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    Comment créer une SCI ?

    Création d'entreprise
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    4min Vous êtes plusieurs à partager un même bien immobilier ? Dans ce cas, vous avez peut-être intérêt à créer une Société Civile Immobilière (SCI), laquelle présente plusieurs intérêts non négligeables au niveau administratif, fiscal et patrimonial. Ceci étant, avant de vous lancer, il est important de comprendre le fonctionnement de cette forme juridique et de bien respecter toutes les étapes lors de sa création. Alors comment créer sa SCI ? Le point avec cet article.

    Au sommaire :

    1. Qu'est-ce qu'une SCI ?
    2. Comment fonctionne la SCI ?
    3. Les avantages et les inconvénients de la création d'une SCI
    4. Quelle est la procédure à suivre pour créer une SCI ?

    Qu’est-ce qu’une SCI ?

    La Société civile immobilière – SCI – est une société civile qui a pour objet la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est en général mise en place pour faciliter la gestion d’un patrimoine commun et pour optimiser la transmission de celui-ci.

    Les caractéristiques générales de la SCI

    La SCI est une forme de société à part entière et dispose donc de caractéristiques qui lui sont propres. 

    Tout d'abord, le capital social d’une SCI est totalement libre, c'est-à-dire qu'aucun montant minimum n’est exigé pour créer une SCI. Pour constituer ce capital, les associés doivent effectuer des apports, soit en numéraire (argent), soit en nature (bien). 

    En outre, la SCI doit être constituée au minimum de 2 associés. Les associés peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques, et obtiennent en contrepartie de leurs apports des parts sociales dans la SCI, lesquelles représentent leur poids dans la société.

    Les différentes formes de SCI

    La SCI d’attribution

    La SCI d'attribution est généralement utilisée par des investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine immobilier conséquent en vue de se le partager. Chaque participation est fonction de la part du bien que l'associé récupérera par la suite. Cette formule permet aux associés de bénéficier d'une liberté totale sur les lots qu'ils possèdent. A la fin du processus d'acquisition, chaque associé accède à la propriété de son lot.

    La SCI à capital variable

    La SCI à capital variable permet de faciliter les fluctuations de capital en allégeant le formalisme sociétaire. Si vous souhaitez procéder à une augmentation de capital, seul le bulletin de souscription sera nécessaire, vous n'aurez pas besoin de procéder aux formalités de publicité. Dans le cas d’une diminution de capital, vous aurez simplement à fournir l’acte de cession de parts sociales.

    Vous hésitez entre capital variable et capital fixe ? Sachez que, même si vous faites le choix d'une SCI à capital fixe, il sera toujours possible de la transformer en SCI à capital variable par la suite.

    La SCI familiale

    La SCI familiale est particulièrement intéressante pour gérer un bien en famille et notamment dans les cas de succession. Les différents associés appartiennent à la même famille, et ce jusqu’au 4ème degré.

    La SCI de gestion ou de location

    C’est la SCI classique. C’est la société qui est propriétaire du bien immobilier, les associés ne le sont pas. 

    La SCI construction vente

    La SCI construction vente permet d’acquérir un terrain, puis de le revendre immédiatement. Il est conseillé d’opter pour un capital variable, facilitant le formalisme de la société.

    Comment fonctionne la SCI ?

    Si vous envisagez de créer une SCI, vous devez vous familiariser avec le fonctionnement de la SCI

    Les associés de la SCI

    L'intérêt de la SCI est de permettre à plusieurs personnes de mettre en commun un ou plusieurs bien immobiliers : c’est la société qui devient propriétaire, et non plus les personnes. 

    Sans SCI, la gestion d'un patrimoine en commun est soumise aux règles de l’indivision. L’indivision est une forme de copropriété peu encadrée, sans convention spécifique, qui peut poser d'importantes difficultés en cas de désaccord et de conflit entre les individus, notamment des situations de blocage. La SCI permet de limiter les conflits et de faciliter la gestion, en rendant le bien la propriété d’une personne morale.

    Comme indiqué précédemment, la SCI doit être créée par un minimum de 2 associés, mais n'a pas de nombre maximum d'associés.

    Les bénéfices issus de la location ou de la vente du bien sont répartis à proportion égale ou non entre les associés, en principe à hauteur de leur apport au capital social. Les associés sont responsables indéfiniment des dettes, sur leurs biens propres, mais de manière non solidaire, et en proportion de leur participation dans le capital social.

    Il n’y a aucune condition de nationalité. La durée de vie de la SCI ne peut excéder 99 ans.

    Les statuts de la SCI

    Les statuts de la SCI nomment le gérant de la SCI, associé ou non. Ils définissent son rôle et délimitent son pouvoir de décision. Il est le représentant légal de la société : il signe les contrats, ouvre un compte bancaire, etc. Les actes importants comme un achat ou une vente immobilière peuvent rester soumis à la décision des associés, sous forme de vote en assemblée générale. Les règles de la majorité sont librement fixées par les statuts de la SCI.

