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    Les 10 questions les plus posées sur la SCI

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Vous avez un projet immobilier à plusieurs ? Vous recherchez un moyen de gérer au mieux ce patrimoine ? Alors vous avez peut être déjà entendu parler de la Société Civile Immobilière (SCI).

    Pourtant, vous avez encore beaucoup de questions à propos de ce statut juridique.

    Pourquoi la SCI constitue un avantage fiscal ? Un mineur peut-il être associé ? Combien va me coûter la création de cette société ?

    Vous n’êtes pas seul à vous poser ces questions. Nous recevons chaque jour de nombreuses questions d’entrepreneurs s'interrogeant sur les avantages et inconvénients de la SCI. C’est pourquoi, nous avons décidé de compiler les 10 questions les plus fréquentes dans cet article.

    1. Qu'est-ce qu'une SCI ? Est-il possible de créer une SCI seul ?
    2. Peut-on créer une activité commerciale en SCI ?
    3. Un mineur peut-il être associé d'une SCI ?
    4. Pourquoi la SCI constitue un atout auprès des banques et facilite l'acquisition d'un bien ?
    5. Pourquoi la SCI constitue un avantage dans la succession ?
    6. Pourquoi est-elle intéressante fiscalement ? Comment choisir entre l'IR et l'IS ?
    7. Qu'est-ce qu'une SCI professionnelle ?
    8. Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?
    9. Combien va me coûter la création d'une SCI ?
    10. Faut-il apporter sa résidence principale en SCI ?

    Qu’est-ce qu’une SCI ? Est-il possible de créer une SCI seul ?

    La SCI est une Société Civile Immobilière. Elle a donc la personnalité morale. C’est une société à responsabilité illimitée, cela signifie que les associés sont responsables indéfiniment sur leur patrimoine personnel des dettes cumulées par la société.

    Souvent utilisée comme outil de gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI permet notamment d’acquérir et de gérer plus facilement des actifs immobiliers à plusieurs.

    La SCI est aussi fréquemment utilisée dans le cadre familial afin d’éviter, notamment, les difficultés liées à l’indivision (qui nécessite l’unanimité dans les prises de décisions) et faciliter la transmission de son patrimoine.

    C'est la SCI qui détient le bien immobilier et les associés obtiennent des parts sociales à hauteur de leurs apports. Les décisions sont prises en assemblée générale.

    La SCI ne peut être créée par une seule personne. Elle est constituée par au moins deux associés (personne physique ou morale).

    Il existe différents types de SCI :

    • la SCI de gestion : c’est aussi la plus courante. Elle permet aux associés de louer le bien immobilier détenu par la SCI et d’en percevoir les loyers.
    • la SCI de construction-vente : elle offre la possibilité d’acheter un terrain, d’y faire construire un bien immobilier pour le revendre par la suite.
    • la SCI familiale : elle permet aux membres d’une même famille d’acheter un bien immobilier ensemble. Chaque membre dispose de parts sociales à hauteur de leur apport initial.

    Peut-on exercer une activité commerciale en SCI ?

    Nous venons de la définir, la SCI est une société civile. Toute activité commerciale est donc exclue. Vous ne pouvez créer une SCI dans le seul but d’acheter un immeuble pour le revendre.

    Cela dit, vous pouvez bien évidemment louer ces biens et en percevoir les loyers. Rien ne vous interdit également d’acheter un terrain pour y bâtir un bien immobilier destiné à être revendu, comme nous l’avons vu pour la SCI de construction-vente.

    Un mineur peut-il être associé d’une SCI ?

    La question relative à l’associé mineur revient souvent. C'est notamment le cas dans le cadre d’une SCI familiale ou encore suite au décès de l’un des associés laissant sa succession au descendant mineur.

    Rappelons que la SCI est une société civile, les associés n’ont donc pas le statut de commerçant. C’est la raison pour laquelle un mineur peut devenir associé de SCI.

    D’autant plus que la loi autorise un mineur à être propriétaire de biens mobiliers ou immobiliers.

    Pour le mineur de moins de 16 ans, ce seront les parents, représentants légaux qui percevront les revenus générés par ces biens.

    Jusqu’à l’âge de 18 ans, ce sont les parents du mineur qui administrent les biens immobiliers.  

