'est pas tenu de verser une indemnité d'éviction au bailleur. 

Loyer : montant et modalités de paiement

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail précaire ?

Avantages pour le locataire commerçant ou artisan 

• Aucune formalité ni délai de préavis pour quitter le local ;
• Engagement sur le court terme idéal pour tester une activité, lancer une opération commerciale ou exercer une activité saisonnière.
  

Inconvénients pour le locataire commerçant ou artisan 

• Pas de droit au renouvellement du bail ; 
• Pas de plafonnement du loyer commercial en cas de renouvellement du bail. 
  
• Pas d'indemnité d'éviction en cas de refus de renouveler le bail

Avantages pour le bailleur propriétaire du local 

• Permet de récupérer rapidement les locaux ;
• Pas d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement ;
• Solution intéressante pour mieux connaître le locataire avant de s’engager sur le long terme.
  

Inconvénients pour le bailleur propriétaire du local 

• Dans la mesure où les règles protectrices du locataire sont inapplicables, le bailleur peut avoir des difficultés à louer son local en bail dérogatoire. Le bail de courte durée peut apparaître comme moins prisé par les locataires.

Quelle est la différence entre le bail précaire et la convention d'occupation précaire ? 

Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d'occupation précaire.

La convention d'occupation précaire n'est pas un véritable bail. Celui qui occupe les locaux n'est pas un locataire, mais un occupant. Par ailleurs, il ne verse pas un loyer, mais une redevance.

La convention d'occupation précaire ne peut être utilisée que si des circonstances exceptionnelles rendent la conclusion d'un bail impossible. Cela peut notamment être le cas si un immeuble va être détruit sans que l'on ne connaisse la date exacte et qu'un commerçant occupe le local commercial situé dans l'immeuble en attendant. Dans ce cas de figure, les parties peuvent conclure une convention d'occupation précaire.