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Comment créer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Création d'entreprise

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Me Justine Ouazan-Bouhours
Écrit par Me Justine Ouazan-Bouhours
Droit des sociétés
Droit commercial
Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.
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De nombreuses Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont créées chaque année. Véritable succès dans le paysage juridique français, la SCI permet notamment à un groupe de personnes d’acquérir et gérer des biens immobiliers tout en évitant l’indivision.

Mais concrètement qu’est-ce qu’une SCI et dans quel cas en créer une ? Qu’est-ce que la SCI familiale ? Quelles sont les formalités à remplir pour créer sa SCI ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ? Pourquoi est-il important de se faire conseiller par un bon avocat ?

Vous souhaitez créer une SCI, Me Justine Ouazan-Bouhours vous livre ses conseils pour réussir la création de votre SCI.

 

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

 

La SCI est soumise aux dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil.

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum de deux personnes associées, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine est détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés proportionnellement à leur apport.

Une SCI est ainsi souvent la forme juridique choisie pour permettre de créer et gérer un patrimoine à plusieurs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse en cas de succession. En effet, la SCI va vous permettre d’éviter une indivision, c'est-à-dire lorsque le patrimoine du défunt revient indistinctement à ses héritiers et ce, sans matérialisation individuelle des parts. Chaque décision est alors soumise à l’avis de tous les indivisaires, ce qui peut rapidement entraîner des situations de blocages ou de mésentente. La SCI apparaît alors comme une solution alternative. 

Créer sa SCI peut répondre à trois objectifs :

  • anticiper la transmission de son patrimoine
  • protéger son concubin, sa compagne en cas de décès
  • se protéger contre des conflits entre héritiers

 

Bon à savoir : Une SCI peut être familiale (SCI familiale) lorsque les parents souhaitent gérer leur patrimoine avec le concours de leurs enfants, dans l’esprit de leur léguer in fine ce patrimoine. Dans ce cas, les associés sont de la même famille.

 

Quelles sont les formalités à remplir pour créer sa SCI ?

 

Une SCI comme son nom l’indique est une société. Dès lors, un certain nombre de formalités doit être respecté, à commencer par la rédaction de statuts. En outre, et comme pour toutes sociétés, votre SCI impose une gestion sur la durée (tenir une comptabilité, convoquer les associés en assemblée générale…). 

Je vous conseille de procéder par étapes afin de remplir au mieux toutes les formalités indispensables pour la création de votre SCI.

 

La rédaction des statuts

 

En premier lieu, comme pour chaque création de société, la rédaction des statuts de votre SCI s’impose. Ce document vous permet de décrire avec précision les modalités de fonctionnement de la SCI, notamment les pouvoirs du gérant. La rédaction des statuts est ainsi une étape essentielle pour la création de votre SCI.

Ces statuts doivent notamment préciser les mentions suivantes :

  • la dénomination sociale de la SCI : c’est-à-dire le nom de votre société civile ;
  • l’adresse du siège social de la SCI : elle peut être domiciliée à l’adresse d’un des immeubles détenus par elle ou à tout autre endroit choisi par les associés ; 
  • la durée de vie de la SCI : elle peut être de 99 ans maximum ; 
  • l’objet social de la SCI : il s’agit de son activité qui est forcément civile ; 
  • le nombre et le nom des associés qui sont au minimum de deux ; 
  • le capital social de la SCI : ce capital est composé des apports des associés. Les apports peuvent être en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (apport d‘un bien ou d’un droit de jouissance sur ce bien). Ces apports vont donner droit à des parts sociales aux associés. Il faut noter qu’aucun minimum légal n’est fixé pour le montant du capital ; 
  • le nom du ou des gérants : le gérant peut être ou non un des associés de la SCI. Ce peut être une personne physique ou morale, français ou étranger. Il est désigné, sauf disposition contraire des statuts, par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales ; 
  • les modalités de fonctionnement de la société.

 

Ainsi, la rédaction des statuts est essentielle dans le processus de création de votre entreprise. Vous devez encadrer au plus près ce document qui va être la clé du fonctionnement de votre société. C’est pourquoi il ne faut surtout pas négliger cette étape. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner et conseiller par un avocat dès la création. C’est l’assurance de démarrer avec des bases et un arsenal juridique solide.

Les statuts doivent être signés par tous les associés. Vous devez également publier dans un journal d’annonces légales un avis de création de votre société dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts.

À noter : depuis le 1er janvier 2015 l’obligation d’enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises n’est plus obligatoire. Il existe cependant deux exceptions, lorsque les statuts sont établis par acte authentique et en cas d’apport d’un immeuble au capital social.