    Concernant les prises de décisions, les actes courants d’administration (c’est-à-dire qui relèvent de la gestion normale du patrimoine) pourront être pris par l’un des deux parents ou par le parent seul, sans autorisation du juge des tutelles.

    Certains actes de disposition comme la simple acceptation de parts suite à une succession, pourront être pris par l’accord des deux parents.

    En revanche, les actes de dispositions dits graves, devront être soumis au juge des tutelles.

    En effet, n’oublions pas que les associés de SCI sont indéfiniment et solidairement responsables sur leur patrimoine personnel. Afin de limiter ce risque pour les mineurs, il est recommandé d’aménager une responsabilité limitée du mineur dans les statuts. Le surplus pouvant être supporté par les autres associés.

    Le risque est d’autant plus grand que la souscription d’un emprunt par le représentant légal du mineur n’a pas à être soumis au juge des tutelles selon la jurisprudence. Notons toutefois que la responsabilité du banquier et des autres intervenants pourra être retenue en cas de préjudice causé au mineur.

    La participation d’un mineur au sein d’une SCI doit donc être prise avec précaution.

    Pourquoi la SCI constitue un atout auprès des banques et facilite l’acquisition d’un bien ?

    La SCI permet notamment l’acquisition d’un bien à plusieurs personnes, plusieurs associés. L’immeuble est démembré au sein de la SCI et les associés reçoivent des parts sociales à hauteur de leur apport initial.

    Une banque sera plus frileuse à accepter un emprunt pour l’achat d’une maison seul.

    En revanche, acheter un bien à plusieurs offre davantage de garanties pour la banque. Un bien quasi impossible à acquérir seul devient plus accessible lors d’un achat à plusieurs.

    De même, le taux d’endettement n’aura pas d’impact. Une fois acheté, le bien appartient à la SCI, il sort du patrimoine personnel des associés. C’est donc la SCI qui supportera l’emprunt.

    Pourquoi la SCI constitue un avantage dans la succession ?

    La SCI permet de gérer efficacement son patrimoine et en facilite la succession et la transmission pour plusieurs raisons.

    La SCI offre une très bonne alternative à l’indivision et ses principaux inconvénients, à savoir l’unanimité requise de tous les indivisaires pour les décisions importantes, et le risque de perdre le bien immobilier en cas de provocation du partage par l’un des indivisaires.

    Un associé en SCI peut très simplement décider de quitter la société en cédant ses parts sociales. C’est donc un excellent moyen de transmettre son patrimoine sans avoir à risquer de perdre le bien en question.

    La SCI facilite également la succession grâce à la possibilité de démembrer la propriété en parts sociales. Par exemple, un couple de parents peut apporter un immeuble dont ils sont propriétaires (en nue-propriété) dans une SCI, puis effectuer une donation de leurs parts à leurs enfants.

    Il est aussi possible de prévoir une clause dans les statuts de la SCI, permettant au gérant de la société de donner la quasi-totalité de ses parts en nue-propriété, c’est-à-dire de transmettre la quasi-totalité de la propriété du bien à un héritier, tout en gardant quelques parts sociales lui permettant de conserver le contrôle de la société et la perception des revenus.

    Enfin, la SCI permet de réduire les droits de donation et de succession grâce notamment à l’application d’abattements.

    questions_SCI

    Pourquoi est-elle intéressante fiscalement ? Comment choisir entre l’IR et l’IS ?

    En principe, les bénéfices réalisés par une SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés sont imposés directement sur la quote-part du résultat dans  la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont en prime soumis aux prélèvements sociaux.

    A noter que les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés, quand bien même ils ne seraient pas distribués.

    Mais les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix était autrefois irrévocable. Mais la loi de finances pour 2019 permet désormais aux associés de revenir à l’IR jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel l’option a été prise. Au delà de ce délai, l’option devient irrévocable. (A noter que la société qui a décidé de renoncer à l’IS, ne pourra pas revenir sur ce choix plus tard).

    Comment faire son choix entre ces deux régimes d’impositions ?

    Une question simple peut vous aider à faire ce choix : souhaitez-vous privilégier des revenus ou des plus-values ?

    L’option à l’IS est très défavorable pour les plus-values, mais demeure avantageuse pour les revenus.

    Ainsi, si vous souhaitez avant tout des revenus immédiats (revenus locatifs par exemple) sur un bien à faible potentiel de plus-value, l’option pour l’IS est à privilégier.

