Comment devenir courtier immobilier ?

Le courtier en immobilier est la personne qui va accompagner ses clients dans l’acquisition d’un bien en analysant ses capacités d’achat, puis en allant négocier auprès des organismes financiers le meilleur emprunt possible. Pour proposer un service 360° à leur clientèle, certains courtiers en immobilier décident également de devenir courtier en assurance.

Cette profession peut s’exercer en tant que salarié dans un cabinet de courtage ou en indépendant. 

Captain Contrat aide chaque entrepreneur qui décide de créer son entreprise à y voir plus clair sur les démarches à suivre.

Au préalable, il faut bien choisir son activité parmi ce qui s'offre aux entrepreneurs dans le secteur de l'immobilier. Pour savoir si vous souhaitez être courtier en immobilier, il pourrait être intéressant au préalable de savoir comment devenir agent immobilier. Au contraire, si vous souhaitez avoir une activité qui englobe plusieurs activités, en particulier pour proposer un service 360° à votre clientèle, vous pouvez également devenir conseiller en gestion de patrimoine.

Au-delà du choix de carrière, l'entrepreneur doit également s'informer sur le statut qui lui correspond le mieux : mandataire, indépendant, salarié ? Est-ce que vous souhaitez devenir agent immobilier indépendant ? Dans ce cas, votre liberté est grande et les avantages nombreux. Au contraire, si vous êtes intéressée à l'idée de devenir négociateur immobilier, renseignez vous. 

La formation pour devenir courtier immobilier

Il n’existe pas de parcours type, les moyens d’accéder au métier de courtier immobilier sont très variés, cependant il faudra passer par deux étapes :

• obtenir l’habilitation IOBSP (Intermédiaire en Opération de Banque et Service de Paiement) grâce à un diplôme de niveau bac +2 minimum, par validation d’acquis d’expérience ou via une formation professionnelle ;
• s’immatriculer à l’ORIAS (le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).

Concernant les diplômes ouvrant à l’habitation à l’IOBSP, vous pouvez passer par les filières relatives à la finance, à la banque, à l’assurance ou encore juridique. Le niveau bac +2 est le minimum mais il est possible d’aller jusqu’à la licence, voire jusqu’au master.

L’expérience nécessaire pour être habilité est la suivante :

• 2 ans en tant que cadre au cours des 3 dernières années précédent l’immatriculation à l’ORIAS ;
• 4 ans en tant que cadre au cours des 5 dernières années précédant l’immatriculation à l’ORIAS.

Enfin, des formations professionnelles peuvent être dispensées par plusieurs types d’établissements mais il faudra avoir suivi au minimum 150 heures de cours.

Si le métier de courtier ne demande pas de formation particulière en revanche il est nécessaire d’avoir certaines qualités :

• avoir un gout pour les négociations commerciales : être aussi à l’aise devant les clients que devant les banques, l’objectif étant de trouver la meilleure offre possible ;
• avoir le sens du contact : il s’agit d’aider des clients à acheter un bien, il faut donc savoir être à l’écoute, avoir de l’empathie et aimer aider les autres ;
• savoir s’adapter en fonction du contexte : économique ou politique, il faut être en mesure de conseiller les clients au mieux.

A noter : si l'obtention d'un diplôme est obligatoire pour certaines professions, il est parfois simplement recommandé. A l'inverse, certaines professions sont très réglementées. Notre conseil ? Avant de se lancer dans une activité, il faut toujours s'informer au préalable, par exemple pour savoir comment devenir traiteur. 

La différence entre agent immobilier et courtier immobilier

L’agent immobilier est la personne qui va aider à vendre ou acheter un bien. Pour exercer son métier il doit être titulaire d’un permis l’y autorisant. Il a un rôle d’intermédiaire dans la transaction immobilière, il tente de conseiller au mieux ses clients sur le prix d’achat ou de vente d’un bien. Au préalable, il est impératif de savoir comment devenir consultant immobilier.

Le courtier va accompagner son client sur l’aspect technique de l’achat d’un bien : comment cet achat va pouvoir être financer, il va analyser les revenus et les charges du client. Une fois les capacités d’emprunt estimées et vérifiées, le courtier pourra fournir une attestation qui permettra au client de prouver qu’il est réellement capable de financer l’achat. Enfin, il a un rôle de négociateur auprès des banques, il devra obtenir le meilleur crédit pour son client.

De ce fait, l’agent immobilier peut conseiller à son client de se diriger vers un courtier pour analyser les aspects financiers liés à l’achat, puisqu’il n’est pas lui même en capacité de le faire.

