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    HOME > CREER VOTRE SOCIETE > CREATION SCI > Fonctionnement et création d’une SCI : que faut-il savoir ?

    Tout savoir sur le fonctionnement d'une SCI

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent un bon moyen de gérer son patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Dans une SCI, les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Elle a la personnalité juridique et toujours un objet immobilier. Point sur le fonctionnement d'une SCI :

    1. La création d'une SCI
    2. Le fonctionnement d'une SCI
    3. La fiscalité d'une SCI
    4. Le fonctionnement d'une SCI entre conjoints
    5. Les avantages de la SCI

    La création d’une SCI

    La création d’une SCI représente un formaliste et un coût supplémentaire. Vous devez commencer par rédiger des statuts concernant le fonctionnement d’une SCI, immatriculer la société et accomplir les formalités de publicité. Tous les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres, des dettes de la SCI. Ils engagent leur patrimoine personnel à proportion de leur part dans le capital social. Vous devez être au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales, français ou étrangers. Un mineur peut aussi être associé. La SCI a une durée de vie de 99 ans maximum.

    Le fonctionnement d’une SCI

    La nomination d’un gérant est obligatoire puisqu’il va être le représentant de la SCI et qu’il va assurer la gestion quotidienne. Le gérant est nommé soit :

    • dans les statuts,
    • par une décision à la majorité des voix des associés,
    • dans un acte de nomination signé par chaque associé et annexé aux statuts.

    Le gérant peut être une personne physique ou morale. La plupart du temps, c’est un associé de la SCI, mais ce n’est pas une obligation, sauf si les statuts ont prévu que le gérant devait toujours être un associé. Il peut y avoir un seul ou plusieurs gérants. La plupart du temps, le gérant est nommé pour la durée de vie de la SCI, mais il peut être révoqué. Lors d’un changement de gérant, il ne faut pas oublier de faire une publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et une notification auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalité des Entreprises (CFE).

    En tant que gérant, c’est à vous que revient la gestion quotidienne de la SCI, notamment :

    • la signature de bail,
    • la relation avec les locataires,
    • la gestion des comptes de la SCI,
    • la comptabilité et les déclarations fiscales,
    • les travaux à réaliser sur les biens immobiliers détenus et gérés par la SCI,
    • le recrutement du personnel,
    • l’entretien des biens,
    • la représentation de la SCI en justice etc. Le gérant doit toujours agir dans l’intérêt de la SCI.

    Attention : Les associés peuvent encadrer les compétences du gérant. Des actes importants peuvent nécessiter l’accord préalable des associés comme l’achat et la vente de biens immobiliers. En tant que gérant, tous les actes que vous réalisez qui rentrent dans l’objet social de la SCI engagent la société à l’égard des tiers. Si vous êtes un associé de la SCI, sachez que vous n’êtes pas exclu de la gestion de celle-ci. Vous participez à la prise de décisions importantes comme :

    • la désignation du gérant,
    • l’achat et la vente de biens immobiliers,
    • les grands travaux,
    • les décisions prévues dans les statuts.

    Les statuts prévoient le nombre minimum d’associés devant être présents au vote et de majorité nécessaires pour que la décision soit validée. Attention : Sans précision dans les statuts, les décisions sont prises à l’unanimité. En tant qu’associé, vous avez également le droit à une partie du bénéfice de la SCI selon la part que vous avez dans le capital social. Attention : Si vous êtes un associé de la SCI, vous êtes indéfiniment responsable des dettes de la SCI proportionnellement à vos droits dans la SCI. Cependant, heureusement, la responsabilité n’est pas solidaire.

    Le gérant va convoquer une fois par an une assemblée générale pour rendre compte des rapports comptables et fiscaux de l’entreprise. A travers cette réunion, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés. Les associés vont approuver les comptes de la SCI. Le gérant va rédiger un rapport de gestion sur l’exercice social pour expliquer l’activité de la SCI et ses résultats. En tant qu’associé, vous avez le droit à la communication des livres et des documents sociaux une fois par an. Vous avez également la possibilité de provoquer la tenue d’une assemblée. Vous pouvez aussi poser des questions par écrit au gérant, qui devra répondre dans le délai d’un mois. Si vous souhaitez vendre vos parts de la SCI, il faudra obtenir l’agrément de tous les associés et faire les mesures de publicité.

    A noter : Les statuts peuvent prévoir que l’agrément est donné par la majorité des associés ou par le gérant. La responsabilité du gérant Sachez qu’un gérant engage sa responsabilité dans trois cas :

    • s’il viole la loi,
    • s’il viole les statuts,
    • s’il commet une faute de gestion. En tant que gérant, vous devez respecter les dispositions légales concernant la SCI comme :
    • les règles sur les formalités pour la constitution de la SCI,
    • les règles de modification des statuts,
    • les infractions au droit de communication et d’information des associés,
    • la convocation de l’assemblée annuelle,
    • l’absence de rapport écrit sur l’activité de la SCI au cours de l’exercice écoulé,
    • etc.

    A noter : Il doit veiller aussi à respecter toutes les lois notamment les lois relatives à la gestion immobilière. Concernant la violation des statuts, vous devez toujours respecter les clauses dans les statuts. Par exemple : si les statuts prévoient que pour une certaine opération, vous devez obtenir l’autorisation des associés, si vous ne la demandez pas, vous engagez votre responsabilité. De même, si vous êtes plusieurs gérants, pour certaines opérations, l’accord de tous les gérants peut être requis. De ce fait, si vous le faites seul, vous engagez votre responsabilité. Votre responsabilité est également engagée pour une faute de gestion. Une faute de gestion est constituée pour :

    • une tenue défectueuse de la comptabilité,
    • des dépenses disproportionnées par rapport aux ressources de la SCI,
    • le défaut de paiement des assurances,
    • la conclusion de contrats préjudiciables à la SCI,
    • etc.