    A l’inverse, si votre investissement est à long terme avec un fort potentiel de plus-value à terme, et non pas la volonté d’obtenir immédiatement un rendement, le régime de l’IR est plus avantageux.

    Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

    La SCI professionnelle permet un montage souvent apprécié des entrepreneurs.

    Il s’agit d’une société créée afin de gérer le patrimoine immobilier d’une entreprise commerciale. Cela permet notamment de bien distinguer la société immobilière et la société d’exploitation.

    La création d’une entreprise (SAS, SARL, etc.) s’accompagne souvent de l’achat d’un bien immobilier servant de local professionnel.

    Le gérant de société, acquéreur d’un bien immobilier, peut décider de créer une SCI professionnelle et louer son immeuble à sa société d’exploitation.

    Quelles sont les formalités de création d’une SCI ?

    Comme toute société, la SCI impose la rédaction de statuts. La rédaction de ces statuts est libre. Mais il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel afin d’éviter toute mauvaise surprise. La présence d’un notaire sera dans certains cas obligatoire (par exemple si un associé apporte un immeuble dans la SCI).

    D’autres mentions doivent apparaître comme :

    • l’objet de la société. Celui-ci doit être civil (et non commercial).
    • le nombre d’associés (au minimum deux).
    • les apports : ces apports vont déterminer le montant des parts sociales par associés.
    • La durée de la SCI : 99 ans maximum
    • le capital social : aucun minimum n’est imposé
    • la dénomination sociale
    • le siège social

    Les statuts doivent être signés par les associés.

    Une déclaration au Journal d’annonces légales et une immatriculation au RCS sont également nécessaire.

    Si un bien immobilier est apporté à la SCI, le notaire devra publier les statuts au Service de publicité foncière.  

    Combien va me coûter la création d’une SCI ?

    Comme chaque création de société, celle d’une SCI engendre des coûts qu’il vous faudra prévoir. Comment les anticiper ? De quelle nature sont-ils ? Comment éviter les mauvaises surprises ?

    Bien évidemment, il y a les coûts liés aux formalités juridiques et administratives. Les coûts liés à la rédaction de vos statuts, si vous faites appel à un professionnel.

    Mais aussi les coûts liés à la publication d’annonce légale (environ 200 euros), le dépôt de votre dossier d’immatriculation au RCS (environ 40 euros).

    La SCI impose également dans la plupart des cas des frais de notaire.

    A côté de ces coûts incompressibles, il conviendra de prévoir d’éventuels coûts liés à l’intervention régulière d’un expert comptable.

    Faut-il apporter sa résidence principale en SCI ?

    Vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier ou êtes déjà propriétaire ? Vous vous demandez s’il est pertinent d’apporter votre bien en SCI et de détenir votre immeuble en parts sociales.

    L’intérêt de ce montage dépend du lien qui vous lie à votre conjoint : marié, concubins, etc.

    Le couple qui crée une SCI pour sa résidence principale, bénéficie de la facilité à transmettre ce bien à ses héritiers, grâce notamment aux abattements sur les donations.

    Si vous êtes en concubinage, la création d’une SCI sur votre bien principal peut permettre de protéger votre concubin, notamment en cas d’opposition des héritiers.

    Les membres d’un couple marié sous le régime de la communauté légale bénéficie chacun de la moitié de la résidence qu’ils acquièrent. La SCI permet de rompre ce principe, et de définir librement les proportions de détention entre époux (exemple : 70% pour l’un et 30% pour l’autre).

    Attention toutefois à ne pas trop user de ce type de montage dans le but de contourner la fiscalité. Les époux s’exposent à des sanctions pécuniaires pour abus de droit auprès de l’administration fiscale.

    Vous envisagez de créer une SCI ? 

    Captain Contrat propose un service en ligne, à la fois simple et pratique, pour réaliser les démarches nécessaires à la création de votre SCI. 

    1. Répondez et complétez un court questionnaire
    2. Suivez les instructions pour nous transmettre les documents nécessaires à la constitution de votre dossier
    3. Nos formalistes se chargent de monter votre dossier et de le déposer auprès des institutions 
    4. Recevez les documents qui officialisent la création de votre société

     

    Pour en savoir plus, cliquez sur le bouton ci-dessus. 

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      Amélie Gautier
      A propos de Amélie Gautier

      Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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