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    HOME > CREER VOTRE SOCIETE > CREATION SCI > Création de SCI : 4 erreurs à absolument éviter

    Les erreurs à éviter lors de la création d'une SCI

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Constituer une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de faciliter la gestion de leur patrimoine immobilier commun. Cette forme sociale est souvent privilégiée entre les membres d’une même famille

    La SCI facilite ainsi l’acquisition d’un bien immobilier et sa gestion lorsque plusieurs personnes sont impliquées. C’est également un outil unique permettant de favoriser la transmission patrimoniale. 

    Si vous souhaitez constituer une SCI, de nombreux points d’attention sont à prendre en compte afin de permettre une gestion optimale de votre patrimoine. 

    Captain Contrat a établi une checklist afin de vous aider dans ce projet commun et vous avertir sur les points de vigilance à connaître. 

     

    La propriété immobilière 

    Avant de constituer votre SCI, il faut bien prendre en compte que vous ne serez pas propriétaire du ou des biens immobiliers dont il sera question. 

    Vous serez détenteurs de parts sociales de la SCI qui, en tant que personne morale, sera propriétaire du ou des biens immobiliers. 

    En tant qu’associé, vous pouvez décider d’apporter votre bien immobilier à la SCI en échéance de parts sociales à proportion de la valeur du bien apporté. 

    Votre bien immobilier deviendra la propriété de la SCI ; c’est pourquoi ce type d’apport est considéré comme une cession immobilière avec toutes les conséquences que cela implique.

    Autre possibilité : la constitution du patrimoine immobilier peut se faire postérieurement à la constitution de la SCI. De cette façon, le bien sera acquis par la SCI et celle-ci en sera directement propriétaire. 

    La rédaction des statuts de la SCI  

    Comme pour toutes les sociétés, la rédaction des statuts de la SCI est une étape primordiale. 

    Cela va être l’occasion de vous poser diverses questions : 

    Une SCI à capital fixe signifie que le montant du capital social est déterminé dès l’origine, les associés sont tous connus, et toute modification (augmentation ou réduction) du capital implique une modification des statuts. 

    A l’inverse, comme son nom l’indique, une société à capital variable n’a pas de capital social fixe. Concrètement, le capital social est déterminé par un seuil et un plafond entre lesquels il peut varier (par exemple : entre 5 000 et 50 000 €). 

    L’identité des associés est anonyme : ils peuvent entrer et sortir plus librement sans modification des statuts. 

    • Comment déterminer l’objet social ?
    Cette question est liée avec les pouvoirs qui seront attribués au gérant de la SCI. Ce dernier détiendra tout pouvoir pour agir dans les limites de l’objet social. Il convient donc de ne pas admettre la vente des biens immobiliers dans l’objet social sinon il pourra décider seul de la vente du patrimoine. L’objet social doit également être défini assez largement pour inclure tous les actes susceptibles d’entrer dans la gestion du patrimoine de la SCI. 
    • Comment gérer des évènements ponctuels ?
    La présence de plusieurs associés peut engendrer des mésententes ou des changements de situation personnelle tels qu’un divorce, une indivision, une cession de parts sociales à une tierce personne ou une succession. Il vous est possible d’insérer des règles de majorité particulières, une clause d’agrément ou un droit de préemption pour prévenir ces évènements. 

    Bon à savoir : Certaines clauses obligatoire doivent figurer dans vos statuts, d’où la nécessité de vous faire accompagner par des professionnels dans cette étape clé. Ne vous fiez pas aux statuts types disponibles sur internet !

    Le régime fiscal de la SCI  

    Il est nécessaire de se poser la question du régime fiscal applicable à votre future SCI car cela a des conséquences sur votre fiscalité personnelle en tant qu’associé. 

    La SCI en tant que société civile est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, il est possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option sera irrévocable : vous ne pourrez plus changer d’avis et revenir au régime de l’impôt sur le revenu. 

