Statut SCI : les avantages fiscaux et successoraux

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La société civile immobilière est très utile dans le cadre de l’acquisition, de la gestion et de la transmission d’un patrimoine immobilier. Vous souhaitez créer une SCI : définition, intérêts et fonctionnement, le point sur le statut SCI pour votre projet immobilier.

Statut SCI : les avantages fiscaux et successoraux

Statut SCI : définition et enjeux de la société civile immobilière

La SCI est une personne morale dont l’objet est d’acquérir, gérer et/ou transmettre du patrimoine immobilier. Attention : cette forme de société concerne exclusivement les projets immobiliers portés par 2 personnes au minimum.

La SCI peut être envisagée à plusieurs niveaux de maturité du projet :

  • Plusieurs personnes souhaitent acquérir un immeuble. Elles créent une SCI. La société achète l’immeuble avec de l’argent qu’elle emprunte et/ou avec les apports en numéraire affectés par les associés.
  • Plusieurs personnes ont acquis et détiennent ensemble du patrimoine immobilier. Les propriétaires créent une SCI : ils affectent à son capital social les immeubles à titre d’apport en nature, ou font acheter les immeubles par la société à l’aide d’un emprunt et/ou d’apports en numéraire.

In fine, les biens immobiliers appartiennent à la SCI, dotée d’une personnalité morale distincte de celle de ses associés.

Pourquoi créer une SCI ?

Détenir de l’immobilier à plusieurs impose d’opter pour un statut juridique. L'avantage d'une SCI est d'être une alternative au régime par défaut de l’indivision, et à la société commerciale.

Les avantages et les inconvénients de la SCI

Pourquoi préférer le statut SCI à l’indivision ou à la société commerciale ? Pour ses avantages en matière de gestion, de fiscalité et de transmission de patrimoine.

La gestion souple en SCI :

La loi autorise le gérant de SCI à effectuer tous actes dans l’intérêt de la société. Les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant si nécessaire. Ce mode de gestion centralisée, similaire en sociétés commerciales, représente un avantage majeur en comparaison avec l’indivision. Gain de temps, risque de blocage des décisions nul : la pérennité du patrimoine immobilier est assurée.

A noter : en cas de désaccord, les associés de SCI mécontents peuvent céder leurs parts dans la société, alors que l’indivisaire peut forcer la vente du bien indivis.

La fiscalité avantageuse de la SCI :

Au statut SCI, la société est soumise à l’IR avec option possible – et définitive – à l’IS.

A l’impôt sur le revenu, la société est dite « transparente » : chaque associé intègre à ses revenus imposables sa part de dividendes générés par le patrimoine immobilier – revenus locatifs notamment – après déduction des frais d’exploitation. Le régime des plus-values immobilières est calqué sur le régime avantageux applicable aux particuliers.

A noter : les dividendes sont imposés qu’ils soient ou non distribués.

A l’impôt sur les sociétés, la SCI est imposable à 2 niveaux : les résultats de la société sont imposés, les dividendes distribués aux associés sont intégrés à leur assiette et imposés après abattement. Les frais d’exploitation mais aussi les charges d’acquisition et d’amortissement sont déductibles.

Attention : en optant pour l’IS, les associés se soumettent au régime des plus-values immobilières professionnelles, moins avantageux.

En règle générale, les associés restent à l’IR pour s’économiser des montages fiscaux complexes. L’option ouverte est néanmoins intéressante en vue d’une optimisation fiscale.

La transmission de patrimoine facilitée en SCI :

La société civile immobilière est l’outil idéal pour transmettre du patrimoine facilement et à moindre coût. Illustration :

Les parents achètent pour transmettre aux enfants sans droits de succession : grâce au mécanisme des donations successives, les parents peuvent céder les parts de SCI progressivement de manière à être exonérés de droits de donation – pour une valeur maximum de 100 000 € tous les 15 ans. Les parents peuvent rester gérants de la SCI de manière à conserver le contrôle de la société. Au décès, les enfants sont propriétaires du patrimoine immobilier – par l’intermédiaire de la SCI – sans payer de droits de succession.

Sans velléité de donation du vivant, la SCI permet également aux héritiers d’éviter l’indivision – une situation lourde en cas de mésentente.

Fonctionnement de la SCI :

1. Créer une société civile immobilière

Inconvénient majeur de la SCI : ses formalités de création, contraignantes, chronophages et coûteuses. Comme la société commerciale, la société civile doit être immatriculée pour exister. Les associés doivent obligatoirement effectuer les formalités suivantes.

1ère étape : la rédaction des statuts

Les statuts de SCI doivent inclure des mentions obligatoires :

  • Nom de la société et adresse du siège social – distincte de l’adresse de l’immeuble acquis en SCI.
  • Identité des associés.
  • Durée de la société, inférieure ou égale à 99 ans.
  • Objet statutaire. L’objet social de la SCI est déterminé en fonction de la vocation attachée au patrimoine immobilier. Les statuts précisent ainsi s’il s’agit d’une SCI familiale classique, d’une SCI d’attribution, d’une SCI d’achat-revente… Attention : le droit des sociétés ne distingue pas les règles applicables aux différents types de sociétés civiles. En revanche, la SCI dont les statuts prévoient un objet commercial risque la requalification en société commerciale et l’assujettissement automatique à l’IS.
  • Montant et répartition du capital social. Le capital social mentionné dans les statuts est constitué des apports en numéraire et/ou en nature réalisés par les associés. Sa répartition en parts sociales respecte les proportions de capital social apportées par chaque associé. A noter : souvent à capital fixe, la SCI à capital variable existe.
  • Conditions des cessions de parts sociales.
  • Nomination et pouvoirs du gérant.
  • Modalités de gestion de la société.

2ème étape : la publication d’une annonce légale

Un avis de constitution de SCI doit être inséré dans un journal d’annonces légales.

3ème étape : l’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce

Les associés transmettent un dossier d’immatriculation pour inscription au RCS. Cette étape est indispensable à l’existence juridique de la SCI.

2. Gérer la SCI

La gestion est conforme aux dispositions statutaires : la rédaction des statuts de SCI doit être effectuée avec soin.

En tout état de cause :

  • La tenue de la comptabilité doit être effectuée conformément aux obligations légales applicables eu égard au régime fiscal choisi.
  • En cas de bénéfices : chaque associé reçoit une part égale à son pourcentage au capital social.
  • En cas de pertes : chaque associé est responsable de manière illimitée, à proportion de ses parts dans la SCI.

3. Modifier et dissoudre la SCI

Toute modification des statuts de la SCI doit être approuvée par les associés dans les conditions de vote fixées statutairement, puis publiées et enregistrées au greffe du TC.

La dissolution de la SCI peut être automatique – expiration de la durée de vie, extinction de l’objet social… – ou spontanée. Quelle qu’elle soit, la dissolution est soumise à des formalités préalables – liquidation, radiation…

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    A propos de Antoine Lagadec

    Passionné d'informatique, titulaire d'un MBA en droit des affaires et d'une bi-licence en droit et en économie, Antoine est convaincu que l'entreprenariat au service de l'innovation est le catalyseur de l'économie de demain.

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