Société civile immobilière (SCI) : quelles sont ses spécificités ?

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Très appréciée des Français pour gérer leurs biens immobiliers, la Société Civile Immobilière (SCI) présente bien des avantages, qu’ils soient patrimoniaux ou fiscaux. Simple à constituer et à gérer, elle peut en effet permettre d’optimiser la fiscalité sur le revenu ou de préparer la transmission des biens dans le cadre familial. Cet article vous présente les spécificités de la SCI, ses avantages et les formalités à accomplir pour la créer.


La SCI : qu’est-ce que c’est ?

Puisque vous envisagez de créer votre propre SCI, vous devez absolument connaître certaines de ses spécificités avant de vous lancer.

Tout d'abord, pour exister, la SCI doit être constituée entre deux associés au moins.

Ensuite, vous n’avez pas besoin d'apporter un investissement de départ important, puisqu’aucun montant minimum de capital social n’est imposé par la loi. Pour constituer ce capital, vous devrez procéder chacun à un apport, qui peut être sous forme d’argent (apport en numéraire) ou, plus généralement, sous forme d’immeuble (apport en nature).

Vous vous verrez ensuite attribuer un certain nombre de parts sociales, en fonction du montant de votre apport.

Pour faire fonctionner la SCI, vous devrez ensuite nommer un gérant, dans les statuts ou ultérieurement par une décision. Il endossera la responsabilité pour tous les actes engagés au nom et pour le compte de la SCI.

Enfin, au moins une fois par an, vous vous réunirez avec vos associés au cours d’une assemblée générale. Les conditions de vote des délibérations prises en assemblée générales seront prévues dans les statuts.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Il existe plusieurs formes de SCI, afin de répondre aux besoins divers et variés des associés. Vous pourrez donc créer une :

  • SCI de gestion ou de location : il s’agit de la forme classique de SCI, qui permet de faire porter le poids de la gestion du bien immobilier à la société, laquelle en devient d’ailleurs propriétaire ;
  • SCI d’attribution : elle a pour but de faciliter l’acquisition en commun d’un bien ou d’un patrimoine immobilier, qui sera ensuite divisé entre les associés. Généralement, ce type de SCI est plébiscité par les investisseurs afin de réaliser des projets d’envergure ;
  • SCI de construction-vente : son objectif est de permettre la construction d’un bien immobilier qui sera revendu immédiatement pour que les associés réalisent un bénéfice ;
  • La SCI familiale : elle est particulièrement intéressante pour la préparation de votre succession. Pour pouvoir la créer, vous devez nécessairement avoir un lien de parenté avec vos associés, jusqu’au 4ème degré.

En quoi la SCI peut-elle aider à gérer un patrimoine en commun ?

La SCI peut vous aider à mieux gérer un patrimoine familial, en vous permettant de sortir de l’indivision ou de préparer votre succession.

  • La SCI, pour sortir de l’indivision et préserver le bien

Suite à un divorce ou à un décès, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires du même bien. Dans ce cas, elles sont soumises à l’indivision, ce qui signifie qu’elles ont toutes les mêmes droits sur l’immeuble et que les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente, il n’est pas rare que les propriétaires indivis refusent de procéder aux travaux nécessaires et que le bien se dégrade.

Pour pallier cet écueil, vous pouvez apporter le bien à la SCI qui en devient ainsi propriétaire et prend en charge sa gestion.

  • La SCI, pour préparer la succession

La SCI est un outil idéal pour optimiser la fiscalité liée à la succession. Au lieu de recevoir un immeuble, vos héritiers se voient transmettre des parts sociales et paient ainsi moins de droits de succession. En effet, on estime que la liquidité d’un bien divisé en parts sociales est inférieur à sa valeur sur le marché ; les parts sociales profitent donc d’une décote de 10 à 15%.

Vous avez même la possibilité d’éviter totalement les droits de succession grâce au jeu de la donation. Tous les 15 ans, vous avez le droit de donner 100.000 € sans frais à vos enfants. Si l’immeuble vaut plus que 100.000 €, vous répéterez plusieurs fois l’opération. Au moment de la succession, ce dernier appartient donc déjà à vos héritiers, qui ne paieront pas de droits de succession.

Il en va de même si vous optez pour le démembrement des parts sociales. Vous attribuez la nue-propriété des parts sociales à vos enfants et en conservez l'usufruit. A votre décès, vos héritiers deviennent pleinement et automatiquement propriétaires du bien, sans payer de droits de succession. 

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI ?

La SCI est une société transparente, c’est-à-dire que l’imposition se fait sur votre feuille d’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et dans ce cas, c’est elle qui supportera l’impôt sur les bénéfices. De votre côté, vous ne serez imposé que si l’assemblée générale des associés votent une distribution de dividendes.

Le plus souvent, au démarrage de la SCI, vous avez tout intérêt à choisir l’IR, en raison des charges que vous pouvez ensuite déduire de votre impôt. Par exemple, si vous avez dû prendre un emprunt immobilier pour financer l’acquisition du bien, vous êtes autorisé à déduire les intérêts de vos impôts, au prorata de vos parts sociales. Idem si la SCI enregistre des pertes, celles-ci viendront diminuer votre base d’imposition.

Si vous faites partie des contribuables assujettis à une tranche d’imposition marginale supérieure à 33%, alors vous préférerez choisir une imposition à l’IS.

Quelles sont les formalités à accomplir pour créer une SCI ?

Vous devrez suivre plusieurs étapes pour créer votre SCI. Vous devrez en effet :

  • Rédiger les statuts : vous attacherez une importance toute particulière à cette formalité car ce sont eux qui vont régir le fonctionnement de votre société. Certaines clauses sont obligatoires, d’autres auront pour vocation de fixer l’étendue des pouvoirs du gérant ou l’arrivée d’autres associés. Notez également que vous devrez les faire enregistrer s’ils ont été rédigés par un notaire ou si vous avez apporté un immeuble à la SCI.
  • Remplir le formulaire cerfa de création d’entreprise.
  • Publier un avis de constitution dans un Journal d'Annonces Légales (JAL).
  • Immatriculer votre SCI auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.

 

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Amélie Gautier

Écrit par

Amélie Gautier

Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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