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    Modèle de statuts SCI : comment télécharger le bon ?

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Vous avez l’intention de créer une société civile immobilière (SCI), et pour cela, vous avez besoin de rédiger des statuts juridiques constitutifs. Vous vous êtes naturellement dirigé vers internet et vous avez commencé à chercher parmi les multitudes de modèles proposés sur la toile... avant d'arriver sur cette page de notre blog.

    Vous êtes tombés au bon endroit.

    Dans cet article, nous allons vous donner toutes les informations dont vous allez avoir besoin avant de choisir (et d’utiliser) un modèle de statuts SCI. Et nous allons bien évidemment vous en recommander un : celui que nous proposons nous mêmes, à Captain Contrat, dans le cadre de notre formule d'accompagnement mensuel.

    Au sommaire de cet article :

    1. La SCI est le bon choix pour votre projet ?
    2. Que doit impérativement contenir le modèle de statuts que vous allez télécharger ?
    3. Le modèle de statuts SCI que nous vous recommandons

    (Si vous êtes pressé, sautez cet article et cliquez sur le bouton ci-dessus pour découvrir notre formule d'accompagnement juridique et le modèle de statuts SCI qu'elle contient)

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    1/ Êtes-vous certain de bien connaître les avantages de la SCI ? d’avoir fait le bon choix pour votre projet ?

    Les différents types de SCI

    Vous le savez sans doute, il existe plusieurs formes de SCI, avec pour chacune d’entres elles une fonction différente.

    Il est donc très important de les étudier afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre projet.

    • La SCI de location ou gestion est aussi la plus connue. Elle a pour objet d’acquérir et assurer la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette forme de SCI est très présente dans le cadre privé, chez les particuliers.
    • La SCI de construction-vente est un moyen habile de contourner l’interdiction pour une SCI d’avoir un objet commercial. En effet, cette SCI permet de construire des logements qui ont vocation à être revendus en totalité ou en fractions.
    • La SCI d’attribution précède souvent la naissance d’une copropriété. Elle permet d’obtenir la propriété ou de construire un ensemble d’immeubles, dans le but de les diviser avant de les attribuer aux associés en propriété ou en jouissance

    Cependant, toutes partagent des caractéristiques communes qu’il convient de bien avoir en tête.

    Les principaux avantages de la SCI

    La Société Civile Immobilière (SCI) est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle ne peut donc pas être créée dans le but d’acheter des biens immobiliers afin de les revendre, ce qui reviendrait à exercer une activité commerciale.

    Elle doit être constituée d’au minimum 2 associés.

    La SCI offre cependant plusieurs avantages :

    • elle permet l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs et facilite la répartition des parts entre les personnes souhaitant participer au projet
    • elle facilite pour les propriétaires la transmission de l’immeuble à leurs famille et héritiers (donation de parts)
    • elle permet d’éviter les inconvénients de l’indivision. La gestion de ou des immeubles inscrit au patrimoine de la SCI sera facilitée. Des actes pourront continuer d’être effectués grâce au règles de majorité prévues dans les statuts de la SCI (quand bien même les indivisaires ne seraient pas d’accord).
    • elle offre pour les particuliers un avantage en cas de revente. En effet, les plus-values sur cession de parts bénéficient d’un abattement.

    Dans le cadre de la création d'une SCI, ces statuts sont d'autant plus importants que la loi laisse une grande liberté aux associés pour leur rédaction. Cette liberté contractuelle vous permet ainsi de rédiger des statuts sur-mesure, parfaitement adaptés à l'objet de votre société, à la situation des associés, et aux attentes de chacun.

    Cette grande flexibilité peut rapidement laisser place à l’erreur. Attention donc à ne pas choisir n’importe quel modèle.

    Trouver un modèle de statuts de SCI fiable

    II/ Que doit impérativement contenir le modèle de statuts SCI que vous allez télécharger ?

    On ne le répétera jamais assez : les statuts sont un document essentiel et fondateur pour votre société.

    Ce document marque le consentement des associés à la création, à la participation, et au fonctionnement de la SCI, et précise la teneur de leurs engagements.

    Les statuts contiennent les clauses organisant l'activité de la SCI et encadrent notamment les pouvoirs du gérant, les processus de décisions des associés, ou encore les causes de dissolution de la société.

    Correctement rédigés, ces statuts doivent permettre d'anticiper les éventuelles difficultés qui pourraient survenir au cours de la vie de la société. Ils vous assurent, en tant qu'associé et/ou gérant, d'avoir une connaissance claire et précise de vos droits et de vos obligations contractuels.

    À défaut d'une telle précaution dans la rédaction des statuts de SCI, vous risquez d'être lié par des engagements non souhaités, et de voir votre responsabilité engagée inutilement. Pour éviter ce type d'inconvénient, un accompagnement juridique personnalisé est indispensable.

