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Avantage SCI familiale : mise au point sur ses avantages et ses inconvénients

Création d'entreprise
Captain Contrat
LE
4min

Prévenir des conflits entre les héritiers, sortir de l’indivision, optimiser la fiscalité de l’impôt sur le revenu ou sur les successions, variante de la SCI, la SCI familiale présente bien des avantages.

La SCI présente des avantages et des inconvénients. Mais quant est-il pour la SCI familiale ?Nous vous listons dans cet article l'avantage de la SCI familiale.

Avantage de la SCI familiale

La SCI familiale, qu'est-ce que c'est ?

La SCI familiale est une variante de la Société Civile Immobilière (SCI). Elle est constituée par au moins deux personnes d’une même famille (par naissance ou par alliance, par exemple grâce au mariage), qui lui apportent la quote-part d’un bien immobilier. En échange, ces personnes se voient remettre des parts sociales correspondant au montant de leur apport. C’est donc la SCI familiale qui devient propriétaire du ou des immeubles.

À quoi sert une SCI familiale ?

Une SCI familiale permet aux associés issus de la même famille d’acquérir, de gérer ou de céder plus facilement un bien immobilier.

Elle forme une structure souple puisque vous pouvez prévoir son mode de fonctionnement dans les statuts, comme les quorums de majorité nécessaires pour les actes de gestion et de disposition, ou encore la nomination d’un gérant. Celle-ci est d’ailleurs souhaitable pour éviter d’éventuels conflits entre les membres de la famille. En effet, en confiant la gestion ordinaire du bien immobilier à un tiers, vous vous prémunissez contre les risques de tensions.

Quelles sont les conditions à respecter pour créer une SCI familiale ?

Comme pour tout type de société, il convient de respecter un certain formalisme et des conditions pour créer une SCI familiale. Ainsi, il faut que :

  • Deux personnes au moins décident de sa création et apportent une quote-part d’immeuble (sous la forme d’un apport numéraire ou en nature),
  • Elles fassent partie de la même famille (qu’elles soient ascendantes, descendantes, collatérales ou alliées),
  • Elles rédigent des statuts constitutifs par écrit qu’elles enregistreront auprès du service des impôts (cette formalité d’enregistrement est requise pour les SCI car un acte de transmission de propriété d’un bien immeuble est établi),
  • Elles publient une annonce légale de constitution de SCI familiale, dans un journal d'annonces légales,
  • Elles déposent le capital,
  • Elles effectuent des démarches auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) (notamment remplir le formulaire de création M0),
  • La durée de vie de la SCI n’excède pas 99 ans.

La SCI familiale pour éviter l’indivision et les mésententes

L’un des avantages de la SCI familiale, c’est qu’elle permet de prévenir les conflits liés à une succession ou à une séparation entre les époux. En effet, il n’est pas rare dans ces situations d’être en indivision sur un bien immobilier, ce qui signifie que plusieurs personnes sont propriétaires de celui-ci. Le régime de l’indivision est assez rigide car les actes de gestion doivent être pris à au moins deux tiers des voix pour être valables. Lorsqu’il existe des mésententes dans la famille, il en résulte le plus souvent des blocages, qui peuvent se solder par la vente du patrimoine commun, car nul n’est tenu de rester dans l’indivision.

À l’inverse, lorsque vous apportez un immeuble à une SCI familiale, c’est celle-ci qui en est propriétaire. Si l’un des associés désire revendre ses parts, il doit au préalable obtenir l’autorisation des autres. Si rien n’est indiqué dans les statuts la cession des parts de la SCI doit être autorisée à l’unanimité des associés. Il est aussi possible de prévoir un accord à une majorité d’associés ou sur décision du gérant. Le plus souvent, il existe une clause d’agrément dans les statuts, qui empêche l’arrivée de tiers à la famille dans le capital social de la SCI. Ainsi, ce type de structure permet de conserver le patrimoine immobilier dans la famille.

Les avantages d’une SCI familiale pour organiser la transmission de son patrimoine

Autre atout de la SCI familiale, la possibilité de transmettre un bien immobilier à vos enfants (surtout s’ils sont mineurs) tout en conservant la gestion de celui-ci. Vous pouvez notamment vous nommer gérant de la SCI et donner les parts sociales à votre enfant. Vous gardez ainsi la pleine maîtrise du patrimoine immobilier.

Autre option, le démembrement du droit de propriété. Vous pouvez donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants et vous attribuer la jouissance du bien immobilier. À votre décès, les enfants deviendront automatiquement et pleinement propriétaires. Vous les préservez des soucis liés à la gestion d’un patrimoine le plus longtemps possible et vous optimisez la fiscalité de votre succession.

Enfin, ce démembrement peut être réalisé entre deux concubins, ce qui protège le survivant contre l’imposition à 60% qui frappe les successions entre deux personnes considérées comme étrangères l’une à l’autre.

La SCI familiale pour l’optimisation fiscale

Au titre des avantages de la SCI familiale, il faut également compter les droits de donation et les coûts de la succession.

La donation ouvre droit à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir en franchise d’impôt une somme de 200 000 € tous les 15 ans. Les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien immobilier transmis, sans que celle-ci ne prenne en compte le passif comme l’emprunt qui a servi à le financer. À l’inverse, si vous optez pour une SCI familiale et donnez des parts sociales à vos enfants, celles-ci sont soumises à une taxe qui prend en considération le passif. Dès lors, les droits de succession à acquitter sont moins élevés.

Si vous avez choisi une donation des parts sociales démembrées et l’attribution à vos enfants de la nue-propriété, le paiement des droits de succession peut être reporté.

Il est également à noter que la formalité de donation de parts en SCI est plus simple et moins onéreuse que la donation directe d’un immeuble.

Faire payer à la SCI familiale l’impôt sur le bien immobilier mis en location

La SCI familiale est soumise à la transparence fiscale, c’est-à-dire que les revenus fonciers issus de la mise en location du bien sont imposés sur le revenu lorsqu’ils sont reversés aux associés. Si ceux-ci sont soumis à une imposition supérieure à 30%, ils se trouvent pénalisés par ce dispositif. Pour pallier ce désagrément, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés et dans ce cas, l’impôt est acquitté par la SCI familiale. Le taux varie en fonction du montant du bénéfice brut :

  • En dessous de 38 120 €, l’imposition est de 15%,
  • Au-delà, il passe au taux normal de l’IS, fixé à 28% pour 2018.

Les inconvénients de la SCI familiale

  • L’interdiction de faire des actes de commerce : la SCI familiale a un objet civil, il lui est donc impossible d’acheter un bien pour le revendre ou de le louer en meublé,
  • La tenue d’une comptabilité régulière est obligatoire,
  • Les associés doivent se réunir au moins une fois par an lors d’une assemblée générale.

Pourquoi créer une SCI familiale plutôt qu’une SCI traditionnelle ?

Les SCI familiale et classique ne répondent pas forcément aux mêmes objectifs. La première a surtout pour vocation de détenir et de transmettre en famille un bien immobilier. La seconde a plutôt pour optique d’acquérir un bien immobilier qui sera ensuite mis en location. La SCI familiale est donc conçue pour une transmission patrimoniale et la SCI classique comme un instrument permettant de confier la gestion d’un bien immobilier à une structure indépendante des associés.

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    A propos de Julien Saint-Flour

    Diplômé d'école de commerce et avocat, Julien s'efforce de traduire le droit dans un langage pratique et accessible à tous les entrepreneurs pour qu'il devienne un moteur de leur réussite

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