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    Les dangers d'utilisation des modèles de statuts SCI

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Au moment où l’on décide de créer une société, le choix de sa forme juridique est primordial car cela va délimiter les possibilités, responsabilités et obligations des personnes qui s’associent.

    La société civile immobilière ou SCI a pour intérêt de pouvoir faire acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers gérés par une ou plusieurs personnes. Comme toute forme de société, la SCI présente des avantages et des inconvénients, qu’il faut de prendre en considération.

    Créer une SCI est souvent une étape délicate, et cette fiche technique a vocation à vous aider dans vos choix afin de vous assurer un bon démarrage dans le monde de l’entreprise.

    LA SCI (Société civile immobilière) : definition de la forme sociale

    Avantage non négligeable, cette forme sociale ne requiert aucun capital minimum pour sa création. Ce capital peut par ailleurs être fixe, ou variable. La création d’une SCI est fiscalement intéressante car il est possible de choisir le régime fiscal adapté : impôt sur le revenu (exonération des plus-values immobilières après 22 ans de possession de l’immeuble) ou impôt sur les sociétés qui conduira à une imposition moins lourde. La SCI permet également de financer les travaux que vous effectuez sur l’un des biens qu’elle possède grâce aux revenus dégagés par d’autres biens. Ceci entraine un amortissement des couts des travaux. Les charges sont déductibles des loyers, créant ainsi la possibilité d’imputer des déficits fonciers. Une telle chose serait inenvisageable dans une gestion classique de biens.

    La SCI est en outre une société facile à gérer : les décisions s’adoptent à la majorité (et non pas à l’unanimité ou aux 2/3 comme pour les autres). Elle offre également une solution efficace aux problèmes liés à l’indivision et constitue plus largement un moyen de transmission d’un patrimoine simplifié.

    La SCI protège les associés contre les créanciers qui voudraient s’attaquer directement à eux. Puisqu’elle possède un patrimoine propre doublé d’une personnalité morale, les créanciers de la société doivent d’abord tenter de se faire rembourser sur le patrimoine de la société.

    Enfin, une SCI permet assez facilement d’emprunter pour l’acquisition d’un nouveau bien, en s’appuyant sur la valeur des autres biens.

    Des inconvénients existent toutefois. D’abord la constitution d’une SCI est assez formaliste, les formalités et procédures pour y parvenir sont nombreuses et relativement couteuses (1500 euros). Par ailleurs, la possibilité de choix laissée quant à l’imposition (IR ou IS) ne peut plus être modifiée postérieurement si l’on a opté pour l’IS, ce qui condamne à un manque de souplesse. 

    Si vous avez choisi ce mode de société et que vous souhaitez en créer une, il faut passer par la rédaction de statuts. Comme une SCI est un type de société assez formaliste, l’étape de la rédaction des statuts est d’une importance capitale. Ces statuts ont pour but de donner vie à la société et de cadrer son fonctionnement. Certains sites vous proposent pour cela des modèles de statuts unique que vous pouvez remplir, et ce gratuitement. Même si la tentation est parfois grande de rogner sur l’aspect fastidieux des statuts, il faut éviter de céder à la facilité en se contentant de modèles car cette pratique présente de grands dangers.

    Cette fiche a vocation à vous permettre de ne pas tomber dans ce piège et d’assurer ainsi une protection efficace, pour vous, votre patrimoine et votre société, lors de la création de votre SCI.

    Modèle de statut de SCI : les dangers

    Les différents dangers de l’utilisation d’un modèle de statut sci

    L’importance des statuts personnalisés

    Les statuts d'une SCI sont rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié puis signés et déposés au centre des impôts où ils seront enregistrés. Il faut alors procéder à l’immatriculation de la société qui sera inscrite au Registre des Commerces et Sociétés par le Tribunal de Commerce du lieu du siège social que vous aurez choisi.

    Puisque ces statuts constituent le document de référence de la société (ce qu’elle peut faire, ne pas faire et comment elle régit les relations entre associés) l’adoption de statuts tirés d’un modèle gratuit ne permet pas de répondre précisément à chaque situation. En effet, vous aurez besoin d’organiser la vie de la société, et avoir des statuts personnalisés est un bon moyen de lutter efficacement contre les imprévus qui peuvent intervenir dans la vie d’une société. Il faut savoir que les statuts sont le socle contractuel de votre société et s’imposent devant toute décision prises par les associés de la SCI. Ainsi, adopter des statuts rédigés par des personnes qui ne connaissent ni votre situation, ni vos besoins, vous portera nécessairement préjudice lorsque vous devrez vous reporter à ceux-ci.

