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    Emprunt ou apport : comment financer sa SCI ?

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Vous souhaitez créer une SCI afin de gérer un bien immobilier avec plusieurs associés ? Vous ne disposez pas des apports suffisants et vous vous demandez par quels moyens acquérir ce bien immobilier ? Quels sont les financements qui existent ? Est-ce que la création d’une SCI vous permet de bénéficier d’avantages particuliers lors d’un emprunt ? Et surtout qui doit emprunter : les associés ou la SCI ? 

    La première chose à savoir est qu’il n’existe pas de solution de financement spécifique propre à la SCI. 

    Une SCI ne peut pas bénéficier des prêts aidés, tel que le prêt à taux zéro ou le prêt conventionné. Ces prêts ont vocation à être utilisés pour l’achat d’une résidence principale. Dans l’hypothèse où la SCI permet d’acquérir la résidence principale d’une famille (SCI familiale), cela ne sera pas directement la propriété de la famille et il ne serait donc pas possible de bénéficier de ces prêts. 

    De la même façon, les banques ne proposent pas de taux particulier à destination des SCI ou une durée moindre que pour un emprunt classique. 

    Rassurez-vous, cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas emprunter pour acheter le bien immobilier via la SCI. Deux options s’ouvrent à vous : l’emprunt au nom de la SCI ou l’emprunt personnel des associés à reverser à la SCI. 

    Captain Contrat décrypte pour vous ces deux solutions.

       

    1. L’emprunt au nom de la SCI
    2. L’emprunt personnel des associés

    Décryptons ensemble les solutions pour financer une SCI

    L’emprunt au nom de la SCI 

    Dès sa création, la SCI peut demander un emprunt auprès d’une banque afin de concrétiser l’achat d’un bien immobilier dont elle sera propriétaire. Le gérant sera habilité à réaliser toutes les démarches nécessaires auprès de la banque. 

    Condition suspensive d’obtention d’un prêt 

    Avant l’obtention d’un prêt, il est possible que la SCI signe une promesse de vente. Dans ces conditions, il est important de savoir que la SCI peut bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt. Autrement dit, la vente sera définitive seulement et seulement si la SCI obtient l’accord de financement de la banque. Si tel n’est pas le cas, la SCI pourra renoncer à l’achat et ne sera pas tenu de payer le prix convenu de la banque. 

    Bon à savoir : Une telle clause engage la SCI à réaliser les démarches aux fins d’obtention d’un prêt auprès d’un établissement bancaire, sinon elle devra obligatoirement s’acquitter du montant de la vente. 

    La capacité d’emprunt de la SCI 

    Pour évaluer la capacité d’emprunt et de remboursement de la SCI, la banque examinera la situation personnelle de chacun des associés puisqu’ils sont responsables personnellement et indéfiniment à l’égard de la SCI

    En effet, si la SCI ne peut plus honorer les mensualités de remboursement, la banque pourra demander aux associés de rembourser à proportion de leur détention de parts sociales. A titre d’exemple, si vous détenez 40% du capital social de la SCI, vous êtes solidaire des dettes contractées à hauteur de 40% du montant de celles-ci. 

    Les garanties demandées par la banque 

    Pour se protéger d’un défaut de remboursement, la banque va exiger de prendre des garanties particulières : 

    • une hypothèque qui permettra à la banque de saisir le bien et de le vendre
    • un privilège de prêteur de deniers qui octroie à la banque la possibilité de se faire payer en priorité par rapport à d’autres créanciers éventuels 
    • un cautionnement solidaire des associés ayant pour conséquence que chacun s’engage à rembourser l’intégralité du prêt à la banque 

    Bon à savoir : Malgré que ce soit la SCI qui réalise l’emprunt, la banque n’accordera le prêt que si tous les associés souscrivent à une assurance décès-invalidité. 

    Les modalités de remboursement 

    Si l’achat immobilier a vocation à être un investissement locatif, la SCI utilisera les loyers qu’elle percevra pour rembourser le prêt. 

    Par contre, si le bien acheté n’est pas loué ou que les locataires sont insolvables pour quelque raison que ce soit, la SCI devra avoir une trésorerie suffisante pour honorer les mensualités de remboursement, grâce par exemple à des apports en compte courant.  

    Comment financer sa SCI ?

    L’emprunt personnel des associés

    Les associés peuvent choisir de contracter un prêt personnel avant de le reverser à la SCI. Dans ce cas, les modalités du prêt seront différentes. 

    La capacité d’emprunt des associés 

    Chaque associé va effectuer les démarches nécessaires aux fins d’obtention d’un prêt en leur nom personnel. Il y aura donc autant de prêts que d’associés. La banque examinera individuellement leur capacité d’emprunt et déterminera le montant qu’ils peuvent emprunter. Chaque associé peut donc disposer d’un prêt au montant différent en fonction de ses ressources personnelles. 

    Le reversement du prêt à la SCI 

    Le prêt étant effectué aux fins d’acquisition par la SCI d’un bien immobilier, les associés disposent de deux possibilités pour reverser le montant de leur prêt personnel à la SCI : 

    • Le versement se fait par un apport en numéraire, en échange de quoi les associés recevront des parts sociales proportionnellement à la valeur de leur apport. Le capital social de la SCI sera donc relativement élevé. 
    • Le versement peut se faire via des apports en compte courant d’associés. Il s’agit d’une forme de prêt que chaque associé va faire au bénéfice de la SCI. Il est préférable de prévoir une convention de compte courant afin de déterminer les modalités de remboursement et la durée de ce prêt. Ce prêt n’emporte aucune conséquence sur le montant du capital social, dont le montant peut être relativement faible. 

    Les garanties demandées par la banque 

    La banque ne pourra prendre de garantie sur le bien ou compter sur un cautionnement solidaire des autres associés car le prêt est effectué à titre personnel. En revanche, la banque peut prendre des garanties sur le patrimoine personnel de l’associé, dont les parts sociales de la SCI, et lui demander de trouver une caution pour garantir le remboursement du prêt.  

    Les modalités de remboursement 

    Chaque associé est tenu de rembourser personnellement son prêt sur ses revenus personnels. 

    Lorsque le prêt a été reversé par apport en numéraire à la SCI, le montant des revenus fonciers que les associés percevront annuellement pourra être utilisé au remboursement de leur prêt. 

    Lorsque le prêt a été reversé par apport en compte courant, cela va dépendre des modalités de remboursement qui seront fixées entre la SCI et l’associé. L’avantage d’un apport en compte courant est que cela permet de récupérer les fonds versés à la SCI progressivement et de prévoir un taux d’intérêt, qui pourrait être identique au taux d’intérêt appliqué par la banque. 

     

    Vous avez fait votre choix de financement et vous êtes désormais prêts à créer votre SCI ? N’hésitez pas à faire appel à Captain Contrat pour vous aider à constituer votre SCI ! 

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      Amélie Bernard
      A propos de Amélie Bernard

      Titulaire d’un double diplôme Master droit des affaires et MBA Management/Gestion, Amélie se destine à la profession d’avocat afin d’accompagner les entreprises dans les étapes clés de leur vie sociale (formation, M&A, restructuration). Passionnée, elle aime rendre l’information juridique accessible aux entrepreneurs d’aujourd’hui et de demain.

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