    La responsabilité des associés

    En tant qu’associé d’une SCI, vous avez une responsabilité non solidaire et subsidiaire, c’est-à-dire que si la SCI a une dette qu’elle ne peut pas payer, vous pouvez être tenu de payer cette dette selon votre quote-part dans le capital social de la SCI. De plus, le paiement doit d’abord être demandé à la SCI avant de vous le demander.

    Imaginons qu’elle ne puisse pas payer une dette de 1 000 € et que vous avez 50 % des parts de la SCI, vous pouvez être amené à payer 500 € de la dette. Tout comme le gérant, en tant qu’associé vous avez une responsabilité statutaire, c’est-à-dire selon les règles prévues dans les statuts de la SCI et également une responsabilité légale. Votre responsabilité reste engagée pendant 5 ans après la vente de vos parts dans la SCI.

    Le fonctionnement d’une SCI à capital variable

    La SCI à capital variable permet de modifier le capital de la SCI sans passer par le formalisme de la modification des statuts et son coût. Un capital plancher va être prévu ainsi qu’un capital plafond.

    Tout savoir sur le fonctionnaire d'une SCI

    La fiscalité de la SCI

    Si vous souhaitez vendre vos parts, il faut savoir que la cession des parts de SCI profite du régime des cessions d’immeubles exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Attention, à ne pas oublier à modifier les statuts de votre SCI suite à une cession de parts.

    La durée de détention doit être calculée à partir de la date d’acquisition des parts. Si la SCI loue un bien immobilier, le bénéfice est imposable à l’impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la SCI. Cependant, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle peut donc amortir les constructions et déduire les frais d’acquisition. De plus, les bénéfices peuvent être mis en réserve après leur imposition. Si la SCI est à l’IS, lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value est soumise à l’IS et les amortissements seront déduits du prix d’achat ce qui augmente le montant de la plus-value. De plus, l’apport d’un bien à la SCI est considérée comme une vente et des droits d’enregistrement sont dus.

    Attention : Lorsque la SCI exerce une activité commerciale notamment si elle fait de la location meublée, son régime fiscal est différent, elle est soumise à l'IS.

    Le fonctionnement d’une SCI entre conjoints

    Votre époux et vous pouvez choisir la SCI pour fixer librement des règles de fonctionnement d’une SCI et de répartition des parts. Vous pouvez aussi choisir la SCI pour acheter des biens avec votre concubin. Une clause d’agrément peut être prévue dans les statuts ce qui permet au survivant de choisir si l’héritier fera partie de la SCI. Si vous ne voulez pas de l’héritier dans la SCI, vous pourrez lui racheter ses parts. Cette solution vous permet de conserver le bien.

    Les avantages de la SCI

    Le fonctionnement d’une SCI est souple. Les statuts de la SCI peuvent élargir ou restreindre les pouvoirs du gérant ainsi que les différentes majorités selon les décisions en assemblée générale. Cependant, l'avantage de la SCI est surtout de transmettre plus facilement les biens et à un coût moins élevé.

    La donation de parts

    Pour les donations, avec une SCI, la valeur des parts sociales tient compte du passif supporté de la SCI ce qui permet de diminuer les droits de donation. De plus, les parts de la SCI peuvent faire l’objet d’une décote par rapport à la valeur des biens possédés car la vente des parts de la SCI est plus difficile que la vente d’un bien immobilier.

    La transmission du patrimoine

    Dans le cas de parents ayant une SCI, ils peuvent transmettre une partie des parts aux enfants pour les associer progressivement à la gestion de la SCI. Succession et démembrement de propriété Si vous recevez des parts d’une SCI en nue-propriété en héritage, les biens peuvent être vendus sans que le différé de paiement accordé soit remis en cause. Les droits seront exigibles à la vente des parts.

    Succession et démembrement de propriété

    Si un héritier reçoit des parts d’une SCI en nue-propriété, les biens peuvent être vendus sans que le différé de paiement accordé soit remis en cause. Les droits seront exigibles à la vente des parts. De plus, il peut également être utile d’avoir recours au démembrement de propriété avec une SCI et les héritiers afin de déjouer la présomption de pleine propriété au décès d’un parent. Les types de SCI les plus utilisées sont :

    • La SCI familiale qui permet aux membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
    • La SCI Construction Vente qui est idéale pour la construction d’un bien immobilier pour le revendre ;
    • La SCI professionnelle qui est là pour acquérir vos locaux professionnels.

    Si vous souhaitez opter pour la création d’une SCI en ligne, Captain Contrat vous accompagne dans toutes vos démarches. Un professionnel spécialisé vous sera désigné. Il pourra répondre à toutes vos interrogations et remplira les formalités nécessaires. C’est simple, rapide et efficace pour commencer sereinement une activité au sein d’une SCI.

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      Pierre Gallon
      A propos de Pierre Gallon

      Diplômé d'un double Master droit des Affaires et des entreprises et Droit de la propriété industrielle, Pierre accompagne au plus près tous les entrepreneurs dans leur réussite juridique et s'occupe de toutes leurs formalités administratives

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