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    HOME > CREER VOTRE SOCIETE > CREATION SCI > Création d'une SCI: Toutes les étapes expliquées en 4 minutes

    Formalités de création de SCI : les étapes

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Très utilisée en France, la Société civile immobilière (SCI) présente bien des avantages pour la gestion d’un bien immobilier. Vous envisagez vous aussi de recourir à ce type de structure ? Voici un point sur les formalités de création d’une SCI.

    1. Les caractéristiques de la SCI
    2. Pourquoi créer une SCI ?
    3. Les formalités de création d'une SCI

    Les caractéristiques de la SCI

    La SCI a comme son nom l’indique un objet civil, qui est de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle doit être constituée par au moins deux associés, qui doivent effectuer des apports en numéraire ou en nature pour former le capital social. Celui-ci n’a pas de montant minimum et peut-être fixe ou variable. Les associés reçoivent ensuite des parts sociales en proportion de leurs apports et demeurent responsables indéfiniment des dettes contractées par la SCI. Nulle condition de nationalité n’est requise et les mineurs peuvent être associés de la SCI, dont la durée de vie ne peut excéder 99 ans.

    La SCI peut prendre plusieurs formes :

    • La SCI de gestion : la forme la plus classique, qui devient propriétaire des biens immobiliers et permet de les mettre en location.
    • La SCI familiale : qui permet de gérer un ou plusieurs immeubles en famille. Les associés doivent être apparentés jusqu’au 4ème degré.
    • La SCI d’attribution : elle sert à acquérir un important patrimoine immobilier et à le diviser en lots entre les associés.
    • La SCI construction-vente : pour acheter un terrain et le revendre immédiatement.
    • La SCI à capital variable : elle permet les variations du capital sans formalisme lourd.

    Pourquoi créer une SCI ?

    La SCI présente bien des avantages :

    • Elle facilite la transmission d’un patrimoine immobilier en optimisant les coûts fiscaux. Il est en effet, possible de pratiquer une décote sur la valeur des parts sociales, en partant du principe qu’il est plus difficile de vendre des titres qu’un immeuble. Les droits de donation seront ainsi calculés sur un montant plus réduit que le prix effectif de l’immeuble.
    • Elle permet d’éviter l’indivision lors d’une succession et de continuer à gérer normalement les biens, grâce aux règles de majorité contenues dans les statuts.
    • Il est possible d’opter pour une imposition à l’IS, un dispositif intéressant pour les contribuables imposés dans les tranches marginales hautes.
    • La SCI permet d’obtenir un abattement sur la plus-value par rapport à la durée de détention lors de la cession de parts. Le point de départ pour la calculer est, en effet fixé au premier jour de détention des parts et non à la date d’acquisition de l’immeuble, comme c’est le cas pour les particuliers.
    La création d'une SCI et ses formalités

    Les formalités de création d’une SCI

    La rédaction des statuts

    Vous apporterez un soin tout particulier à cette formalité de création de votre SCI, car les statuts vont régir la vie de l’entreprise. La loi impose certaines mentions obligatoires comme :

    • La forme juridique, ici SCI,
    • La dénomination,
    • L’objet de la SCI,
    • L’adresse du siège social,
    • Son capital social,
    • La durée de vie,
    • Les modalités de fonctionnement,
    • Les apports réalisés par les associés.

    Il vous faudra également préciser les règles de majorité pour les assemblées générales, introduire une clause d’agrément et les modalités de cession des parts sociales (sinon, les cessions devront être autorisées par l’ensemble des associés) ou encore fixer l’étendue des pouvoirs du gérant de SCI.

    Les statuts doivent être signés par tous les associés fondateurs et chacun en recevra un exemplaire. Si l’un d’entre eux ne peut être présent, il devra mandater une personne pour le faire à sa place, avec une procuration écrite.

    La réalisation des apports

    La loi n’impose aucun capital minimal pour la SCI et il peut être fixe ou variable. S’il est effectué par des apports en numéraire les associés peuvent également déterminer librement les modalités de libération de celui-ci.

    L’enregistrement de la SCI

    Si vous avez confié la rédaction des statuts de laSCI à un officier public, ou si ceux-ci contiennent des apports d’immeubles, de parts sociales ou de fonds de commerce, vous devrez les faire enregistrer auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent, c’est-à-dire celui dont dépend le siège social. Vous avez un mois pour réaliser cette formalité.

    La publication dans un journal d’annonces légales

    Vous devrez faire paraître un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales du département dans lequel est implanté le siège social. Pour être valable, elle doit comporter certaines mentions comme :

    • La forme juridique (SCI),
    • La dénomination sociale,
    • L’objet social,
    • Le capital social, avec le montant minimum s’il est variable,
    • Le siège social,
    • Le montant des apports en numéraire et le cas échéant, une description des apports en nature,
    • Les conditions de cession de parts sociales,
    • L’identité et l’adresse du gérant s’il est une personne physique, la dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique si le gérant est une personne morale,
    • La ville du greffe du tribunal de commerce compétent.

    La rédaction du formulaire M0

    Vous devrez remplir un formulaire Cerfa M0 pour déclarer la constitution de votre SCI et le faire signer par le gérant. Attention de n’omettre aucune case, notamment les 7 et 19, relatives au type d’activité de la SCI et son imposition.

    L’immatriculation de la SCI

    Autre formalité de constitution de la SCI, le dépôt d’un dossier complet auprès du CFE qui devra donc comporter :

    • Un exemplaire des statuts datés et signés,
    • Le formulaire M0,
    • Une attestation de publication dans un JAL,
    • Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, un exemplaire de la décision de nomination,
    • Une copie du titre d’occupation des locaux,
    • Une copie de la pièce d’identité des associés non gérants,
    • Une copie de la pièce d’identité et la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant s’il est une personne physique,
    • La liste éventuelle des bénéficiaires effectifs.

    La déclaration d’existence de la SCI

    Si la SCI exerce une activité de location ou qu’elle est soumise à l’IS, vous devrez adresser au CFE respectivement dans les trois mois ou le mois suivant, une déclaration d’existence.

    Les formalités de création de la SCI peuvent être compliquées à réaliser seul, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

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      Elodie Diaw
      A propos de Elodie Diaw

      Diplômée d’un Master II en Droit des affaires, Elodie est aussi passionnée d’entrepreneuriat. Son objectif ? S’efforcer de traduire le droit dans un langage pratique pour le rendre le plus attractif possible. Pour cela, elle essaie toujours de se mettre à la place des entrepreneurs en s’imaginant les questions qu’ils peuvent se poser et comment y répondre.

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