    Quelques clauses indispensables pour une SCI

    Comme nous l'avons indiqué précédemment, une grande liberté est laissée aux associés de SCI dans la rédaction des statuts, or plus la liberté est grande, plus le recours à un statut-type est risqué.

    En outre, malgré l'autonomie laissée par la loi, les dispositions du Code civile imposent la présence de certains éléments dans les statuts auxquels vous ne pouvez pas déroger. Il faut donc s'assurer du respect de cette réglementation.

    Les statuts de SCI doivent être écrits, par acte sous seing privé ou par un acte notarié en cas d'apport d'un immeuble, et préciser :

    • les apports des associés,
    • la forme de la société,
    • son objet social,
    • sa dénomination,
    • son siège social,
    • le montant de son capital social, sans que la loi ne fixe un montant minimum requis pour la constitution d'une SCI,
    • la durée de la société, qui ne peut excéder 99 ans, mais peut être renouvelée,
    • les modalités de fonctionnement : cette partie est vaste car elle comprend aussi bien l'encadrement des pouvoirs du gérant et des associés, les modalités de prise de décision, ou encore les responsabilités de chacun,
    • les règles de désignation et d'organisation de la gérance. Lors de la création d'une SCI, le gérant peut être désigné dans les statuts, ou dans un acte distinct (article 1846 du Code civil).

    À défaut, un associé peut demander au président du tribunal de grande instance du lieu du siège social de la SCI de désigner un mandataire qui devra réunir les associés pour nommer un gérant.

    En parallèle, il existe des clauses que vous ne pourrez jamais insérer dans les statuts, et ce quel que soit le type de société créé, il s'agit des clauses léonines. Ces clauses procurent un avantage disproportionné à certains associés par rapport à d'autres (exemple : une clause qui attribue à un associé la totalité des profits réalisés par la société).

    Assurez-vous que le modèle de statuts que vous allez utiliser a été préparé par des professionnels du droit (ce qui est loin d’être le cas pour la majorité des modèles que vous trouverez sur Internet).

    Très important : prenez le temps de personnaliser vos statuts de SCI

    La rédaction des statuts de votre société ne se limite pas au respect des règles législatives. Elle impose également de se poser les bonnes questions, dès la création de votre SCI.

    Parmi les interrogations qu'il vous faut vous poser pour envisager la rédaction des statuts :

    • Comment seront prises les décisions des associés : à quelle majorité, selon quelles modalités (assemblée, consultation écrite, etc.) ?
    • Comment sera nommé le gérant de la SCI, pour combien de temps, et quels seront ses pouvoirs et leurs limites, mais également peut-il y avoir plusieurs gérants ?
    • Quel est le montant du capital de la SCI, est-il fixe ou variable, et quelles sont les modalités de libération des apports ?
    • Les parts de la SCI seront-elles librement cessibles, et quelles seront les modalités de mise en œuvre de la clause d'agrément en cas de cession des parts par un associé ?
    • Comment seront répartis les résultats de la SCI ?
    • Quelle sera la procédure pour modifier les statuts ?
    • Quelles seront les causes de dissolution de la SCI ? Au-delà des causes prévues par l'article 1844-7 du Code civil, les statuts prévoient-ils des causes spécifiques comme la faillite personnelle ou le décès d'un associé ?

    Vos statuts doivent donc appréhender l'ensemble des événements pouvant survenir au cours de la vie de la SCI et même anticiper sa fin. Il est donc important d'être accompagné dans cette réflexion par des professionnels.

    3/ Le modèle de STATUTS de SCI que nous vous recommandons

    Vous l’avez compris, la rédaction des statuts de SCI ne s’improvise pas. Entre les clauses obligatoires, le type de SCI, et votre propre situation, vous avez tout intérêt à prendre un modèle de statuts SCI fiable.

    Une erreur sur votre modèle peut avoir de graves conséquences sur le fonctionnement de votre SCI. Ces conséquences sont d’autant plus graves que vous n’êtes pas seul aux commandes. Les relations avec vos associés ont tout intérêt à être bien encadrées.

    C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons notre propre modèle.

    1. Ce modèle a été conçu en partenariat avec des avocats spécialisés.
    2. Nous l’avons dit : la personnalisation de vos statuts est primordial. C’est pourquoi nous ne nous contentons pas de vous envoyer un modèle Word avec lequel vous allez devoir vous débrouiller. Vous allez recevoir accès à notre service en ligne, qui va vous poser quelques questions simples afin de préparer votre document.
    3. Avec notre formule d'accompagnement juridique, ce ne sont pas seulement des statuts pour votre SCI auxquels vous aurez accès, mais toute notre bibliothèque de documents qui s’ouvre à vous. Et vous disposez en plus d’un conseiller dédié qui répondra à vos questions sous 1 jour ouvré.

    Pour en savoir plus sur cet accompagnement, cliquez simplement sur le bouton ci-dessous

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      Amélie Gautier
      A propos de Amélie Gautier

      Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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