    Les statuts sont censés être le fruit d’une négociation entre les futurs associés et représentent donc l’essence de leur volonté de trouver un consensus pour entreprendre ensemble. Passer par un conseil expert vous permet de faire entendre vos besoins et de faire rédiger vos statuts efficacement.

    Au delà de l’aspect juridique, une SCI est très souvent le lieu d’affrontement ou de collaboration entre des intérêts personnels convergents ou divergents. Ce sont les statuts de la SCI qui peuvent empêcher la situation et d’éventuels désaccords ou conflits de dégénérer et d’avoir des impacts négatifs sur les patrimoines personnels des associés. C’est pour cela qu’il est important que les statuts soient rédigés par un professionnel d’expérience, armé juridiquement pour faire à travers les statuts, la synthèse des intérêts de chacun.

    Modèle de statuts de SCI : les dangers

    Les statuts en tant que tels sont ce qu’on appelle « un contrat de société », et comme dans tout contrat, des clauses y sont stipulées. L’un des principaux risques est l’utilisation des modèles gratuits SCI que l’on trouve facilement sur internet et qui peuvent contenir des clauses abusives. Ces clauses peuvent provoquer ensuite des situations ultérieures juridiques compliquées. L’absence de conseil juridique, que caractérise le modèle gratuit, met donc en péril votre société car il peut être très compliqué (procédure juridictionnelle, longue et chère) de faire disparaitre cette clause. D’où l’importance encore soulignée de faire rédiger un contrat de société efficace, dès le départ. A titre d’exemple, une SCI est souvent créée et destinée afin de devenir propriétaire de ses locaux professionnels:  il convient dans ce cas d’être minutieux dans la rédaction des statuts si l’on ne veut pas s’exposer à une procédure de redressement fiscal.

    Dans le même esprit , si jamais un litige se déclare, et que vous devez le justifier grâce aux statuts, la situation peut devenir plus complexe encore pour vous. En effet, le juge chargé de statuer sur votre affaire se reportera également aux statuts. Si ceux-ci ne correspondent pas à ce que l’on attend d’une SCI valablement constituée, vous risquez une mauvaise application du régime juridique voire une amende.

    Modèle de statut de SCI : L’importance de se faire assister lors de la rédaction

    Choisir de se faire assister lors de la rédaction de vos statuts est de loin la solution la plus sure. Vous vous assurez ainsi de la pleine effectivité de vos statuts et de ce fait, d’une sécurité juridique. Cette sécurité profite aussi bien à vous qu’à votre société, car elle vous offre le bénéfice d’une responsabilité civile professionnelle, parant ainsi à tout risque.

    Faire rédiger les statuts par un professionnel est aussi la garantie que vos besoins seront entendus car vous pouvez en communiquant directement avec votre avocat cibler les points qui vous semblent les plus importants et avoir l’expertise d’un conseil.

    Vous pouvez par ailleurs personnaliser la mission que vous confiez à votre conseil, et en établir avec lui, les modalités et la rémunération. Dans la réalisation de cette mission votre conseil aura comme objectif de vous offrir les meilleures garanties possibles pour votre société. Il peut pour ce faire insérer des clauses dans vos statuts qui sont nécessaires à la sauvegarde des intérêts de votre société.

    Captain Contrat vous propose de vous assister dans la rédaction de vos statuts de SCI en vous garantissant une expertise juridique éprouvée. Par ailleurs, si vous doutez de la fiabilité de vos statuts, Captain Contrat met à votre disposition l’assistance d’un avocat chargé de relire avec vous, vos statuts, afin de les corriger ou de les parfaire. Le tout dans une dynamique visant à faire fusionner au mieux vos attentes et la sécurité juridique à laquelle vous avez droit.

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      Cyril D'audiffret
      A propos de Cyril D'audiffret

      Titulaire d’un Master II en Droit des affaires, Cyril est aussi passionné d’entrepreneuriat. Son objectif ? Rendre le juridique accessible aux entrepreneurs en leur apportant des conseils pratiques dans la création et la gestion de leurs sociétés.

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