    Faisons le point ensemble sur les différences entre ces deux régimes : 

    • Imposition à l’IR : 
    • Tous les associés seront imposés en fonction du résultat de la SCI proportionnellement à leur quote-part du capital social. 
    • Les bénéfices réalisés par la SCI feront également l’objet d’une imposition, même s’ils n’ont pas été distribués aux associés. 
    • Impositions à l’IS :
    • Ce sera la SCI (et non les associés) qui sera redevable de l’IS en fonction de son résultat.
    • Les associés ne seront imposés que sur les bénéfices effectivement distribués. 

    Cependant, la déductibilité des charges et la prise en compte des pertes sont différentes entre les deux régimes. Ainsi, bien que l’option à l’IS peut paraître avantageuse, nous vous conseillons de demander l’avis d’un expert. Il déterminera en fonction de la situation fiscale personnelle de chaque associé le régime le plus adéquat, tant pour les associés et que pour la SCI. 

    Bon à savoir : L’activité civile implique notamment l’interdiction de location meublée, assimilée à une activité commerciale du point de vue fiscal et entraîne l’assujettissement à l’IS. Une tolérance administrative admet la location meublée lorsque les revenus qui en sont issus ne dépassent pas le seuil de 10% des revenus générés par la SCI. 

    Les démarches administratives de constitution de la SCI 


    Maintenant que vous avez connaissance de ces points essentiels, vous êtes désormais prêts à constituer votre SCI

    Pour cela, il vous faudra suivre les étapes suivantes : 

    1. Rédiger les statuts en prenant en compte les points d’attention relatifs au capital, à l’objet social ainsi que les clauses particulières pour pallier à certains évènements en cours de vie sociale (règle de majorité, agrément, droit de préemption)
    2. Publier un avis de constitution de votre SCI dans un journal d’annonces légales
    3. Immatriculer votre SCI auprès du registre du commerce et des sociétés : Pour cela, il faut vous rendre au greffe du tribunal de commerce compétent en fonction du siège social de la SCI avec les documents suivants : 
    • Un exemplaire des statuts daté et signé 
    • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts 
    • Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société 
    • Un formulaire Mo rempli et signé, il s’agit de la déclaration d’immatriculation d’une société civile 
    • Une pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux du siège social (contrat de domiciliation, bail) 
    • Attestation de parution de l’avis de constitution
    • Une copie de la pièce d’identité de tous les associés
    • Le gérant, personne physique, devra fournir une copie de sa pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation. Si le gérant est une personne morale (société par exemple) un extrait de kbis datant de moins de trois mois doit être joint au dossier. 
    • Un règlement de 70,39 € à l’ordre du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Ce montant est susceptible de varier en fonction de l’année en cours.

    Suite à cela, le greffe vous délivrera un numéro d’immatriculation et publiera la création de la SCI au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). 

    Bon à savoir : Les démarches d’immatriculation sont les premières formalités juridiques de votre SCI. Toutefois, au cours de son existence, d’autres formalités devront être respectées : approbation des comptes annuels, modification des bénéficiaires effectifs, modification des statuts à déposer au greffe le cas échéant par exemple. 

     

    Face à ces particularités propres à la SCI, il est préférable de vous faire accompagner dans vos démarches. Comme nous vous l’avons expliqué, la rédaction des statuts doit faire l’objet d’une attention particulière sur de nombreux points. Le choix du régime fiscal est également délicat et propre à chaque création. L’équipe Captain Contrat est disponible pour vous accompagner pas à pas dans la constitution de votre SCI.  

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      Amélie Bernard
      A propos de Amélie Bernard

      Titulaire d’un double diplôme Master droit des affaires et MBA Management/Gestion, Amélie se destine à la profession d’avocat afin d’accompagner les entreprises dans les étapes clés de leur vie sociale (formation, M&A, restructuration). Passionnée, elle aime rendre l’information juridique accessible aux entrepreneurs d’aujourd’hui et de demain.

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