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    Création de SCI : les spécificités à connaître

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Très appréciée des Français pour gérer leurs biens immobiliers, la Société Civile Immobilière (SCI) présente bien des avantages, qu’ils soient patrimoniaux ou fiscaux. Simple à constituer et à gérer, elle peut en effet permettre d’optimiser la fiscalité sur le revenu ou de préparer la transmission des biens dans le cadre familial. Cet article vous présente les spécificités de la SCI, ses avantages et les formalités à accomplir pour la créer.

    Au sommaire :

    1. La SCI : qu'est-ce que c'est ?
    2. Quelles sont les différentes formes de SCI ?
    3. En quoi la SCI peut-elle aider à gérer un patrimoine en commun ?
    4. Quels sont les avantages fiscaux de la SCI ?
    5. Quelles sont les formalités à accomplir pour créer une SCI ?

    La SCI : qu’est-ce que c’est ?

    Puisque vous envisagez de créer votre propre SCI, vous devez absolument connaître certaines de ses spécificités avant de vous lancer.

    Tout d'abord, pour exister, la SCI doit être constituée entre deux associés au moins.

    Ensuite, vous n’avez pas besoin d'apporter un investissement de départ important, puisqu’aucun montant minimum de capital social n’est imposé par la loi. Pour constituer ce capital, vous devrez procéder chacun à un apport, qui peut être sous forme d’argent (apport en numéraire) ou, plus généralement, sous forme d’immeuble (apport en nature).

    Vous vous verrez ensuite attribuer un certain nombre de parts sociales, en fonction du montant de votre apport.

    Pour faire fonctionner la SCI, vous devrez ensuite nommer un gérant, dans les statuts ou ultérieurement par une décision. Il endossera la responsabilité pour tous les actes engagés au nom et pour le compte de la SCI.

    Enfin, au moins une fois par an, vous vous réunirez avec vos associés au cours d’une assemblée générale. Les conditions de vote des délibérations prises en assemblée générales seront prévues dans les statuts.

    Quelles sont les diffĂ©rentes formes de SCI ?

    Il existe plusieurs formes de SCI, afin de répondre aux besoins divers et variés des associés. Vous pourrez donc créer une :

    • SCI de gestion ou de location : il s’agit de la forme classique de SCI, qui permet de faire porter le poids de la gestion du bien immobilier Ă  la sociĂ©tĂ©, laquelle en devient d’ailleurs propriĂ©taire ;
    • SCI d’attribution : elle a pour but de faciliter l’acquisition en commun d’un bien ou d’un patrimoine immobilier, qui sera ensuite divisĂ© entre les associĂ©s. GĂ©nĂ©ralement, ce type de SCI est plĂ©biscitĂ© par les investisseurs afin de rĂ©aliser des projets d’envergure ;
    • SCI de construction-vente : son objectif est de permettre la construction d’un bien immobilier qui sera revendu immĂ©diatement pour que les associĂ©s rĂ©alisent un bĂ©nĂ©fice ;
    • La SCI familiale : elle est particulièrement intĂ©ressante pour la prĂ©paration de votre succession. Pour pouvoir la crĂ©er, vous devez nĂ©cessairement avoir un lien de parentĂ© avec vos associĂ©s, jusqu’au 4ème degrĂ©.
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    En quoi la SCI peut-elle aider à gérer un patrimoine en commun ?

    La SCI peut vous aider à mieux gérer un patrimoine familial, en vous permettant de sortir de l’indivision ou de préparer votre succession.

    • La SCI, pour sortir de l’indivision et prĂ©server le bien

    Suite à un divorce ou à un décès, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires du même bien. Dans ce cas, elles sont soumises à l’indivision, ce qui signifie qu’elles ont toutes les mêmes droits sur l’immeuble et que les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente, il n’est pas rare que les propriétaires indivis refusent de procéder aux travaux nécessaires et que le bien se dégrade.

    Pour pallier cet écueil, vous pouvez apporter le bien à la SCI qui en devient ainsi propriétaire et prend en charge sa gestion.

    • La SCI, pour prĂ©parer la succession

    La SCI est un outil idéal pour optimiser la fiscalité liée à la succession. Au lieu de recevoir un immeuble, vos héritiers se voient transmettre des parts sociales et paient ainsi moins de droits de succession. En effet, on estime que la liquidité d’un bien divisé en parts sociales est inférieur à sa valeur sur le marché ; les parts sociales profitent donc d’une décote de 10 à 15%.

    Vous avez même la possibilité d’éviter totalement les droits de succession grâce au jeu de la donation. Tous les 15 ans, vous avez le droit de donner 100.000 € sans frais à vos enfants. Si l’immeuble vaut plus que 100.000 €, vous répéterez plusieurs fois l’opération. Au moment de la succession, ce dernier appartient donc déjà à vos héritiers, qui ne paieront pas de droits de succession.

    Il en va de mĂŞme si vous optez pour le dĂ©membrement des parts sociales. Vous attribuez la nue-propriĂ©tĂ© des parts sociales Ă  vos enfants et en conservez l'usufruit. A votre dĂ©cès, vos hĂ©ritiers deviennent pleinement et automatiquement propriĂ©taires du bien, sans payer de droits de succession. 

    Quels sont les avantages fiscaux de la SCI ?

    La SCI est une société transparente, c’est-à-dire que l’imposition se fait sur votre feuille d’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et dans ce cas, c’est elle qui supportera l’impôt sur les bénéfices. De votre côté, vous ne serez imposé que si l’assemblée générale des associés votent une distribution de dividendes.

    Le plus souvent, au démarrage de la SCI, vous avez tout intérêt à choisir l’IR, en raison des charges que vous pouvez ensuite déduire de votre impôt. Par exemple, si vous avez dû prendre un emprunt immobilier pour financer l’acquisition du bien, vous êtes autorisé à déduire les intérêts de vos impôts, au prorata de vos parts sociales. Idem si la SCI enregistre des pertes, celles-ci viendront diminuer votre base d’imposition.

    Si vous faites partie des contribuables assujettis à une tranche d’imposition marginale supérieure à 33%, alors vous préférerez choisir une imposition à l’IS.

    Quelles sont les formalités à accomplir pour créer une SCI ?

    Vous devrez suivre plusieurs étapes pour créer votre SCI. Vous devrez en effet :

    • RĂ©diger les statuts : vous attacherez une importance toute particulière Ă  cette formalitĂ© car ce sont eux qui vont rĂ©gir le fonctionnement de votre sociĂ©tĂ©. Certaines clauses sont obligatoires, d’autres auront pour vocation de fixer l’étendue des pouvoirs du gĂ©rant ou l’arrivĂ©e d’autres associĂ©s. Notez Ă©galement que vous devrez les faire enregistrer s’ils ont Ă©tĂ© rĂ©digĂ©s par un notaire ou si vous avez apportĂ© un immeuble Ă  la SCI.
    • Remplir le formulaire cerfa de crĂ©ation d’entreprise.
    • Publier un avis de constitution dans un Journal d'Annonces LĂ©gales (JAL).
    • Immatriculer votre SCI auprès du Registre du Commerce et des SociĂ©tĂ©s.

     

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      Alex Pernin
      A propos de Alex Pernin

      Diplômé d'un Master II en droit des affaires à la faculté Paris Descartes, Alex s'efforce de rendre accessible l'information juridique afin d'accompagner au mieux les entrepreneurs

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