    Le gérant de la SCI

    Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils le souhaitent. Le gérant de la SCI peut être :

    • un associé ou un tiers ;
    • une personne physique ou une personne morale ;
    • français ou étranger ;
    • désigné dans les statuts ou par une décision ultérieure des associés ;
    • révoqué à la majorité des associés, en justice pour toute cause légitime. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts pourront lui être attribués.

    En ce qui concerne ses pouvoirs au sein de la SCI, ils sont délimités dans les statuts. A l’égard des tiers, le gérant engage la SCI pour tous les actes entrant dans l’objet social.

    La cession des parts d'une SCI

    La cession des parts d’une SCI nécessite d’obtenir l’agrément de tous les associés, à moins que les statuts n’en disposent autrement.

    Outre les droits d’enregistrement dont l’acquéreur doit s’acquitter, les plus values sont également soumises à imposition lorsque la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

    Les assemblées générales d’une SCI

    Une fois par an, la SCI doit tenir une assemblée générale et dresser un procès-verbal à son issue. Ce sont les statuts qui définissent les conditions de vote et de majorité. 

    comment_creer_sci_formalites

    Les avantages et les inconvénients de la création d'une SCI

    Les avantages de la SCI

    L'avantage de créer une SCI est qu'elle permet de prévenir les éventuels problèmes de gestion que peut poser l’indivision. En indivision, un désaccord suffit à bloquer tout acte. Dans une SCI, le gérant peut continuer à prendre les décisions pour assurer une bonne gestion, même en cas de désaccord de l’un des associés.

    Hormis la facilité et la fluidité de gestion, les avantages du régime de la SCI sont surtout fiscaux et patrimoniaux.

    Contrairement à un bien immobilier détenu par une personne physique, il est possible de déduire un endettement de la valeur du bien, pour en faire un actif net sur lequel seront calculés les droits de mutation, réduisant le coût de la donation.

    De plus, avec une division du bien en parts sociales, la succession peut être progressive, pour profiter au mieux des tranches basses des barèmes des abattements réalisés sur les donations faites du vivant des donateurs. L’intérêt est de pouvoir limiter le coût d’éventuels droits de succession.

    Les inconvénients de la SCI

    A côté des avantages, la SCI présente aussi des inconvénients.

    Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité de ses associés : ceux-ci sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social. Impossible d’y échapper, la loi ne permet pas aux associés de prévoir une clause contraire dans les statuts !

    La SCI est aussi caractérisée par un certain manque de souplesse, ce qui a tendance à rendre certaines décisions irrévocables. Si une SCI décide d’opter pour le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne pourra plus choisir l’imposition sur le revenu. 

    Quelle est la procédure à suivre pour créer une SCI ?

    La création d'une SCI doit respecter une procédure précise en 4 étapes, dans un délai d’un mois à partir de la signature des statuts.

    La rédaction des statuts

    Puisque cette forme de société offre une certaine liberté dans les rôles et les pouvoirs des associés et du gérant, il est d'autant plus important de confier la rédaction des statuts de sa SCI à un professionnel du droit.

    C'est un engagement longue durée, qui implique un patrimoine partagé : l'enjeu est de taille et vous avez besoin de connaître certaines subtilités pour prendre la bonne direction.

    En plus de certaines clauses obligatoires qui devront impérativement figurer, il faudra également préciser certaines clauses comme celle de l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorité lors des assemblées, les conditions de modification des règles de fonctionnement, les modalités de cessions de part sociales, etc.

    Notez que les statuts sont rédigés sous seing privés ou par acte notarié, puis signés.

    L’enregistrement auprès du centre des impôts

    Depuis janvier 2015, les statuts n’ont plus à être enregistrés au centre des impôts, sauf s’ils ont été constitués chez un notaire, par acte notarié, et sauf si l’acte comporte des apports d’immeuble, de fonds de commerce, de parts sociales, d’actions.

    La publication de l’avis de constitution

    Pour informer les tiers de la création d’une nouvelle SCI, un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département dont dépend le siège de la société. L’avis doit comporter :

    • La date de signature des statuts,
    • Le nom de la société,
    • La forme de la société,
    • Le montant du capital social,
    • La valeur nominale des parts,
    • L’adresse du siège social
    • L’objet de la société,
    • Le nom du gérant,
    • Le tribunal de commerce d’immatriculation de la société.

    L’immatriculation de la SCI

    La SCI n’existera juridiquement qu’une fois immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le gérant doit déposer un dossier complet auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège de la SCI. Le dossier comprend entre autres :

    • Deux exemplaires des statuts,
    • Le formulaire M0 rempli et signé,
    • Un exemplaire de la publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales,
    • L’acte de nomination du gérant s’il n’est pas spécifié par les statuts,
    • L’éventuel rapport du commissaire aux apports,
    • Une déclaration de non-condamnation du gérant ainsi qu’une copie de sa carte de séjour s’il est de nationalité étrangère.

    Le greffe du tribunal de commerce accorde ensuite un numéro d’immatriculation, et publie la création de la SCI au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).

     

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      Amélie Gautier
      A propos de Amélie Gautier

      Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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