D’un autre coté les courtiers en immobiliers peuvent conseiller de rencontrer un agent immobilier qui pourra évaluer le marché immobilier et conseiller sur ce que le client pourra acquérir en fonction de ses capacités financières.

Ces deux professions sont donc différentes mais complémentaires.

A noter : il est possible de devenir agent immobilier sans diplôme.

La rédaction nécessaire de mandats immobiliers

Le mandat immobilier est un document obligatoire dans la relation commercialeI entre le courtier et son client.

C’est grâce au mandat que le courtier peut négocier un prêt immobilier auprès d’un établissement financier, au nom et pour le compte de son client. Il va permettre de le représenter. Cela permet également de protéger les données personnelles du client que le courtier va devoir transmettre aux établissement financiers, afin que celles-ci restent confidentielles.

La mandat devra faire apparaitre les mentions suivantes :

• la délimitation exacte de la mission du courtier;
• sa rémunération : il s’agit d’un certain pourcentage sur l’enveloppe proposée à l’établissement financier, ce sont les frais de courtage;
• si le courtier travaille avec certains établissements financiers cela doit figurer.

À noter que ce mandat n’est pas exclusif ! Le client peut continuer ses démarches de son côté et reste libre d’accepter une offre d’un autre courtier ou d’une banque directement.

Quelle forme juridique choisir ?

Vous pouvez opter pour plusieurs formes juridiques. Si vous choisissez d’exercer seul voici les formes juridiques à privilégier. 

L'entreprise individuelle (microentreprise)

La microentreprise est l'un des régimes de l'entreprise individuelle (avec l'entreprise individuelle classique et l'EIRL). Le statut de micro-entrepreneur est possible mais sachez que ce régime comporte des limites. En effet, au delà d'un certain seuil de chiffre d’affaires annuel, vous perdez la possibilité de relever de ce régime : le seuil est de 176 200 euros annuel pour les activités d'achat et revente de marchandises  et 72 500 euros pour les activités de prestations de service commerciales et artisanales. Cela peut donc présenter un frein aux perspectives d’évolution de votre affaire.

Par ailleurs, l’imposition du micro-entrepreneur s’effectue de façon forfaitaire sur la base du chiffre d’affaires et non sur la marge dégagée par la vente de vos produits.

Toutefois, les formalités de création de cette entreprise sont relativement simples : il vous faut déclarer et immatriculer votre micro-entreprise auprès du Centre de Formalités des entreprises.

La SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle)

La SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) est la forme unipersonnelle de la SAS.Elle n’exige aucun capital minimum et permet une responsabilité limitée au montant des apports personnels. 

Cette forme juridique, relativement similaire à l'EURL, fonctionne en grande partie selon les règles établies dans les statuts dont les modalités de rédaction sont souples. Ainsi, il est alors possible de définir des règles favorables à vos intérêts. Bien qu’un peu plus complexe à mettre en place qu’une EURL, la SASU présente plus de possibilités grâce à la liberté de rédaction des statuts.

En outre, le Président de SASU est assimilé salarié et bénéficie de la protection du Régime général de la sécurité sociale. En contrepartie, les cotisations sont plus élevées (environ 80%). 

L’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée)

L'EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) est une forme de société unipersonnelle. Il s'agit de la forme unipersonnelle de la SARL (aussi appelée SARL unipersonnelle) permettant de fait à l'associé unique de profiter d'une responsabilité limitée aux montants de ses apports personnels. En cas de faillite, votre patrimoine personnel est protégé. L'EURL est une société très encadrée par le Code de commerce. Ceci peut être un avantage, une sécurité, mais aussi un blocage si vous souhaitez organiser librement le fonctionnement de votre société. 

Le gérant d'EURL est travailleur non salarié (TNS) et relève de la Sécurité sociale des indépendant (SSI, ex-RSI). En contrepartie d'une protection moindre notamment en cas d'arrêt de travail, arrêt maladie, les cotisations à payer sont plus faibles (environ 45%). 

Contrairement à l'entreprise individuelle, l’EURL et la SASU imposent des démarches d’immatriculation plus complexes relatives à la rédaction des statuts. Voici les étapes à suivre :

• rédiger les statuts de la société ;
• effectuer les apports en capital social ;
• publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• compléter un formulaire de création de société ;
• transmettre la demande d’immatriculation au greffe.

Captain Contrat vous accompagne dans toutes les démarches pour la création de votre société.