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    Quels sont les avantages et inconvénients de la SAS immobilière ?

    Création d'entreprise
    Captain Contrat
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    4min

    Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? La Société Civile Immobilière (SCI) est généralement la forme juridique de référence pour investir. Néanmoins, d’autres solutions existent. La Société par Actions Simplifiées (SAS) offre notamment une grande souplesse et certains avantages fiscaux. Créer une SAS immobilier, c’est possible.

    Puis-je créer une société immobilière seule ? Quelle sera la fiscalité de ma société immobilière ?

    Dans cet article, nous retraçons toutes les démarches à réaliser pour créer votre SAS immobilière en ayant toutes les clés en main pour vous lancer sereinement.

    1. Qu'est-ce qu'une SAS ?
    2. Investir dans l’immobilier: pourquoi opter pour la SAS
    3. La SAS a-t-elle une fiscalité avantageuse
    4. Quels sont les avantages et les inconvénients de la SAS

    Qu'est-ce qu'une SAS

    Contrairement à la Société Civile Immobilière (SCI) ou à la SARL familiale, la Société par Actions Simplifiées (SAS) est une société offrant une certaine souplesse pour ses actionnaires.

    Un ou plusieurs associés - SASU ou SAS

    La SAS peut être composée d’un ou plusieurs associés, dénommés actionnaires, sans quota limitatif. Dans l’hypothèse où il n’y aurait qu’un actionnaire, on parlera alors de SASU (Société à Actions Simplifiées Unipersonnelle).

    Pour être actionnaire, il faut réaliser un apport en capital social (apport numéraire, en nature…) et acquérir des actions. Leur responsabilité sera limitée et ainsi engagée à hauteur de leurs apports.

    Au-delà des droits qui lui sont alloués en qualité d’actionnaire (droit à l’information, droits financiers, droits politiques…), l’associé doit prendre part aux décisions collectives ayant trait avec l’augmentation du capital, la dissolution de la SAS…

    Un capital social variable

    La SAS n'impose pas le versement d'un capital social minimal. Aucun montant n’est exigé.

    Mais le capital social reste tout de même obligatoire. Il s’agit des apports en numéraire (sommes d’argent) et/ou en nature (biens) mis à la disposition de la société par les actionnaires. Dans l’hypothèse d’une SAS immobilière, des biens devront bien entendu être portés au capital.

    Enfin, le capital social de la SAS ou de la SASU peut être variable. Autrement dit, le capital de la société peut être diminué ou augmenté sans avoir à convoquer une assemblée générale extraordinaire des actionnaires, déposer un dossier au greffe, etc.

    C'est est la garantie d’une grande souplesse dans la gestion de la société pour le ou les actionnaires.

    Le président de la SAS

    Un président de SAS est obligatoirement désigné pour administrer et gérer l’entreprise. Il peut être nommé dans les statuts, être révoqué et/ou remplacé par les actionnaires lors d’une assemblée générale.

    Le président est assimilé à un salarié et est soumis au régime général de la Sécurité Sociale. Sa rémunération équivaut à un salaire. Dès lors, il pourra bénéficier de l’assurance-chômage et sa rémunération est soumise à l’impôt sur le revenu.

    investir dans l’immobilier : pourquoi opter pour une SAS immobilier ?

    SAS vs SCI / SARL familiale

    Pourquoi privilégier la SAS immobilier à la SCI ou à la SARL familiale ?

    Une SCI requiert obligatoirement deux actionnaires a minima. Par ailleurs, si vous n’investissez pas avec vos proches, créer une SARL familiale semble compliqué.

    Dès lors, se tourner vers la SAS immobilière peut s’avérer être un atout de taille. En effet, un seul et unique actionnaire pourra créer sa société immobilière via une SAS, acheter et gérer des biens immobiliers tout en bénéficiant d’un capital social variable, ce qui n’est pas le cas pour la SCI.

    Créer une SAS immobilier

    Dans un premier temps, les actionnaires doivent rédiger des statuts. Ces statuts doivent être portés par écrit par les actionnaires et par acte notarié. L’appui d’un professionnel peut s’avérer nécessaire pour les rédiger en bonne et due forme.

    Une fois les statuts rédigés, la création de la SAS devra faire l’objet d’une annonce dans un journal d’annonces légales.

    Les statuts devront faire mention d’un capital social constitué d’au moins un bien immeuble pour que la SAS soit considérée comme immobilière.

    Puis un dossier devra ensuite être adressé au greffe du Tribunal de commerce ou directement au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) avec un exemplaire des statuts, une copie de la pièce d’identité du président de la SAS, le formulaire M0 complété et une attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

    La SAS immobilier sera alors renseignée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) au Répertoire des Métiers (RM) selon le Code APE / NAF adapté, en l’occurrence au titre des activités immobilières.

    Tout savoir sur la SAS immobilière

    la sas a-t-elle une fiscalitÉ AVANTAGEUSE ?

    L’impôt sur les sociétés

    Par principe, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés.

    Dès lors, les actionnaires devront verser un impôt selon le bénéfice réalisé. Si le bénéfice est inférieur à 38 120 €, il est possible de bénéficier d’un taux d’imposition réduit à 15 %. Au-delà de cette somme, le taux normal de 31% s'appliquera (depuis le 1er janvier le taux de l'impôt sur les sociétés est passé à 31% contre 33,33 % auparavant)

    Les actionnaires devront également verser un impôt sur les dividendes, en raison des leurs revenus des capitaux immobiliers.

    L’impossible imposition sur le revenu

    L’article 239 bis AB du Code Général des Impôts (CGI) exclut les SAS immobilières du bénéfice de l’imposition sur le revenu.

    Néanmoins, il est important de noter que le Président de la SAS perçoit une rémunération en contrepartie de son mandat. Ce salaire doit être déclaré au titre de l’impôt sur le revenu.

    QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS DE LA SAS ?

    Dans l’hypothèse où vous n’envisagez pas une SARL familiale ou une SCI, sachez que la SAS présente certains avantages et inconvénients.

    Les avantages de SAS immobilière

    Parmi les avantages de la SAS immobilière :

    • Aucun capital social minimum requis
    • Une responsabilité des actionnaires limitée à leurs apports
    • Une certaine souplesse avec un capital variable (augmentation ou diminution du capital social sans assemblée générale extraordinaire, contrôle des entrées et sorties des actionnaires au capital…)
    • Ouvert à tout type d’associés : personne morale ou personne physique.
    • Un associé unique possible avec la SASU, ce qui est impossible dans le cadre d’une SCI.
    • Possibilité de loger les titres dans un PEA

    Les inconvénients de la SAS immobilière

    Malgré ses nombreux avantages, la SAS immobilière présente certains inconvénients :

    • Les frais de constitution
    • La rédaction des statuts qui nécessite une certaine rigueur et l’appui d’un professionnel
    • L’imposition sur les sociétés obligatoire
    • Le niveau des cotisations sociales du Président de la SAS (cotisations sociales identiques à celles des salariés) nettement supérieur au niveau de cotisations des Travailleurs non salariés (comme le gérant majoritaire de SARL par exemple).

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      A propos de Thomas Gadroy

      Mordu de rédaction web, Thomas est responsable du contenu que publie Captain Contrat sur ses supports : les guides, les articles et les actualités que les équipes de Captain mettent à disposition de leurs clients, pour les aider à faire grandir leur business et simplifier toutes leurs démarches juridiques.

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