 

L'immatriculation de votre SCI

 

Ainsi, dans certains cas l’enregistrement n’est plus obligatoire, mais vous devez tout de même déposer votre dossier au greffe du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Pour cela, vous devez remplir un formulaire d’immatriculation de la SCI devant contenir un certain nombre de documents, dont notamment :

  • une déclaration de non-condamnation : le gérant ne doit pas avoir une interdiction judiciaire contre lui de gérer une société ;
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs : vous devez déclarer quels sont les bénéficiaires effectifs de la société. Ces bénéficiaires sont les personnes physiques détenant plus de 25 % du capital social ; 
  • le formulaire M0 de SCI : un document administratif obligatoire pour pouvoir immatriculer votre société ; 
  • l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales

 

L’immatriculation de votre SCI vous permettra de recevoir un numéro SIREN et un extrait K-Bis. Dès lors, votre SCI existe réellement au sens légal du terme. 

Puis, chaque associé va recevoir au moins un exemplaire certifié conforme des statuts.

Une fois ces statuts rédigés avec soin, vous allez devoir déposer votre capital social sur un compte bancaire.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

 

Comme pour toute société, la SCI présente des avantages mais aussi des inconvénients qu’il vous faut connaître afin de faire votre choix en toute connaissance de cause. 

 

Les avantages d’une SCI

 

Créer une SCI comporte plusieurs avantages.

 

La protection du patrimoine immobilier

Le principal avantage d’une SCI est de vous permettre d’organiser librement l’acquisition et la gestion de votre patrimoine immobilier. C’est un moyen de vous prémunir contre des problèmes de gestion qui peuvent survenir dans le cadre d’une indivision.

En effet, si vous êtes en indivision sur un bien immobilier et qu’un désaccord surgit, il peut bloquer tout acte. La SCI possède un patrimoine qui lui est propre. Ce patrimoine se distingue de celui de ses associés.

Votre SCI est ainsi l’unique détentrice du patrimoine immobilier. En cas de difficulté, ceci vous protège des créanciers qui devront d’abord se retourner contre la SCI. 

 

Investissement et partage des coûts 

La SCI est également un excellent moyen d’investir à plusieurs et ainsi acquérir un bien que vous n’auriez pu obtenir seul. Vous augmentez ainsi votre capacité d’investissement, ce qui facilite également les démarches auprès des banques, moins frileuse à l’idée de vous suivre dans votre projet. 

Parallèlement, l’ensemble des charges et des coûts relatifs aux biens immobiliers sont partagés entre les associés. 

 

La transmission simplifiée du patrimoine immobilier

En cas d’indivision sur le bien immobilier, chaque héritier indivisaire souhaitant vendre peut contraindre le partage. A l’inverse, les associés d’une SCI sont libres de vendre leurs parts (ce qui ne dénature pas la destination de l’immeuble). De plus, une clause dans les statuts peut prévoir que cette vente sera soumise à l’accord, à l’agrément de tous les associés. Ceci évite qu’une personne tierce n’entre au sein de la SCI sans l’accord des associés déjà présents. 

La SCI est également souvent utilisée par des parents qui veulent transmettre un bien immobilier à leurs enfants sans perdre la gestion du bien. Ils deviennent ainsi gérants du bien et maîtrisent la gestion de celui-ci.  

Ainsi, si vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficierez d’abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe. Ces abattements sont de 100 000 € par enfant pour chaque donation. Ces donations sont renouvelables tous les 15 ans.

 

Une fiscalité assouplie

La SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Elle n’a pas de bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices réalisés. Ils vont déclarer chacun leur quote-part de résultat à l’IR.

À noter : si votre société civile immobilière loue des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés. 

 

Les inconvénients d’une SCI

 

La SCI n’est pas sans contrainte. 

La responsabilité indéfinie des associés de SCI est l’un des principaux inconvénients de cette forme juridique. Le code civil prévoit que les associés «répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social». Cela signifie que contrairement aux sociétés à responsabilité limitée (SAS, SARL), les associés de SCI risque son patrimoine personnel. Toutefois, la participation de l’associé dépend du montant de sa participation au capital social. Ainsi, les associés de la SCI sont responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine propre, en proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social.

L’autre inconvénient réside dans la complexité de la création de la SCI. Comme pour toute société, il n’est pas simple de rédiger des statuts correctement, sans oublier de clause indispensable. C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner d’un avocat spécialisé en la matière.

Enfin, son champ d’activité est limité. Elle ne peut servir qu’à gérer les biens achetés.

 

Pourquoi se faire accompagner d’un avocat ?

 

Comme nous l’avons vu la création de la SCI peut être complexe, selon vos objectifs.

Ses statuts doivent être très rigoureusement définis. La gestion même de la SCI peut se révéler ardue et spécifique si vous vous lancez sans en connaître parfaitement le fonctionnement.

Pour ces raisons, il paraît utile et plus prudent de se faire conseiller par un avocat spécialisé en la matière. Il saura vous conseiller et vous guider dans la création de votre société.

 

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