Résidence principale en SCI : avantages et inconvénients

Vous allez acquérir votre résidence principale et vous vous interrogez sur la façon la plus opportune de la détenir : seul en nom propre, à plusieurs en indivision, ou en créant une SCI ?

Cet article vous éclaire sur les avantages et les inconvénients de détenir votre résidence principale en SCI.

Résidence principale en SCI : qu'est-ce que c'est ? 

Avant de déterminer si la constitution d'une SCI est avantageuse pour votre résidence principale, il faut rappeler que :

• La résidence principale correspond au lieu que vous occupez effectivement pendant la majeure partie de l'année, soit plus de 8 mois par an.
• Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société créée par plusieurs associés en vue d'acheter et gérer un patrimoine immobilier. Une SCI permet de faciliter la transmission des immeubles, d'en limiter les frais, d'éviter les désagréments de l'indivision et d'organiser librement les relations entre les associés. La SCI est appréciée par les investisseurs immobiliers et les familles qui souhaitent organiser la répartition de leur patrimoine.
  
  

Ce type de société vous offre la possibilité d'habiter dans l'immeuble qu'elle détient, à titre gratuit ou en souscrivant un bail onéreux.

Vous pouvez donc envisager de mettre votre résidence principale en SCI. Selon votre situation personnelle et maritale, cela peut s'avérer plus ou moins intéressant.

Détenir sa résidence principale en SCI : quels sont les avantages ?

La liberté d'organisation

La SCI est une forme juridique laissant une grande liberté aux associés dans son fonctionnement :

• vous fixez les modalités de répartition des parts sociales et décidez, par exemple, de ne pas avoir le même nombre de parts sociales que votre conjoint ;
• vous pouvez choisir de démembrer la propriété des parts sociales en divisant la nue-propriété et l'usufruit.
  
  

Ce démembrement des parts sociales de la SCI peut être un moyen pour vous de garder la jouissance de votre résidence tout en transmettant la nue-propriété à vos enfants. Cette possibilité permet également de passer outre l'abattement fiscal de 100 000 €, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété.

Cette distinction offre, enfin, la possibilité de procéder à une répartition particulière avec votre conjoint, l'un prenant la moitié des parts en nue-propriété tandis que l'autre en garde l'usufruit, et inversement. En cas de décès d'un associé, cela permet au survivant d'avoir la pleine propriété d'une partie des parts sociales et le protège contre les interventions des héritiers du conjoint décédé.

• Vous adaptez les règles de majorité applicables aux prises de décision des associés.
• Vous pouvez limiter la cession des parts sociales avec une clause d'agrément qui impose l'accord des associés pour intégrer un héritier dans la SCI. À défaut d'accord, les associés désintéressent l'héritier en lui payant le prix des parts sociales qu'il devait recevoir.

La transmission du bien

Connue comme un moyen de transmission efficace d'un patrimoine immobilier dans la famille, la SCI permet d'éviter que votre résidence principale soit placée sous le régime de l'indivision. Dans ce cas, on parle de créer une SCI familiale. Elle limite les situations de blocage qui peuvent arriver en indivision : nécessité d'obtenir l'unanimité, ou de posséder une majorité des droits indivis, pour vendre le bien.

Elle facilite également la transmission de votre résidence à vos enfants. Vous pouvez anticiper cette cession en effectuant des donations de parts sociales régulières permettant de réduire les frais de succession grâce à la SCI familiale et de bénéficier de l'abattement fiscal de 100 000 € tous les 15 ans.

L'exonération d’impôts sur la plus-value lors de la vente du bien

Si vous décidez de vendre le bien acquis en SCI, vous pouvez bénéficier d'une exonération sur les plus-values. En effet, tout comme en cas de propriété en nom propre de votre résidence principale, si le prix de vente est supérieur à son prix d'acquisition, cette plus-value n'est pas taxée.

Par contre, si la résidence principale est louée à titre onéreux aux associés d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, vous ne pouvez pas profiter de l'abattement sur les plus-values. La SCI peut donc présenter certains intérêts pour acquérir, gérer et transmettre votre résidence principale. Encore faut-il avoir bien en tête les inconvénients liés à ce type de société pour pouvoir les anticiper et s'en prémunir.

Détenir sa résidence principale en SCI : quels sont les inconvénients

Les formalités de création de la SCI

Pour acquérir votre résidence principale en SCI, vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. 

Il vous appartient ainsi de rédiger les statuts de la SCI avec l'assistance d'un professionnel afin d'en fixer les règles de gestion. En outre, le fonctionnement de la SCI impose, tout au long de la vie sociale, de respecter certaines obligations comptables et de tenir une assemblée générale annuelle.

SCI et imposition sur la fortune immobilière : comment ça marche ?

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il s'applique pour tout patrimoine immobilier ayant une valeur de plus de 1,3 million d'euros. Or, les parts de SCI sont comprises dans le calcul du patrimoine immobilier (article 965 du code général des impôts).

Vous serez donc soumis à l'IFI si vos biens immobiliers (immeubles et parts de SCI) ont une valeur supérieure à 1,3 million d'euros.

Cependant, alors que le propriétaire d'une résidence principale en nom propre peut bénéficier d'un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale, les associés d'une SCI de gestion ne le peuvent pas.

Dans ce dernier cas, vous pourrez bénéficier, sous certaines conditions, d'une décote de 10 à 20 %, si vous justifiez d'une absence de liquidité des parts sociales, c'est-à-dire d'une difficulté à les vendre, ce qui est difficile à prouver dans le cadre d'une SCI entre 2 concubins.

Au contraire, si vous possédez des parts dans une SCI d'attribution (qui a pour but d'acquérir un bien immobilier pour en partager la propriété) soumise à l'impôt sur les revenus, vous pouvez bénéficier du même abattement que le propriétaire en nom propre.

Que se passe-t-il en cas de difficultés financières ?

Le placement de votre résidence principale en SCI est loin d'être anodin si vous rencontrez des problèmes financiers, ainsi :

• Si la société ne peut pas faire face à des dettes, les associés sont tenus solidaires responsables, à proportion de leurs apports.
• En outre, l'insaisissabilité de la résidence principale qui protège votre habitation contre les recours des créanciers ne s'applique pas aux parts de SCI.

Résidence principale en SCI : tableau récapitulatif